Der Warmwasser-/ Heizungs- oder auch der Stromverbrauch eines Mieters wird generell durch geeichte Zähler gemessen, deren Ablesung im Regelfall einmal jährlich stattfindet. Die jeweiligen Erfassungsgeräte in der Mietwohnung oder im Mietshaus werden dafür entsprechend dem Eichgesetz alle drei, beziehungsweise sechs, Jahre geeicht, um die Genauigkeit der Meßfunktion und die Richtigkeit der Meßwerte zu gewährleisten. Bei Mietwohnungen sind die dabei anfallenden Kosten (die sogenannten Eichkosten) als Nebenkosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 1, 2 Nr. 2 BetrKV in der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbar.
Heutzutage ist es allerdings üblich, das anstelle einer Neu- beziehungsweise Nacheichung in der Regel ein kompletter Zähleraustausch vorgenommen wird. Daher stellt sich die Frage, ob die Kosten für den neuen Zähler dann anstatt der Eichkosten gegenüber dem Mieter abgerechnet werden dürfen oder wie diese Aufwendungen für den neuen Zähler überhaupt umgelegt werden können.
Nachfolgend wird erklärt, wie und wann die Zähleraustauschkosten auf den Mieter im Rahmen der Nebenkosten umgelegt werden können.
Inhalt: Zähleraustausch statt Eichung über Nebenkosten auf Mieter umlegbar?
II. Wie wird der Zähleraustausch anstatt der Eichung umgelegt?
III. Ist der Zähleraustausch statt der Reparatur auch umlagefähig?
I. Warum muss geeicht werden?
Für die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung ist es daher entscheidend, dass nachvollziehbar richtige Verbrauchszahlen angegeben werden und dies setzt die Verwendung eines entsprechenden Meßgerätes voraus.
Die Messgenauigkeit wird dabei durch das MessEG (Mess- und Eichgesetz, Neue Fassung ab 01.01.2015) mit der sogenannten Eichung garantiert. Geeichten Messgeräten wird danach eine Messrichtigkeit und Messbeständigkeit zugesprochen. Im Mietrecht wird die Richtigkeit der Angaben des geeichten Messgerätes zu Gunsten des beweisbelasteten Vermieters vermutet. Das heißt, hier ist dann der Mieter in der Pflicht eventuelle Zweifel oder eine fehlerhafte Messung stichhaltig darzulegen und nachzuweisen.
Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Regelungen des MessEG für alle Wasserzähler (wie Wohnungs-, Etagen- oder Zwischenzähler in Miet-/ Eigentumswohnungen), die im geschäftlichen Verkehr verwendet werden. Wobei als geschäftlicher Verkehr nicht nur die Verbrauchsabrechnung zwischen dem Vermieter und dem Mieter, sondern auch die Verrechnung des Energie- oder Wasserverbrauchs durch Zwischenzähler innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft angesehen wird; BayOLG, Beschluss vom 26.3.1998, Az.: 2 Z BR 154/97.
Eine Eichung kann zudem auch zur Vermieterpflicht werden, wenn der Mieter beispielsweise darauf besteht, dass alle verwendeten Wohnungszähler geeicht sind. Seitens des Vermieters ist dann unverzüglich eine Eichung der entsprechenden Geräte vorzunehmen, denn anderenfalls kann ihm bei der Nebenkostenabrechnung der Fall bevorstehen, dass der Mieter die Nachzahlungsansprüche als unrichtig ablehnt. Der Mieter hat nämlich bei Messergebnissen von nicht geeichten Geräten, oder solchen deren Eichgültigkeit abgelaufen ist, das Recht diese als unrichtig anzufechten (LG Saarbrücken, Urteil vom 22.7.2005, Az.: 13 B S 23/05, AG Holzminden, Urteil vom 4.5.2011, Az.: 10 C 300/10).
Als Rechtsgrundlage für die Ablehnung solcher Verbrauchszahlen dient dabei insbesondere § 37 Abs. 1 MessEG, der ein ausdrückliches Verwendungsverbot für ungeeichte Messgeräte enthält. Danach dürfen in Rahmen eines Mietverhältnisses bei einer Wasserabrechnung auf Basis der Angaben eines Wasserzählers zwingend nur geeichte Zähler verwendet werden und ein Verstoß gegen diese Regelung kann durch die Eichbehörden nach § 60 MessEG sogar mit einem Bußgeld geahndet werden (VG Köln, Beschluss vom 26.11.2014, Az.: 1 L 1593/14) Das Mess- und EichG kennt insoweit auch keine Ausnahmen.
