Obwohl die meisten zulässigen Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten größtenteils in der Betriebskostenverordnung definiert und aufgezählt sind, gibt es doch auch unbestimmte Abrechnungsposten deren Zulässigkeit nicht eindeutig ist.

Ein Beispiel dafür sind die sogenannten Wartungskosten, bei denen jeder Mieter genau prüfen sollte, welche Arbeiten hier tatsächlich abgerechnet werden. Da der Begriff Wartung einer Inspektion oder auch Überprüfung gleichsteht, ist hier natürlich genau zu unterscheiden, was im Einzelfall hinter dem Begriff steht und ob diese Kostenposition dann auch tatsächlich zulässig auf den Mieter abgewälzt werden kann. Unzulässig ist dies nämlich immer dann, wenn es sich bei den sogenannten Wartungskosten um Instandhaltungskosten des Mietobjekts handelt, die gesetzlich immer vom Vermieter zu tragen sind.

Im nachfolgenden Artikel soll daher Vermietern und Mietern aufgezeigt werden, was unter diesem Begriff zu verstehen ist und inwieweit dieser Posten bei der Nebenkostenabrechnung zum Ansatz gebracht werden kann.

I. Rechtlich zulässige Nebenkostenpositionen und Wartungskosten

Um als Mieter und auch als Vermieter zuverlässig abschätzen zu können, in wie weit bestimmte Wartungsarbeiten rechtlich zulässig als Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden können, ist es wichtig zunächst einen Blick in die Betriebskostenverordnung zu werfen. Dort wird in § 1 Abs. 1 BeriebskostenVO festgelegt, dass alle Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen als Betriebskosten gelten und somit auch in der Nebenkostenabrechnung gegenüber dem Mieter abgerechnet werden können. Ausdrücklich nicht dazu zählen nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BetriebskostenVO Verwaltungskosten und Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten.

1. Wartungskostenpositionen in der Betriebskostenverordnung

2. Die Wartung und der Abrechnungsumfang

Obwohl der Begriff der Wartung in der Betriebskostenverordnung genannt wird, fehlt doch eine genaue Definition. Lediglich der genannte Beispielsfall der „… regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit…“ deutet darauf hin, was der Gesetzgeber unter dem Begriff Wartung verstehen will.

Da der abwälzbare Kostenumfang der Wartungsarbeiten aber von den Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen abzugrenzen ist, bleibt eine genauere Definition nicht aus.

So findet man in weiterer Literatur wie etwa bei dem Deutschen Institut für Normung e.V. (DIN) unter der Nummer DIN 31051 die Definition, dass unter Wartung ein Teil der Instandhaltung zu verstehen ist; und zwar genauer gesagt, solche Massnahmen, die „zur Verzögerung des Abbaus des vorhanden Abnutzungsvorrats der Betrachtungseinheit vorgenommen“ und „nach technischen Regeln oder einer Herstellervorschrift durchgeführt“ werden. So etwa die Messung einer bestimmten Laufleistung oder Laufzeit.

Wendet man diese Definition nun auf ein Mietobjekt an fallen unter die Wartung, diejenigen Arbeiten, die darauf ausgerichtet sind, das Mietobjekt und insbesondere die damit zusammenhängenden Anlagen zu erhalten und deren „Laufleistung“ oder besser Funktionalität zu gewährleisten.

Zusammengefasst lässt sich demnach vereinfacht sagen, dass bei umlegbaren Wartungsarbeiten nur solche erfasst sind, die laufend wiederkehren und keine Instandhaltung darstellen, sondern vielmehr Prüfung der Funktionalität und Prüfung der Vermeidung einer Abnutzung dienen.

Alle Kosten die aufgrund der festgestellten Abnutzungen anfallen, wie etwa Behebung von Schäden, Reparaturen und ähnliches fallen dann mietrechtlich nicht unter zulässig abwälzbare Wartungsarbeiten beziehungsweise Wartungskosten.

a) Atypische Wartungskosten

So hat der BGH in seiner Entscheidung vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06 auch nicht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung erwähnte, aber regelmäßig wiederkehrende Wartungskosten (sogenannte atypische Wartungskosten) als umlagefähig anerkannt. In dem zu Grunde liegenden Falle entstanden die entsprechenden Kosten bei der Prüfung der Betriebssicherheit einer hauseigenen Elektroanlage. Nach dieser Entscheidung können solche Kosten als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetriebskostenVO auf den Mieter abgewälzt werden, wenn eine zulässige Umlagevereinbarung im Mietvertrag vorliegt, da an der generellen Umlagefähigkeit solcher „Überprüfungs- und Wartungskosten“ keine Zweifel bestehen, zumal „ die Wartung und Überprüfung technischer Anlagen schon in der II. BV zu den umlagefähigen Betriebskosten gehörte“. Es sei jedoch immer zu beachten, dass die aus der Wartung resultierenden Kosten für Instandsetzungs- und Reparaturarbeiten nicht umgelegt werden dürfen.

b) Vollwartungsverträge

Eine Besonderheit ist bei der Abrechnung von Wartungskosten durch den Vermieter im Rahmen von Vollwartungsverträgen zu beachten.

In vielen Fällen schließt der Vermieter mit den Betreiber einer bestimmten Anlage oder Einrichtung im Mietobjekt so genannte Vollwartungsverträge ab. Beispielsweise bei Heizungs- oder Aufzugsanlagen. Diese umfassen im Regelfall aber oft eben nicht nur die erste Durchsicht auf Betriebsfunktion oder Betriebsbereitschaft, sondern meist auch gewisse Reperatur und Instandhaltungsmaßnahmen die eben nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. Bei den standardisierten Vollwartungsverträgen sind meist zwischen zwanzig bis fünfzig Prozent nicht umlgebare Kosten in die Abrechnung gegenüber dem Vermieter mit einbezogen. Der Mieter kann dies jedoch nur durch Nachfrage beim Vermieter und entsprechende Einsichtnahme in den jeweiligen Einzelvertrag zwischen Unternehmer und Vermieter beurteilen. Der Vermieter ist in solchen Fällen gehalten den jeweiligen Unternehmer um eine aufgeschlüsselte Rechnung zu bitten, damit er gegenüber dem Mieter ordnungsgemäß abrechnen kann.

II. Einzelfallbeispiele für zulässige Wartungskosten als sonstige Nebenkosten

Anhand der angeführten Kriterien können daher die verschiedensten Arten von Wartungskosten anfallen.

III. Fazit

Sollten Sie als Mieter in Ihrer Nebenkostenabrechnung Wartungskosten als Abrechnungsposten finden, lohnt es sich oft durch einfache Nachfrage abzuklären, was genau damit gemeint ist. Da die Nebenkostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar und verständlich sein muss, wird Ihnen der Vermieter in der Regel die hinterfragte Position aufschlüsseln und Sie können dann leicht erkennen, ob die Kosten, wie oben beschrieben zulässigerweise umgelegt werden können oder nicht. Sollte der Vermieter eine Auskunft unrechtmäßig verweigern können Sie, aufgrund der Unbestimmtheit beziehungsweise Unklarheit in der Nebenkostenabrechnung, auch Widerspruch (sog. Einspruch) gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen.