Gerät der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug, kann dies für ihn schnell gefährlich werden. Der Vermieter kann in diesem Fall nicht nur Verzugszinsen verlangen, sondern das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Anders als bei anderen Ansprüchen, tritt der Verzug mit Mietzahlungen in aller Regel unmittelbar mit Verstreichen des vertraglich oder gesetzlich gem. § 556b Abs. 1 BGB festgelegten Zahlungstermins ein. Dies liegt daran, dass es gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Begründung des Verzugseintritts mit Mietzahlungen wegen des kalendermäßig bestimmten Zahlungstermins keiner Mahnung des Vermieters bedarf. Was vielen Mietern und auch Vermietern nicht bewusst ist, wenn sie z. B. eine Kündigung erhalten oder aussprechen, ist jedoch die Tatsache, dass der Mieter dann nicht in Verzug gerät, wenn bzw. soweit ihm gegen den Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht zusteht.
Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, ob und inwieweit der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug geraten kann, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung verletzt.
Inhalt: Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung
- Der Vermieter ist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums verpflichtet
- Solange der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung nicht erstellt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu
- Das Zurückbehaltungsrecht berechtigt den Mieter nur zur Verweigerung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen
- Der Mieter muss sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen
- Mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung tritt grds. Verzug ein
- Nach der Beendigung des Mietverhältnisses tritt an die Stelle des Zurückbehaltungsrechts ein Rückzahlungsanspruch
- Fazit und Zusammenfassung
1. Der Vermieter ist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums verpflichtet
Haben die Parteien vereinbart, dass die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden und dieser hierfür eine monatliche Vorauszahlung zu leisten hat, ist der Vermieter gem. § 556 Abs. 3 S. 2 BGB verpflichtet, die Nebenkostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erstellen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, ist er gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen.
Mehr zu allen Fristen bei der Nebenkostenabrechnung erfahren Sie hier.
2. Solange der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung nicht erstellt, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu
Der Ausschluss mit einer Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung ist jedoch nicht die einzige negative Konsequenz, die sich für den Vermieter ergibt, wenn er die Nebenkostenabrechnung nach Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums nicht erstellt. Der Mieter ist nicht nur von der Verpflichtung zur Nachzahlung für die vergangene Abrechnungsperiode, über die nicht abgerechnet wurde, befreit. Er kann vielmehr darüber hinaus auch die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen verweigern. Dies ergibt sich aus § 273 Abs.1 BGB, wonach der Schuldner, wenn er aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger hat, die geschuldete Leistung verweigern kann, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird. Der nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB fällig werdende Anspruch auf Erstellung der Nebenkostenabrechnung stellt einen solchen Anspruch dar, der ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründet (vgl. BGH, Urteil vom 29. 03. 2006 – VIII ZR 191/05).
3. Das Zurückbehaltungsrecht berechtigt den Mieter nur zur Verweigerung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen
Beispiel:
Mieter M ist gegenüber Vermieter V zur Zahlung einer monatlichen Bruttowarmmiete in Höhe von EUR 580,00 verpflichtet. Diese setzt sich zusammen aus der Grundmiete in Höhe von EUR 500,00 und der Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von EUR 80,00. Die Miete ist spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen. Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten entspricht dem Kalenderjahr und läuft daher vom 01.Januar bis zum 31.Dezember eines Jahres.
V hat die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2012 bisher nicht erstellt. Da M eine Rückzahlung erwartet, möchte er V unter Druck setzen und zahlt daher die Miete für den Monat Februar 2014 nur in Höhe von EUR 270,00 und für März 2014 nur in Höhe von EUR 290,00. Dabei beruft er sich auf sein Zurückbehaltungsrecht wegen der Nichterstellung der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2012.
V nimmt dies zum Anlass, M außerordentlich fristlos zu kündigen.
Die Kündigung des V ist unwirksam. Die Voraussetzungen des hier einzig in Betracht kommenden Kündigungsgrundes des § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr.1 S.1 BGB liegen nicht vor. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter sich an zwei unmittelbar aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Betrag in Verzug befindet, der eine monatliche Bruttowarmmiete überschreitet.