Hinweis:
Nach der bisherigen Rechtsprechung, die sich an der alten Regelung des Eichgesetzes (§ 25 Abs. 1 a EichG) orientierte, gibt es allerdings kein automatisches Verwendungsverbot für Messergebnisse, die nach Ablauf der Eichfrist abgelesen wurden. Für die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung sei lediglich entscheidend , ob das Erfassungsgerät die angezeigten Verbrauchswerte tatsächlich zutreffend ermittelt hat oder nicht; so der BGH, im Urteil vom 17. November 2010, Az.: VIII ZR 112/10. Denn, unabhängig davon, ob das Messgerät im Zeitpunkt der Ablesung geeicht war, käme es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung schließlich nur darauf an, ob festgestellt werden kann, dass der Verbrauch zutreffend erfasst wurde und dies kann im Zweifel der Tatrichter im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 ZPO.(K. Callsen/ Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 42; BGH, Urteil vom 17. November 2010, Az.: VIII ZR 112/10 )
Zusammenfassend ist die Eichung der Verbrauchszähler Vermieterpflicht,
- um nachweisbar richtige Verbrauchszahlen der einzelnen Mieteinheiten zu erhalten und damit gleichzeitig einem entsprechenden Widerspruch wegen Unrichtigkeit der Verbrauchszahlen vorzubeugen.
- um der gesetzlichen Regelung des MessEG, die ein Verwendungsverbot für ungeeichte Zähler enthält Folge zu leisten.
II. Wie wird der Zähleraustausch anstatt der Eichung umgelegt?
Da dieser Ersatz des Zählers immer günstiger ist als die Eichung, sind die Kosten regelmäßig als Postion in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig.
Der Umfang der Kosten ist bei einem Zähleraustausch grundsätzlich bis zur Höhe der ersparten Eichkosten ansatzfähig , soweit der Austausch anstelle der Eichung durchgeführt wird (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 40).
Die Kostenposition des Zähleraustauschs, muss zudem in der Nebenkostenabrechnung ausdrücklich als solche bezeichnet werden. Für den Vermieter bedeutet dies, eine wortwörtliche Nennung der Position „Zähleraustausch“ und keine Abrechnung unter einem nicht erfolgten Kostenpunkt „Eichung“. Eine fehlerhafte Bezeichnung der Nebenkostenpostion kann nämlich sehr schnell zu einer unklaren und damit unrichtigen Nebenkostenabrechnung führen.
III. Ist der Zähleraustausch statt der Reparatur auch umlagefähig?
In den Fällen, in denen der Zähleraustausch wegen eines Defektes des Gerätes erfolgt, liegt ein reparaturbedingter Austausch vor, dessen Kosten nicht auf den Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abgewälzt werden können. Diese Kosten sind keine Nebenkosten sondern Instandhaltungskosten nach § 1 Abs. 2 BetrKV.
Eine Besonderheit in der Abrechnung ist bei dem Ansatz der Zähleraustauschkosten auch dann zu beachten, wenn zwischen dem Vermieter und dem Unternehmen des Eichservice ein sogenannter Eich- und Wartungsvertrag besteht. Denn, in solchen Verträgen finden sich häufig Vereinbarungen zum Austausch oder zur Reparatur von Erfassungsgeräten unabhängig vom Ablauf der Eichfrist. Der Vermieter muss dann, die nicht umlagefähigen Bestandteile des Vertragspreises herausrechnen und diese im Zweifel bei der Abrechnung – etwa durch Vorlage einer entsprechenden Preiskalkulation des Dienstleisters – konkret darlegen. Wichtig ist, dass der Vermieter auch hier – wie bei anderen Nebenkostenpositionen darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, was, in welcher Höhe in der Nebenkostenabrechnung umlagefähig ist (K. Callsen/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, Betriebskosten Rn. 41).
15.09.2017 - 18:04
Hallo Dennis,
gibt es für das unten ausgeführte Statement wortwörtliche Nennung der Position „Zähleraustausch“ eine Quelle / Urteil? Bitte Info.
Die Kostenposition des Zähleraustauschs, muss zudem in der Nebenkostenabrechnung ausdrücklich als solche bezeichnet werden. Für den Vermieter bedeutet dies, eine wortwörtliche Nennung der Position „Zähleraustausch“ und keine Abrechnung unter einem nicht erfolgten Kostenpunkt „Eichung“. Eine fehlerhafte Bezeichnung der Nebenkostenpostion kann nämlich sehr schnell zu einer unklaren und damit unrichtigen Nebenkostenabrechnung führen.
