In vielen Wohngebieten findet man heutzutage hauseigene Solarstromanlagen auf dem Dach, die Mietshäuser mit Eigenstrom versorgen und für die Wärme- und Warmwasserversorgung verwendet werden. Das Modell der eigenen Energieversorgung kommt dabei nicht nur dem Vermieter durch die Gewinne der Einspeisung von Energie ins Stromnetz zu Gute, sondern auch dem Mieter durch Energieeinsparungen. So können etwa allgemeine Beleuchtungen, Warmwasserheizer und ähnliches durch die Solaranlage betrieben werden und die Nebenkosten des Mieters verringern sich.
Doch, wie ist es mit den Kosten einer Solaranlage, Anschaffung, Wartung und Reparatur? Sind solche Kosten einer Eigenstromanlage auf den Mieter als Nebenkosten umlegbar? Ist die Kostenposition Solarstrom in der Nebenkostenabrechnung überhaupt zulässig? Die Antworten auf die wichtigsten Fragestellungen bei der Nebenkostenabrechnung im Zusammenhang mit Solarstromanlagen erhalten Sie in diesem Artikel.
Inhalt: Solarstromanlage: Was darf umgelegt werden?
I. Kosten der Solaranlage als Nebenkosten?
II. Fiktive Stromkosten für die Solaranlage in der Nebenkostenabrechnung
I. Kosten der Solaranlage als Nebenkosten?
Nebenkosten sind nach der Betriebskostenverordnung, grundsätzlich die laufenden Aufwendungen und Lasten des Mietobjektes die durch das Eigentum oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. Nach § 1 Abs. 2 BetrKV sind davon alle Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, sowie Verwaltungsaufgaben ausgenommen. Weitere Details zum Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV und den nicht abwälzbaren Instandhaltungsarbeiten finden Sie auch in den Artikeln:
- „Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter“ und
- „Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen“.
Die Solarstromanlage und die damit verbundenen Kosten sind nicht ausdrücklich in dem Katalog des § 2 BetrKV genannt, können aber grundsätzlich dann, etwa unter die sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV fallen, wenn es sich begrifflich um Nebenkosten handelt und eine mietvertragliche Vereinbarung dazu besteht.
Dazu müssen die einzelnen Aufwendungen allerdings getrennt betrachtet werden.
- Bei den Anschaffungskosten und den (auch laufenden) Reparaturkosten der Solarstromanlage ist eine Subsumtion unter den Nebenkostenbegriff nicht möglich beziehungsweise durch § 1 Abs. 2 BetrKV ausgeschlossen. Selbiges gilt auch für Austauscharbeiten, wie die Erneuerung eines Solarmoduls, Wechselrichters oder ähnlichem.
- In Frage kommt aber ein Einordnung der Wartungs- und Prüfungskosten der Solarstromanlage als Nebenkosten. Bei einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage sind die Betriebskosten nämlich umlagefähig nach § 2 Nr. 2 BetrKV. Ebenso sind die Kosten der Warmwasserversorgungsanlage nach § 2 Nr. 5 BetrKV abwälzbar. Bei den Heiznebenkosten einer zentralen Heizungsanlage nach § 2 Nr. 4 BetrKV sind die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und die Kosten der Anmietung als Nebenkosten umlagefähig.Verwendet der Vermieter nun einen Solarstromanlage sind daher auch die Kosten umlagefähig die denen bei der „normalen“ Heizungs- / Warm- und hauseigenen Wasserversorgungsanlage entsprechen. Das bedeutet, dass etwa gewisse Wartungs- und Prüfarbeiten, wie die Kontrollen der Betriebssicherheit und die Pflege beziehungsweise Reinigung umlagefähig sein können. Vorausgesetzt ist eine ausdrückliche Bezeichnung der anfallenden Kosten im Mietvertrag als sonstige Nebenkosten. Wichtig, ist aber hier anzumerken, dass nicht alle Wartungsarbeiten dem Nebenkostenbegriff unterfallen. Eine Abgrenzung der Einzelnen Tätigkeiten finden Sie hier. „Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung – mit Beispielen“.
- Welche Kosten darüber hinaus als sonstige Nebenkosten in Betracht kommen und wie eine wirksame Umlage der Kosten erfolgt, können Sie in dem Beitrag: „Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)“ nachlesen.
