Die monatlichen Nebenkosten sind oft eine zweite monatliche Miete, doch in einzelnen Fällen werden auch zu niedrige Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart, die dann bei den Mietern regelmäßig zum Abrechnungszeitpunkt zu einem bösen Erwachen führen.

Ob bewusst bei sogenannten „Lockvogelangeboten“ oder unbewusst – vom Vermieter zu niedrig veranschlagte Nebenkosten, bergen das Problem in sich, dass sich viele Mieter gegenüber anderen Mietern mit angemessenen Vorauszahlungen benachteiligt fühlen.

Sind die Nebenkostenvorauszahlungen zu niedrig veranschlagt, haben Sie daher als Mieter die Möglichkeit die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen zu lassen. Erfahren Sie in nachfolgendem Artikel, was Sie als Mieter tun können.

I. Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig oder angemessen

Die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung wird von den Mietvertragsparteien regelmäßig bei Vertragsschluss festgelegt. Gemäß § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB dürfen die Nebenkostenvorauszahlungen aber nur in angemessener Höhe vereinbart werden, wobei sich die Vereinbarung der Höhe der Nebenkostenvorauszahlung im Regelfall nach den voraussichtlich anfallenden Nebenkosten bestimmt.

Der Vermieter „muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen“, so der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10 und  auch vom 28.11.2007 Az.: VIII ZR 243/06.

Bei der Ermittlung der angemessenen Vorauszahlungshöhe können alte Vorjahresabrechnungen als Anhaltspunkte für die angefallenen Nebenkosten der Mietwohnung herangezogen werden. Als geeignetes Beurteilungskriterium bei Erstbezug dienen sogenannte regionale Betriebskostenspiegel, bei denen auch Vermieter die entsprechenden Vergleichswerte zu den voraussichtlich anfallenden Nebenkosten zu ermitteln.

Dies begründet der Bundesgerichtshof damit, dass es den Parteien eines Mietvertrages generell freistehe, überhaupt Betriebskostenvorauszahlungen zu vereinbaren, weshalb ein Nachteil des Mieters durch die Vereinbarung zu niedriger Vorauszahlungen nicht ersichtlich sei. Dies wird unter anderem auch vertreten vom LG Düsseldorf, 08.03.2012, Az.: I-24 U 162/11 und BGH, 28.04.2004, Az.:  XII ZR 21/02.

Dementsprechend muss er den Mieter grundsätzlich auch nicht darauf hinweisen, dass die vereinbarten Vorauszahlungen unter Umständen nicht Kosten deckend sind und der Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit erheblichen Nachforderungen zu rechnen hat BGH im Urteil vom 11. Februar 2004, Az.: VIII ZR 195/03.

II. Anpassung der Höhe

Soll nach einer Jahresabrechnung der Betrag, der zu niedrig angesetzten Nebenkostenvorauszahlung, auf einen erhöhten Nebenkostenbetrag angepasst werden, ist  dies regelmäßig möglich.

Dies ergibt sich bereits aus § 560 Abs. 4 BGB, der besagt, dass jede Vertragspartei nach einer Abrechnung eine Anpassung  der Nebenkostenvorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen kann. Insoweit ist lediglich zu beachten, dass die Erklärung zur Anpassung in Textform an die andere Mietvertragspartei übermittelt werden muss. Zudem ist auch bei jeder Veränderung von Nebenkostenvorauszahlungen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist.

Das heißt, als Mieter müssen Sie Ihrem Vermieter dann lediglich in Textform mitteilen, dass Sie eine Erhöhung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung wünschen. Einem solchen Anliegen steht aus Vermietersicht wohl nichts entgegen.

III. Sonderfall: „Vorgetäuschte Miete“ durch zu niedrige Angabe der Nebenkosten

Ein Sonderfall ist die „vorgetäuschte Miete“, das heißt, es wird in Immobilienausschreibungen mit unrealistisch niedrigen Nebenkosten bei einem Mietobjekt geworben, um dessen Vermietungschance zu verbessern und der Mieter hat dann unerwartet sehr hohe Nachzahlungen zu leisten.

In diesem Fall kann ein zu niedriger Nebenkostenansatz bis zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen.

Der Bundesgerichtshof stellte dazu allerdings bereits in seinem Urteil vom 11.02. 2004, Az.: VIII ZR 195/03 klar, dass ein Schadenersatzanspruch nur in Betracht komme, wenn besondere Umstände vorliegen. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss „die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.“ Es sei kein Nachteil für die Mieter, wenn der Vermieter Vorauszahlungen verlange, die in ihrer Höhe „die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten“.

IV. Fazit

In der Praxis können zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlungen mittels einer einfachen Anpassung, so geändert werden, dass sie wieder kostendeckend sind. Für die erste Überprüfung, wie niedrig die eigenen Nebenkosten angesetzt wurden, ist immer auch ein Vergleich mit den aktuellen Betriebskostenspiegeln in Ortsnähe ratsam.