24.12.2017 - 17:49
Hallo Hr. Hundt
Ca. im Jahr 1984 (Aufschrift auf den Zählern) wurden in der Mietwohnung Wasser- und Wärmezähler eingebaut. Nach Auskunft des Vermieters wurden die Zähler damals gekauft und nicht gemietet. Ich habe die Wohnung 2011 gemietet. Die Zähler sind nach meinem Verständnis folglich zur Ausstattung zu zählen.
Die völlig veralteten Zähler wurden im Jahr 2015 ausgetauscht und dabei gemietet. Damit gingen die Mietkosten in die Betriebsabrechnung ein.
Wenn aber die ersten Zähler zur Ausstattung gehören (Berechnung des Mietzins = QM + Ausstattung + Zustand der Wohnung) zahle ich dann jetzt die Melder nicht doppelt?
Ist es rechtens, dass ich die Melder mit der Betriebskostenabrechnung zahlen muß?
Der Vermieter sagt, dass die Zähler nie zum Mietzins berechnet wurden. Ist dieser Umstand überhaupt relevant?
Viele Grüße, schönes Fest und ein streßfreies neues Jahr wünscht
Irene
29.05.2018 - 22:03
Hallo Herr Hundt.
Danke für Ihre Seite. Allerdings habe ich hier leider keine Antwort gefunden auf eine Frage, die mich dringend interessiert. Es geht darum, wie die Kosten für den Wasserählertausch auf die Mieter umgelegt werden. Diese Kosten fallen ja in einem Jahr an, der Wasserzähler wird aber 5 (bzw. 6 Jahre) bis zum nächsten Austausch benutzt. Mein Beispiel: Ende 2011 bis 2017 habe ich eine Wohnung gemietet. Im November 2012 gab es einen Wasserzählertausch, dessen komplette Kosten mein damaliger Vermieter in (einem) diesem Jahr mir in die Rechnung gestellt hat. Ich habe bezahlt. Nun kam im November 2017 der nächste Wasserzählertausch. Seit Dezember wohne ich in dieser Wohnung nicht mehr. Nun habe ich eine Nachzahlungsaufforderung von dem damaligen Vermieter bekommen und ich soll wieder komplette Kosten für den Wasserzählertausch übernehmen, da diese 2017 angefallen sind und ich in diesem Jahr die Wohnung bewohnt habe. D.h. andererseits die neuen Mieter, die die nächsten vier Jahre in der Wohnung leben, werden diese Kosten nicht tragen. Ist es korrekt so? Oder muss der Vermieter diese Kosten auf die nächsten fünf Jahre bis zum nächsten Wasserählertausch in gleiche fünf Teile brechen und auf die Mieter in dieser gleichen Höhe jährlich umlegen?
Für Ihre Antwort bedanke ich mich bei Ihnen in Voraus.
Beste Grüße
Johann
30.05.2018 - 19:07
Hallo Johann,
ich verstehe Ihnen Ansatz, leider fallen nicht alle Kosten jährlich an. Ein größerer Bauschnitt wird auch in dem Jahr umlegt, in dem der Baum zurück geschnitten wurde. Der Kosten müssen aber zumindest zu 11/12 und 1/12 aufgeteilt werden. Bitte lassen Sie sich im Zweifel zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.02.2019 - 09:14
Hallo Herr Hundt,
ich bin Vermieter und fände es auch fairer, den Kaufpreis für Zähler über die Nutzungsdauer zu verteilen. Darf ich das oder muss ich die Kosten im Jahr der Anschaffung abrechnen?
Schöne Grüße
Peter
25.11.2019 - 16:14
Hallo Dennis,
in einem Haus mit vermieteten Eigentumswohnungen wurden alle 16 Kaltwasseruhren aufgrund Ende der Eichfrist getauscht.
Die Kosten wurden im Rahmen der Abrechnung über eine extra Position “Austausch Wasseruhren” den einzelnen Wohnungen zugeordnet. Und zwar jeder Wohnung die Kosten, die für die Wohnung angefallen sind. Das war nötig, da manche Wohnungen 3 Kaltwassruheren benötigen und andere nur eine Uhr.
Nun gibt es zusätzlich eine Kaltwasseruhr im Keller für Hausreinigung etc.. Auch diese Uhr wurde getauscht.