- Bei den Versicherungskosten einer Haftpflichtversicherung der Solarstromanlagen, etwa für Ausfall und Sicherung der Einspeisungsvergütung, ist fraglich, ob diese unter die Nebenkostenposition des § 2 Nr. 13 BetrKV, der gewisse Versicherungen als umlagefähig zulässt. Dies ist je nach Konstellation eine Einzelfallentscheidung und wird zu bejahen sein wenn der Mieter an der Einspeisungsvergütung partizipiert. Entscheidend ist immer, ob eine Versicherung sinnvoll und wirtschaftlich vertretbar ist. Beispiele hierzu erhalten Sie in dem Artikel. „Nebenkosten: Diese Versicherungen darf der Vermieter umlegen (und diese nicht)“.
II. Fiktive Stromkosten für die Solaranlage in der Nebenkostenabrechnung?
Auch wenn der Vermieter die Solarenergie für Allgemeinstrom, die Beheizung des Hauses oder einen Warmwasserheizer verwendet, darf er diese nicht abrechnen. Der Vermieter kann den durch Sonnenenergie erzeugten Strom nicht an den Mieter „verkaufen“, da zum einen die Energie der Sonne eine kostenlose Quelle ist und nur tatsächlich entstandene Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umlagefähig sind, gemäß § 556 Abs. 1 S. 2 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 1 BetrKV. Zum anderen ist der Vermieter in der Regel kein zugelassener Energieversorger. Hier spart der Mieter vielmehr Kosten, als dass ihm welche entstehen. Ein Ansatz wäre unzulässig und kann mit einer Einwendung des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung angegriffen werden.
In der Praxis findet sich dennoch häufig ein Ansatz solcher fiktiver Kosten, da die Vermieter meist nicht genau wissen, wie Sie die neue Energiequelle der Solaranlage in der Nebenkostenabrechnung einbringen sollen. Hier sollten zwei gängige Missverstände geklärt werden:
1. Missverständnis: „Die HeizkostVO schreibt doch eine verbrauchsabhängige Umlage vor?“
In Fällen in denen besonders energiesparende Heizsysteme, wie etwa Solaranlagen, betrieben werden und eine überwiegende Versorgung des Mietobjekts, etwa mit Wärme oder Warmwasser aus diesem versorgt wird, findet die HeizkostVO ausnahmsweise keine Anwendung. Die Versorgung aus der Solaranlage muss aber überwiegend sein, das bedeutet mehr als 50% des Versorgungsbedarfs decken.
Daneben ist es auch zulässig den Umlageschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten anzupassen, wenn bauliche Veränderungen durchgeführt wurden die zu einer Energieeinsparung der Versorgung führen, § 11 HeizkostVO. Dies betrifft, eben den Fall der Installation einer Solaranlage.
2. Missverständnis: Eine Abrechnung von Solarstrom muss doch bei verbundenen Anlagen erfolgen?
Nein. Es kann zwar grundsätzlich auch bei dem Einsatz von erneuerbaren Energien, wie Solar, eine Aufteilung entsprechend § 9 BetrKV erfolgen, wenn die Wärme für die Heizung- und Warmwasserversorgung aus einer Anlage erzeugt wird, die zwei Quellen der Energieversorgung verwendet; sogenannte „verbundene Anlagen“. Aber § 9 HeizkV bezieht sich konkret nur auf den Einsatz von Heizkesseln und die eigenständige gewerbliche Wärmlieferung. Die Aufteilung bei dem Einsatz von Solarstromanlagen erfolgt insoweit, dass diese Energie, die durch die Anlage erzeugt wird, herauszurechnen ist. Der durch Solaranlagen erzeugte Wärmeanteil darf also bei der Aufteilung der Kosten nicht berücksichtigt werden.
Nach der Bundesratsdrucksache zu § 9 HeizkostVO BR-Drs. 570/08 vom 8.8.2008, S. 2, 3) wurde dazu ausgeführt: „…Tragen Solaranlagen zur Warmwasserversorgung bei, ist nur der Anteil, der nicht solar erzeugt wird, bei der Aufteilung der Kosten zu berücksichtigen. Wird dieser nicht direkt gemessen, ist der Wärmeeintrag der Solaranlage vom Gesamtverbrauch abzuziehen. Wird der Wärmeeintrag der Solaranlage nicht mit einem Wärmezähler gemessen, kann er nach anerkannten Regeln der Technik errechnet werden …”.
III. Vermietertipp: Umlage durch Mieterhöhung
Da zusammenfassend doch ein großer Anteil der entstehenden Kosten bei einer Solaranlage nicht in den Nebenkosten umgelegt werden kann, scheint diese Eigenenergiequelle auf den ersten Blick für Vermieter, trotz vielfältiger Förderungen eine sehr kostspielige Anschaffung zu sein. Dabei sollte man als Vermieter allerdings nicht vergessen, dass einem neben den Nebenkosten auch durch eine Mieterhöhung für die Solaranlage ein Weg eröffnet ist, sogar die Anschaffungskosten auf den Mieter umzulegen. Nach § 559 BGB kann der Vermieter von Wohnraum für Modernisierungsmaßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, den Mietzins jährlich um 11 % der Anschaffungskosten erhöhen. So können letztendlich viele Kosten einer Solarstromanlage die keine Nebenkosten sind, doch noch von den Mietern mitgetragen werden.
09.10.2021 - 13:17
Habe für den Mieter ein Elektroanschluss in der Garage einbauen lassen. Wie kann ich das auf Mieter umlegen. Extra für sein Elektroautos.
09.10.2021 - 16:40
Hallo Gertraud,
ich würde die Kosten über eine einvernehmlich vereinbarte Mieterhöhung umlegen. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.11.2021 - 14:55
Sehr geehrte Damen und Herren,
als Vermieter eines Ärztehauses, beabsichtige ich eine PV Anlage zu installieren.
Die Kosten kann ich durch Mietanpassung auf die Mieter umlegen, was ist jedoch mit dem erzeugten Strom, den ich meinen Mietern nicht verkaufen darf?
Mit freundlichem Gruß
Christian Neumann
08.12.2021 - 16:43
Hallo Neumann,
Ärztehaus klingt nach mehreren Mietern. Wie wollen Sie denn Herstellungskosten einer Gemeinschaftsanlage gerecht auf eine Mieterhöhung umlegen? Das müsste ja verbrauchsabhängig gestaltet sein. Sonst sind Anschlüsse mit geringem Verbrauch benachteiligt.
Sie wollen die Anlagenkosten auf die Mieter umlegen und dann noch für den Strom kassieren? Mit der Mieterhöhung zahlen die Mieter für die Anlage und dessen was sie erwirtschaftet. Das wäre ja wie eine Wohnung zu vermieten und anschließend noch Hotelkosten pro Nacht abzurechen.
22.02.2022 - 08:37
Sehr geehrte Damen und Herren,
wenn ich eine Solaranlage/PV mit Speichermodul nicht erwerbe sondern miete, darf ich dann die Miet- und Wartungskosten umlegen, auch ohne Mieterhöhung?
Danke im Voraus für ein baldiges Feeback, Stine Huhn.
21.06.2022 - 10:28
Hallo zusammen,
ich weiß nicht ob das hier so ganz passt aber ich hoffe mit kann jemand weiterhelfen.
Ich bin in eine Wohnung gezogen an dessen Balkon vom Vermieter (ebenfalls im Haus) PV Module angebracht sind. Der dabei erzeugte Strom wird von Ihm genutzt. Ist das rechtens? Muss der an meinem angemieteten Balkon erzeugte Strom auch mir zugute kommen?
Gruß
21.06.2022 - 16:12
Hallo Johannes,
ich denke Ihr Gedanke lässt sich nicht durchsetzen. Denken Sie an ein Werbeplakat an der Fassade oder eine PV-Anlage auf dem Dach. Da haben die Mieter im Zweifel auch nichts.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.06.2022 - 11:40
Wie bewerten sie folgende Konstellation? Mietshaus 3 Parteien.
Installation einer Photovoltaik und Wärmepume für Warmwasser / Heizung.
Der überschüssige Strom wird über einen Anbieter in der Stromcloud gespeichert und bei Bedarf abgerufen. Die Installationskosten werden als Modernisierung über eine Mieterhöhung berücksichtigt.
Die laufenden Kosten, wie Cloudbeitrag, Wartung und Pflege, Zukauf bzw Überschuss in der Jahresabrechnung werden über die Heizkostenabrechnung abgebildet.
Nochmal zur Verdeutlichung. Es wird kein Strom an die Mieter geliefert. Nur Wärme.