M hat zwar die Miete für Februar 2014 in Höhe von EUR 310,00 und die für März 2014 in Höhe von EUR 290,00, und damit an zwei aufeinanderfolgenden Terminen EUR 600,00 nicht gezahlt. Die Nichtzahlung dieser, eine monatliche Bruttowarmmiete übersteigenden Summe begründet das Kündigungsrecht aus § 543 Abs.2 S.1 Nr.3a i. V. m. § 569 Abs. 3 Nr.1 S.1 BGB jedoch deshalb nicht, weil M sich nicht mit den gesamten EUR 600,00, sondern nur mit EUR 440,00 in Verzug befindet. In Höhe von EUR 160,00 (2 x EUR 80,00 Nebenkostenvorauszahlungen) steht ihm gegenüber V nämlich ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs.1 BGB zu, weil dieser die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 bis 31.12.2012 trotz des mit dem Verstreichen des 31.12.2013 eingetretenen Ablaufs der Abrechnungsfrist nicht erstellt hat.
4. Der Mieter muss sein Zurückbehaltungsrecht geltend machen
Das Vorliegen der Voraussetzungen für das Zurückbehaltungsrecht allein genügt nicht, um den Zahlungsverzug des Mieters entfallen zu lassen. Der Gesetzgeber hat das Zurückbehaltungsrecht als Einrede ausgestaltet, so dass sich der Mieter auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen muss. Dies ist insbesondere deshalb erforderlich, damit der Gläubiger von seiner Abwendungsbefugnis aus § 273 Abs. 3 BGB Gebrauch machen kann. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts muss zwar nicht ausdrücklich erfolgen. Dies kann auch durch schlüssiges Handeln geschehen. Es muss jedoch immer erkennbar sein, dass und in welcher Höhe das Zurückbehaltungsrecht ausgeübt wird (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.1982 – V ZR 136/81).
5. Mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung tritt grds. Verzug ein
Das Zurückbehaltungsrecht verhindert nur die Durchsetzbarkeit des Anspruchs des Vermieters auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen und führt nicht zu dessen Erlöschen. Auch wenn der Mieter die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zunächst zu Recht verweigert hat, weil der Vermieter die fällige Nebenkostenabrechnung nicht erstellt hat, kann der Zahlungsverzug jederzeit eintreten, wenn der Vermieter seiner Pflicht – sei es auch verspätet- nachkommt. Hierzu ist dieser jederzeit berechtigt. § 556 Abs.3 S.3 BGB steht der Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung nach dem Ablauf der Abrechnungsfrist zu erstellen, nicht entgegen. Dieser besagt nämlich nur, dass der Vermieter mit der Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen ist. Zahlt der Mieter die rückständigen Vorauszahlungen nach der Erstellung der -zumindest formell ordnungsgemäßen- Abrechnung nicht oder verweigert sogar weiterhin die Zahlung der künftigen Vorauszahlungen, gerät er grds. gem. § 286 BGB in Verzug.
6. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses tritt an die Stelle des Zurückbehaltungsrechts ein Rückzahlungsanspruch
Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt dieses Druckmittel jedoch, da der Mieter keine Vorauszahlungen mehr zu leisten hat. Die Rechtsprechung gesteht ihm daher ab diesem Zeitpunkt einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen zu, über die der Vermieter trotz Ablaufs der Abrechnungsfrist nicht abgerechnet hat. Auch wenn der Mieter grds. Erstattungen nur verlangen kann, wenn die Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter bereits erstellt wurde und sich aus dieser ein Saldo zu seinen Gunsten ergibt, setzt dieser Anspruch gerade nicht voraus, dass der Vermieter zuvor die Nebenkostenabrechnung erteilt hat. Dem Mieter bleibt es erspart, den Vermieter erst hierauf verklagen zu müssen, bevor er seinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen geltend machen kann (vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 57/04).Der Anspruch besteht zunächst (solange der Vermieter die Abrechnung nicht erstellt) unabhängig davon, ob und in welchem Umfang sich im Falle der Abrechnung tatsächlich ein positiver Saldo zu Gunsten des Mieters ergeben hätte.