Jetzt entbrennt ein Streit darüber, ob die Kosten dieser einen Uhr auch auf alle Mieter umgeleget werden können oder ob diese Kosten dann doch bei den Vermietern hängenbleiben z.B. über ein Konto “Instandhaltung”.
Die Mieter könnten ja argumentieren, dass sie diesen Wasserhahn nie benutzen und daher keine Kosten tragen wollen.
Danke
Michael Brand
07.12.2020 - 19:23
Der Vermieter tauscht jedes Jahr der Wasserzähler unangekündigt aus, so dass wir den alten aktuellen Zählerstand nicht haben bzw. nicht kontrollieren konnten und haben ein schlechtes Gefühl, dass die Angaben nach oben manipuliert werden.
Wie können wir reagieren , sich vergewissern , dass es dann korrekt abgerechnet wird.
heute ist der Austausch wieder stattgefunden, was wir nachträglich am Abend entdeckt haben.
07.12.2020 - 19:42
Hallo Procner,
der Vermieter legt die Kosten auf Grundlage des Wasserabrechnung um – prüfen Sie also die Abrechnung des Wasserversorgers.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.05.2021 - 12:20
Hallo und guten Tag Herr Hundt,
ich wohne seit 2000 in einer Mietwohnung mit sechs Parteien. Das Haus wurde 1996 gebaut und seit da an wurde keine einzige Wasseruhr geeicht oder ausgetauscht
Der Allgemeinwasserverbrauch differiert z.T. gewaltig ! In 2018 wurden z.B.3,6 ccm angegeben , 2019 dagegen 184,7 ccm und 2020 wieder 2,09 ccm !
2019 hatte ich leider nur mündlich reklamiert und dann dummerweise nicht weiter verfolgt !
Jetzt, 2021 habe ich schriftlich die Eichung gefordert !
Nun meine eigentliche Frage : muss ich nach diesen vielen Jahren für die Kosten aufkommen?
Mit freundlichem Gruß
H. Doering
27.05.2021 - 17:03
Hallo Hermine,
grundsätzlich muss die Umlage der Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart sein und die Kosten müssen regelmäßig anfallen. Ich würde die Kosten der Eichung aber nicht auf die Goldwaage legen, da es ja auch Ihr Wunsch ist, dass die Wasserkosten korrekt abgerechnet werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.07.2021 - 22:50
Guten Tag,
ich habe bisher die Wohnungen in unserem Mietshaus an unsere Kinder vermietet. Seit diesem Jahr sind die Wohnungen extern ver-
mietet. In den Wohnungen sind ungeeichte Wasserzähler, die bisher als Basis der NK- Rechnung genutzt wurden. Die Abweichung der Summe der Einzelzähler war immer nur marginal unterschiedlich zum Hauszähler.
Wenn ich jetzt neue geeichte Zähler einbauen lasse, sind diese Kosten dann Kosten für Erst-
ausstattung – die der Vermieter übernimmt – oder Eichkosten, die über die Eichfrist umgelegt werden und damit die Mieter belasten?
16.07.2021 - 07:46
Hallo Vermieter,
oben im Artikel lesen Sie die Antwort: “II. Wie wird der Zähleraustausch anstatt der Eichung umgelegt?”
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2021 - 12:13
Hallo,
Ich bin Vermieter, wohne im selben Haus wie zwei Mieter… Musste dieses Jahr die Wärmemengenzähler an der Heizung austauschen, da die Eichfrist abgelaufen war.
Habe die Kosten Gesamtkosten (Zähler, Eichung, sowie Einbaukosten) durch alle drei Wohnparteien geteilt und jeweils den Mietern aug die Nebenkostenabrechnung umgelegt. Doch Sie akzeptieren dies nicht, was habe ich falsch gemacht?
Bitte um Antwort und Hilfe.
Vielen Dank
15.12.2021 - 07:22
Hallo Maria,
warum haben wir die Mieter der Umlage widersprochen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.10.2022 - 11:37
Hallo Herr Hundt
Wasserzähler Kalt / Warm sind in unserer Wohnung zählen aber zum Verbrauch Obergeschoss Letze Eichung 1985! wie sollen wir uns verhalten, haben neue Eichung verlangt- Vermieter reagiert nicht.
danke für Antwort
02.10.2022 - 14:35
Hallo Eva,
hier eine Hilfe: Nebenkostenabrechnung mit nicht geeichten Zählern möglich?
Viele Grüße
Dennis Hundt