26.06.2022 - 20:52
Hallo Michael,
ein ziemlich neues Feld, dass in Zukunft viele weitere Frage aufwerfen wird. Man könnte meinen, dass der Vermieter den prozentualen Stromanteil der verkauft wird, entsprechend nicht als Modernisierung umlegen kann. Mein Gedanke dazu.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.09.2022 - 09:39
Hallo, die Thematik finde ich bei der aktuellen Situation sehr spannend: Bei uns sind zwei EFH an einer Wärmepumpe angeschlossen. Auf einem Haus wird eine PV Anlage vom Vermieter errichtet und der Strom wird von der WP genutzt und darüber hinaus eingespeist. Dadurch reduziert sich für die Mieter der Stromverbrauch der WP signifikant. Wenn ich es richtig verstehe, darf ich als Vermieter jetzt keinen fiktiven Strompreis ansetzen, obwohl ich die Verbräuche genau erfassen kann und so gerecht umlegen könnte. Stattdessen bin ich gezwungen, über eine pauschale Mietpreiserhörhung den Stromverbrauch abstrakt zu berechnen. Das erscheint mir für den Mieter als auch den Vermieter ziemlich unsinnig. Bin ich bei der max 11% Erhöhung eigentlich trotzdem an den Mietspiegel gebunden? Bei dieser Gesetzeslage scheint mir das Investment in PV nicht wirklich zielführend, zumal ich ja sogar verbrauchsgerecht abrechnen könnte. Viel besser wäre eine Indexbasierter Strompreis, den ich dann verbrauchsgerecht umlegen kann.
28.03.2023 - 22:11
Ich sehe kein hinderniss, warum nicht der Vermieter auch Energieversorger sein kann. Dann verkauft er Strom. Allerdings darf er mMn dann die Anlage nicht als Modernisierung der Mietsache umlegen, weil der Mieter ja davon keinen Mehrwert hat.
Also entweder die Umlage, oder Energieversorger. Die Umlage erscheint mir allgemein sinnvoller.
04.08.2022 - 18:13
Hallo,
diese Frage von Stine finde ich auch sehr interessant.
Sehr geehrte Damen und Herren,
wenn ich eine Solaranlage/PV mit Speichermodul nicht erwerbe sondern miete, darf ich dann die Miet- und Wartungskosten umlegen, auch ohne Mieterhöhung?
Danke im Voraus für ein baldiges Feeback, Stine Huhn.
Viele Grüße
Jonathan
29.11.2022 - 23:57
Hallo,
entspricht der Artikel noch der aktuelle rechtlichen Lage? Nach meinem Verständnis ist die Aussage “Der Vermieter kann den durch Sonnenenergie erzeugten Strom nicht an den Mieter verkaufen” mit dem Mieterstromgesetz von 2017 obsolet, so dass sich hier eine veränderte Würdigung des Sachverhaltes ergibt, oder unterliege ich hier einem Denkfehler?
Viele Grüße
Andreas
30.11.2022 - 09:39
Hallo Andreas,
Sie liegen richtig – “Mieterstrom” ist heute gängige Praxis.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.01.2023 - 10:43
Kann der Vermieter eine Solaranlage auf dem Dach montieren (Energieeinsparung kaeme dem Mieter zugute) und dann eine Mieterhoehung verlangen?
Wenn ja, muss diese Mieterhoehung einvernehmlich abgesprochen werden?
Koennte der Miete der Solaranlage auch widersprechen wenn er partout keine Mieterhoehung will?
31.01.2023 - 00:51
Hallo John,
einvernehmlich geht natürlich immer. Sie sollten sich mit dem Thema Modernisierung befassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.03.2023 - 22:24
Wie sagt man “der Teufel steckt im Detail”. Wo liegt die Grenze der Umlagefähigkeit?
Eine PV Anlage ist bei üblicher Dimensionierung so gross, das sie gelegentlich ungenutzten Strom ins Netz zurückspeist. Speicher sind selten verbaut. Häufig wird der überschüssige Strom verkauft, das mal günstig und mal für gut Geld, wie uns die Vergangenheit lehrt.
Wie lässt sich dann rechtfertigen, das die komplette Anlage auf den Mieter umgelegt wird, sofern er nicht an dem Verkaufserlös beteiligt wird? Und wenn man “ungenutzten” Strom als “üblich” bezeichnet, dann wo liegt die Grenze?
Gerade auf die wichtigen Fragen wird nicht eingegangen.
14.06.2023 - 12:05
Neben PV-Anlagen werden zunehmend Solarthermie auf Mehrfamilienhäuser installiert.