Hierbei ist jedoch folgende Einschränkung zu beachten:
Und zwar hält der BGH denjenigen Mieter, der während des laufenden Mietverhältnisses die Möglichkeit hatte, ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben und weitere Vorauszahlungen wegen nicht erstellter Nebenkostenabrechnung bis zu deren Erstellung zu verweigern, hiervon aber keinen Gebrauch gemacht und dennoch weitere Vorauszahlungen geleistet hat, nicht für schutzwürdig. Aus diesem Grund versagt er dem Mieter den Rückzahlungsanspruch für diejenigen Vorauszahlungen, die in bzw. für Abrechnungsperioden geleistet wurden, für die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war (vgl. Urteil vom 26.09.2012 –VIII ZR 315/11). Der Mieter kann daher nur diejenigen Vorauszahlungen zurückverlangen, die für eine Abrechnungsperiode geleistet wurden, für die die Abrechnungsfrist erst nach dem Ende des Mietverhältnisses endet. Nur in diesem Fall hatte der Mieter nämlich zu keinem Zeitpunkt die Möglichkeit, sein Zurückbehaltungsrecht auszuüben und den Vermieter durch die Verweigerung der Vorauszahlungen zur Erstellung der bereits fälligen Abrechnung zu bewegen.
Zwischen Mieter M und Vermieter V bestand ein Mietverhältnis, das am 01.01.2006 begann und am 30.11.2009 endete. M hatte laut Mietvertrag eine Miete in Höhe von EUR 950,00 zu zahlen. Hierin waren EUR 150,00 als Nebenkostenvorauszahlungen enthalten. Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten entspricht dem Kalenderjahr und läuft daher vom 01. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres. V erstellte während der gesamten Mietzeit keine Nebenkostenabrechnung. M mahnte diese zwar gelegentlich an, machte jedoch nicht von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch und zahlte sämtliche Nebenkostenvorauszahlungen während des gesamten Mietverhältnisses in Höhe von insgesamt EUR 7.050,00. Lange nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Februar 2011 fordert M von V diese EUR 7.050,00 zurück.
Lösung:
Da V keine Nebenkostenabrechnung erstellt hat, stehen M an sich Ansprüche auf Rückzahlung der in den Jahren 2006, 2007 und 2008 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von jeweils EUR 1.800,00 und der im Jahr 2009 geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von EUR 1.650,00 zu.
Die Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 in Höhe von EUR 3.600,00 kann M jedoch nicht zurückverlangen. Die Abrechnungsfristen für die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 waren am 31.12.2007 bzw. am 31.12.2008 abgelaufen. Da das Mietverhältnis nach dem Ablauf dieser beiden Abrechnungsfristen noch bestand, hätte M noch während des laufenden Mietverhältnisses ein Zurückbehaltungsrecht ausüben und die Zahlung künftiger Vorauszahlungen von der Erstellung der Nebenkostenabrechnung für die Abrechnungsperioden 2006 und 2007 anhängig machen können. Da er dies nicht getan hat, entfällt auch sein Anspruch auf Rückzahlung der für die Kalenderjahre 2006 und 2007 gezahlten Vorauszahlungen.
Anders verhält es sich mit den Vorauszahlungen, die M für das Jahr 2008 und die Monate Januar bis November 2009 geleistet hat. Die Frist zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 endete erst am 31.12.2009, die für das „Rumpfjahr“ 2009 erst am 31.12.2010. In diesen Fällen war das Mietverhältnis bereits beendet, als die Ansprüche des M auf Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 und 2009 entstanden ist. M hatte daher nicht die Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung für diese Jahre durch ein Zurückbehaltungsrecht zu erzwingen. Deshalb kann er die Rückzahlungsansprüche für diese Zeiträume geltend machen.
