Nach § 556 a Abs. 1 BGB sind die Nebenkosten nach dem Anteil der Wohnfläche abzurechnen, wenn keine anderen gesetzlichen Regelungen entgegenstehen und die Mietvertragsparteien im Mietvertrag auch keine besondere Vereinbarung zum Umlageschlüssel getroffen haben. Doch, was passiert eigentlich, wenn im Mietvertrag eine bestimmte Umlageform vereinbart ist, der Vermieter aber nach einem anderen Maßstab abrechnet und den Mietvertrag ignoriert? Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen wird aus Gründen der Vereinfachung nach Miteigentumsanteilen umgelegt, anstelle des vereinbarten Umlageschlüssels. Ist dieses Vorgehen des Vermieters zulässig? Was kann der Mieter dagegen tun?

Nachfolgend soll aufgezeigt werden, welche Rechtsfolgen sich ergeben können, wenn der Vermieter den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel ignoriert. Wie können Mieter am Besten vorgehen.

I. Umlageschlüssel grundlos ignoriert

Welcher Maßstab zur Umlage einzelner Nebenkosten in der Abrechnung zu verwenden ist, entscheidet sich vorrangig nach den Regelungen im Mietvertrag gemäß § 556 a Abs.1 BGB (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556a BGB Rn. 15).

Unterscheidet sich der Umlageschlüssel, der in der Nebenkostenabrechnung verwendet wurde, von der Vereinbarung im Mietvertrag, kann dies zur formellen Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führen. Denn, auch hier gilt der Grundsatz „pactas sunt servanda“- „geschlossene Verträge sind bindend“. Ein anderes Ergebnis kann nur dann vorliegen, wenn die vertragliche Vereinbarung wegen anderen zwingenden gesetzlichen Regelungen als unwirksam und damit ungültig anzusehen ist.

Ignoriert der Vermieter die mietvertragliche Vereinbarung zum Abrechnungsmaßstab, ist daher zunächst zu fragen, ob es dafür einen zulässigen Grund gibt. Denn nur wenn der Vermieter keinerlei Rechtsgrund hat, ist die Verwendung eines anderen als des vereinbarten Umlageschlüssels unzulässig.

1. Vereinbarung im Mietvertrag wirksam

Die Vereinbarung zur Umlage der Nebenkosten muss wirksam sein. Bei bestimmten verbrauchsabhängigen Nebenkosten, zum Beispiel den Heiz- und Warmwasserkosten, ist der Vermieter verpflichtet, die Kosten nach der nach der Heizkostenverordnung umzulegen; dass heißt mindestens 50 % der anfallenden Kosten sind nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556a BGB Rn. 43, 44). Für die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten ist grundsätzlich die Heizkostenverordnung maßgeblich und geht vertraglichen Vereinbarungen vor, so Wall in Betriebskosten­ Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1681.

Dies bedeutet, hier greift eine vertragliche Regelung nicht, die beinhaltet, dass alle Nebenkosten nach Wohneinheiten, Mieteigentumsanteilen oder Personenanzahl etc. abzurechnen sind. Eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag wäre in Bezug auf die Heizkosten unwirksam und die verbrauchsabhängige Abrechnung zulässig.

2. Keine einseitige Änderung des Umlageschlüssels

Ein weiterer zulässiger Grund kann eine einseitige Anpassung des Umlageschlüssels bei verbrauchs- und verursachungsabhängigen Nebenkosten nach § 556 a Abs. 2 BGB sein (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556a BGB Rn. 55).

Danach kann der Vermieter, etwa bei den Wasser-, Abwasser- oder Müllkosten usw., einseitig den Umlageschlüssel ändern, wenn der neue Maßstab dem Verbrauch oder der Verursachung der Kosten besser Rechnung trägt als der bisherige. Für die Änderung genügt eine bloße Erklärung in Textform gegenüber dem Mieter; eine Zustimmung ist nicht erforderlich. Hat Ihr Vermieter also beispielsweise Erfassungsgeräte, wie Wasserzähler angeschafft und teilt er Ihnen mit, dass er zukünftig die Wasserkosten auf Basis des gemessenen Verbrauchs abrechnen will, ist dies zulässig und er kann die Vereinbarung im Mietvertrag insoweit ignorieren.

Eine sonstige einseitige Änderung durch den Vermieter, wie aus Gründen der Vereinfachung ist unzulässig. So kann der Vermieter bei Eigentumswohnungen nicht einfach die Ihm vorliegenden Positionen aus der Hausgeldabrechnung, durch einen Umlageschlüssel nach Miteigentumsanteilen weiterreichen. Ebenso ist es ihm versagt, die Umlageschlüssel aus „Praktikabilität“ anzugleichen, wenn er beispielsweise mit anderen Mietern andere Umlageschlüssel vereinbart hatte. Ein Mehraufwand des Vermieters ist kein zulässiger Rechtsgrund für eine einseitige Anpassung, vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556a BGB Rn. 51, 52.

II. Umlageschlüssel entgegen dem Mietvertrag: Unwirksamkeit der Abrechnung

Stellen Sie als Mieter fest, dass es keinen nachvollziehbaren Rechtsgrund für den Vermieter gibt den vereinbarten Umlageschlüssel zu ignorieren, liegt rechtlich gesehen, ein materieller Abrechnungsfehler vor, denn der Vermieter hat einen falschen Umlageschlüssel verwendet.

Nach dem BGH ist die Angabe und Erläuterung der Umlageschlüssel zwar eines der vier Grundelemente einer wirksamen Nebenkostenabrechnung, ist allerdings „nur“ ein falscher Umlageschlüssel zu Grunde gelegt, führt das lediglich zu einer materiellen Unrichtigkeit aber nicht zu einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnung (vgl. Wall in Betriebskosten­ Kommentar, II. § 556 BGB Vereinbarungen über Betriebskosten Rn. 1681; BGH Urteil vom 17.11.2004, Az. IIIV ZR 115/04).

Weitere Einzelheiten zu den vier Grundelementen der Nebenkostenabrechnung und der materiellen Unrichtigkeit erhalten Sie zudem in den Artikeln:

• “Pflichtangaben in der Nebenkostenabrechnung (Mindestinhalt)” und
• “Nebenkostenabrechnung: formelle Fehler und die Auswirkungen“.

III. Mietertipp bei falschem Umlageschlüssel

Als Mieter sollten Sie Ihren Vermieter umgehend kontaktieren, sobald Ihnen auffällt, dass in der Nebenkostenabrechnung ein falscher Umlageschlüssel vereinbart ist und von Ihrem Einwendungssrecht nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB Gebrauch machen. Der Vermieter hat kein Recht den vereinbarten Umlageschlüssel grundlos zu ignorieren und macht die Abrechnung damit inhaltlich unrichtig.

Nach dem Gesetz haben Sie als Mieter das Recht bis zum Ablauf von einem Jahr nach Erhalt der Abrechnung Ihre Einwendungen geltend zu machen und den Vermieter zur Berichtigung anzuhalten.

Hilfestellungen für das Erheben von Einwendungen finden Sie unter anderen in den Artikeln:

• “Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen (Schritt für Schritt Anleitung)” und
• “Muster-Widerspruch gegen Nebenkostenabrechnung – Kostenfreie Vorlage“.