Ist es zulässig, die durch die Anlage erzeugte Wärme an den Mieter zu verkaufen, so wie es beim Mieterstrom der Fall ist?
Hierzu gibt es keine konkreten Aussagen. In der BetrKV §1 Nr. 4 c) heisst es:
“der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a”
Ist mit dem “Entgelt für die Wärmelieferung” der Verkauf der erzeugten Wärme, z.b. Ortstariv eines Energieversorgers, an den Mieter zulässig?
Im gleichen Zuge, also additiv ist die Umlage der Investitionskosten nicht möglich – korrekt?
Eine Aussage oder Meinung wäre hierzu sehr interessant.
Vielen Dank.
19.06.2023 - 12:42
Hallo Steffen,
danke für Beitrag. Ich bin mir sicher, Sie sind viel tiefer im Thema, als ich es sein könnte. Ich kann aktuell leider keinen sinnvollen Beitrag leisten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.07.2023 - 18:01
Darf ich einem Mieter eines Einfamilienhauses statt ihm als Energielieferant Mieterstrom zu verkaufen einfach die von mir beschaffte Solaranlage vermieten über eine angemessene Erhöhung der Miete? Was muss ich und der Mieter dabei ggf. beachten? Der bürokratische Aufwand beim Mieterstrom erscheint mir für ein einzelnes Haus doch sehr groß zu sein.
10.07.2023 - 08:58
Hallo FrankH.,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen bei dieser komplexen Frage leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.08.2023 - 17:12
Hallo Zusammen,
die ganze Cruz mit dem Mieterstrom ist doch, dass der Vermieter zum Stromlieferanten degradiert wird was völlig unsinnig ist. Als Vermieter muss ich dann Strom von Versorger einkaufen und diesen Strom zusammen mit dem Solarertrag an die Mieter weiterverkaufen.Wenn ich pech habe werde ich dann noch Gewerbetreibender. So wird das mit Mieterstrom für den Privatmann sicher nichts.
22.10.2023 - 18:03
Hallo zusammen,
nachdem ich den Artikel von Anfang bis Ende gelesen habe, bin ich mir rechtlich unsicher. Hier meine Frage:
Ich habe eine PV-Anlage auf dem Dach eines Mietshauses, die Energie wird für den Allgemeinstrom genutzt. Darf ich die erzeugte Energie (üblicher Preis für die kWh) über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen?
29.01.2024 - 15:41
Wenn der Vermieter eine PV-Anlage auf das Dach installiert und den erzeugten Strom nur ins Netz einspeist und vom Stromversorger kassiert, darf er dann die Erhöhte Gebäude-Versicherung auf die Mieter umlegen?? Diese haben ja keinen nutzen oder Vergünstigung von der PV-Anlage.
29.01.2024 - 18:49
Hallo Jens,
ich gehe davon aus, dass ein angemessener Teil herausgerechnet werden muss und vom Vermieter zu tragen ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2024 - 23:10
Unser Vermieter hat eine Solaranlage installieren lassen.
Desweiteren wurden in der Wohnung alle alten Heizungsregler durch neue Thermostat-Ventile ersetzt.
Unser Vermieter hat nun mitgeteilt, das wir als Mieter sowohl an den Kosten der Solaranlage als auch an den Kosten der neuen Thermostatventile ( rund 3000 Euro) beteiligt werden sollen.
Ich habe aber mehrfach gelesen, dass der Austausch solcher Ventile Sache bzw. Pflicht des Vermieters ist und nicht umgelegt werden kann und auch nicht mit der Installation einer Solaranlage in Verbindung gebracht werden darf.
Stimmt das ?
Besten Dank für alle Infos
13.03.2024 - 06:43
Hallo Berthold,
teilen Sie dem Vermieter Ihr Rechercheergebnis mit. Und was bedeutet “beteiligt werden”? Hier kommt m.E. nur die 8%ige Modernisierungsumlage in Frage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.03.2024 - 22:41
Ich habe meinem Vermieter das Recherche -Ergebnis mitgeteilt.
Er sagt: alles Quatsch !
Da ich mit dem Vermieter unter einem Dach wohne möchte ich nicht mit dem Anwalt drohen….
aber was soll man noch machen…???
14.03.2024 - 11:42
Hallo Berthold,
Sie können das Verhalten “über sich ergehen lassen” oder sich angemessen zur Wehr setzen.
Viele Grüße
Dennis Hundt