Beachte:
Der Rückforderungsanspruch des Mieters stellt keine Strafe für den Vermieter dafür dar, dass er die Nebenkostenabrechnung trotz Ablaufs der Abrechnungsfrist nicht erstellt hat. Auch soll er dem Mieter grds. keine Vorteile verschaffen, die ihm nicht gebühren. Der Mieter soll lediglich vor Nachteilen geschützt werden, die ihm dadurch entstehen, dass er auf Grund der nicht erstellten Nebenkostenabrechnung weder erkennen kann, ob ihm ggf. ein Rückzahlungsanspruch zusteht, der daraus resultiert, dass die von ihm gezahlten Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen umlegbaren Nebenkosten übersteigen, noch einen solchen Anspruch geltend machen kann, da dieser erst mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung fällig wird. Aus diesem Grund besteht der Rückforderungsanspruch auch nur, solange der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht erstellt. Holt er dies nach, was auch während einer schon rechtshängigen Zahlungsklage des Mieters noch möglich ist, entfällt der Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorauszahlungen. Ein Rückforderungsanspruch steht dem Mieter dann nur noch zu, wenn bzw. soweit die von ihm gezahlten Vorauszahlungen die tatsächlich entstandenen umlegbaren Nebenkosten übersteigen.
Sogar dann, wenn der Mieter bereits einen rechtskräftigen Titel erwirkt hat, mit dem der Vermieter zur Rückzahlung sämtlicher Nebenkostenvorauszahlungen verurteilt worden ist und er die Zahlung erhalten hat, hindert die Rechtskraft des Urteils den Vermieter nicht daran, über die Nebenkosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung gegenüber dem Mieter geltend zu machen bzw. einzuklagen (vgl. BGH, Urteil vom 09. 03. 2005 – VIII ZR 57/04).
Zu einer Nachzahlung ist der Mieter allerdings gem. § 556 Abs.3 S.3 BGB in keinem Fall verpflichtet.
7. Fazit und Zusammenfassung
- Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht, obwohl die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB abgelaufen ist, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, das es ihm ermöglicht, die Zahlung der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen verweigern.
- Insoweit gerät der Mieter nicht in Verzug.
- Das Zurückbehaltungsrecht erstreckt sich jedoch nur auf die Nebenkostenvorauszahlungen und nicht auf die Grundmiete.
- Verweigert der Mieter auch die Zahlung der Grundmiete, kann ihm unter den Voraussetzungen der §§ 543 Abs.1, Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 S.1 BGB außerordentlich fristlos gekündigt werden.
- Um den Eintritt des Verzuges zu verhindern, muss der Mieter sich auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen.
- Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung -wenn auch verspätet- doch noch, entfällt das Zurückbehaltungsrecht und der Mieter gerät in Verzug, wenn er die Zahlung weiterhin verweigert.
- Nach der Beendigung des Mietverhältnisses tritt an die Stelle des Zurückbehaltungsrechts ein (vorläufiger) Anspruch auf Rückzahlung solcher Vorauszahlungen, die in bzw. für Abrechnungsperioden geleistet wurden, für die die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war.
- Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nachträglich, entfällt der Rückforderungsanspruch jedoch in Höhe der tatsächlich entstandenen umlegbaren Nebenkosten.
18.02.2015 - 15:58
Gegen wen richten sich Zahlungsforderungen wenn ich als ehemaliger Mieter ein Nebenkostenguthaben habe?
– Der Mietvertrag ist durch die Hausverwaltung unterschrieben, im Namen des Vermieters. Eine Anschrift ist nur von der Hausverwaltung angegeben.
– Das Konto auf dem Miete und Nebenkosten eingezahlt wurden ist im Besitz des Vermieters.
– Abrechnungen wurden immer durch die Hausverwaltung abgewickelt, ich habe keinen Kontakt mit dem Vermieter gehabt.
18.02.2015 - 16:48
Hallo René,
wenn sich der Vermieter euch einen Hausverwaltung vertreten lässt, wenden Sie sich (wie in der Vergangenheit auch) an die Hausverwaltung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.10.2022 - 09:38
Ihre Antwort ist sachlich falsch:
“Gegen wen richten sich Zahlungsforderungen” – natürlich gegen den Vermieter, der Verwalter ist nur dessen Erfüllungsgehilfe.
Natürlich wird man sich sinnvollerweise zunächst gütlich mit dem Verwalter zu einigen suchen – eine Klage muss aber zwingend gegen den Vermieter erhoben werden.
28.10.2022 - 10:24
Hallo Frank,
ich denke, wir meinen beide das Gleiche. Ansprechpartner ist die Hausverwaltung, Vertragspartner der Eigentümer.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.09.2015 - 22:51
Ich habe bis heute keine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 bekommen. Zum 1.1.2014 wurde das Haus “zu Lebzeiten vererbt” an die Kinder. Wer ist nun zuständig für die Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 1.1.2013-31.12.2013?
18.09.2015 - 13:35
Hallo Torsten,
hier finden Sie die Antwort, wer für die Nebenkostenabrechnung verantwortlich ist: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-bei-eigentuemerwechsel/
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.12.2015 - 13:53
Hallo,
wir sind zum 15.09.2014 eingezogen, haben jedoch bis heute keine Nebenkostenabrechnung erhalten und es scheint das wir auch diesen Monat keine erhalten, weil der Vermieter nicht da ist. Er vertröstet uns die ganze Zeit, er würde Sie zwar gerne erstellen hätte jedoch keine Zeit.
Als wir eingezogen sind haben wir die volle Nebenkosten gezahlt, obwohl unsere Heizung bis Mitte November nicht ging. Er wollte auch die ganze Zeit Heizungszähler einbauen, wurde aber bis heute nicht gemacht, sodass wir und die untere Etage (Mieter mit einer größeren Wohnung) keine Heizungszähler haben.
Ich weiß nicht wie wir reagieren sollen. Erfolgt dann die Heizkostenabrechnung über qm? Darf er das, obwohl wir bis Mitte November nicht heizen konnten und auch berufstätig sind und erst recht spät abends nachhause kommen und wirklich nie heizen (Vergleich zu den Mietern unten, diese ist Arbeitslos und den ganzen Tag zuhause sodass die Vermutung nahe liegt, dass Sie mehr heizt als wir)
Wir haben auch seit paar Monate Probleme mit Tauben. Wir können gar nicht mehr schlafen und wir sind eigentlich nur zum schlafen in der Wohnung. Jetzt erst wurde ein Dachdecker angerufen der sich das Ganze anschauen soll um zu verhindern, dass die Tauben auf das Dach kommen sollen. Aber der Vermieter möchte nicht viel Geld dafür ausgeben (Sagte er selbst:”Es muss im Rahmen der Wirtschaftlichkeit bleiben so 100 euro wäre ok aber nicht mehr??!!!”)
Könnten Sie uns sagen, wie wir uns verhalten sollen?
Wissen Sie wie wir vorgehen müssen?
16.12.2015 - 14:38
Hallo Sina,
ein paar Tipps für Sie:
Nach der Abrechnungsfrist kann keine Nachzahlung mehr gefordert werden. Das ist hat für Sie. Ansonsten verweise ich auf den Artikel oben (zum weiteren Vorgehen, falls keine Nebenkostenabrechnung erfolgt). In Sachen Tauben sollten Sie zum Thema Mietminderung recherchieren, um hier ggf. den Druck auf den Vermieter zu erhöhen. Zu dem Heizkosten: Nach der Heizkostenverordnung steht Mietern ein 15%iges Kürzungsrecht zu, falls die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.01.2016 - 18:30
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Nachfrage zum Thema “Zurückbehaltungsrecht” in Verbindung mit dem BGH-Urteil VIII ZR 57/04.
Im vorliegenden Fall wurden in 2014 die Nebenkostenvorauszahlungen von April bis Juli (danach erfolgte der Auszug) einbehalten, da weder die Nebenkostenabrechnung 2012 noch 2013 erstellt wurden. Auf Seite 17 des Urteils (5. c)) ist der nachfolgende Wortlaut zu entnehmen:
“§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt nach seinem eindeutigen Wortlaut lediglich die Geltendmachung von Nachforderungen aus. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erstellte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszahlungen des Mieters übersteigt.”
Die Nebenkostenabrechnungen 2012 und 2013 wurden zwar Ende 2014 erstellt, sind aber aufgrund fehlender Adressatdaten meines Erachtens nicht korrekt erstellt und daher nicht fällig. Eine Korrektur scheidet aufgrund Fristablauf aus. Ebenso verhält es sich mit der Nebenkostenabrechnung 2014. Diese wurde zwar kurz vor Jahresende 2015 eingereicht, enthält aber ebenso formelle Fehler (Adressat fehlt, es handelt sich um eine Eigentümerabrechnung). Daher scheidet auch hier eine Korrektur meines Erachtens aus.
Gehe ich nun richtig in der Annahme, dass mit Fristablauf auch ein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung des Einbehalts verwirkt ist und somit nur, dem Wortlaut nach, auf die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen, also Januar bis März, abgerechnet werden kann?
Zahlenbeispiel:
mtl. NK-Vorauszahlung: 100,00 €
Jan. bis Jul. eigentlich zu zahlen: 700,00 €
gezahlt wurden insges.: 300,00 €
Abrechnung beläuft sich über 900,00 €
Abrechnungsfrist ist verstrichen.
Gemäß Wortlaut des BGH-Urteils meine ich, dass nur über die 300,00 € abgerechnet werden kann. Oder kann der Vermieter die Nachzahlung der 400,00 €, die gekürzt wurden, verlangen?
Denn dem Wortlaut zu folgen bedeutet für mich, dass der Vermieter aufgrund Fristversäumnis den Anspruch auf Abrechnung und somit Nachzahlung der gesamten 600,00 € verwirkt hat. Ansonsten wäre nur der Anspruch der 200,00 € (900,00 € – 700,00 €) nicht durchsetzbar. Bei Anspruch auf Nachzahlung des zurückbehaltenen Betrags von 400,00 € wäre meines Erachtens nach der Vermieter trotz Fristversäumnis “besser” gestellt.
Vielen Dank!
22.01.2016 - 04:13
Hallo Michael,
ich kann mir nicht vorstellen, das der Wortlaut in Ihrem Sinne aufgelegt werden kann (es scheint um die Vorauszahlungen zu gegen und nicht um die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen). Lassen Sie die Dinge bitte bei Bedarf von einen Anwalt einordnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.01.2018 - 22:29
Angenommen, Mieter M hat in 2017 zurecht die Betriebskostenvorauszahlungen zurückgehalten, da Vermieter V bis heute keine formell korrekte Abrechnung für 2015 erstellt hat.
Im Dez 2017 erstellt V eine formell wie materiell korrekte Abrehnung für 2016 (aber weiterhin keine für 2015) und fordert eine Nachzahlung von 100Euro.
Ab 1.1.2018 nimmt M die Vorauszahlungen wieder auf, da die zurückbehaltene Summe größer würde als die gezahlten Vorauszahlungen in 2015.
Im Mai 2018 erstellt V wiederum eine formell wie materiell korrekte Abrechnung für 2017 und stellt sie M zu (aber weiterhin keine für 2015). Da M in 2017 keine Vorauszahlungen geleistet hat, fordert der Vermieter die komplette Zahlung der abgerechneten Nebenkosten für 2017.
Muss M den Zahlungsaufforderungem nachkommen? Falls ja, wie reagiert er auf das Schrumpfen der von ihm zurückgehaltenen Summe?
30.06.2018 - 18:33
Hallo W. L.,
ich kann Ihnen bei Ihrem Anliegen hier leider nicht helfen. Lassen Sie sich bitte bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.02.2019 - 13:46
Hallo.
Muss ich den Vermieter vorher schriftlich darüber informieren wenn ich von meinem Recht auf Zurückhaltung der laufenden Nebenkosten wegen nicht erstellen der Nebenkostenabrechnung gebrauch mache ?
06.02.2019 - 15:11
Hallo Katja,
das würde ich auf jeden Fall tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.02.2019 - 09:26
Hallo,
ich habe eine Frage zu dem Zurückbehaltungsrecht bei fehlender Nebenkostenabrechnung:
Ich wohne seit dem 1.1.16 in meiner Wohnung und habe seitdem keine einzige Nebenkostenabrechnung gesehen. Seit Herbst 2017 habe ich in unregelmäßigen Abständen immer wieder nachgefragt und wurde vertröstet. Seit September 2018 habe ich nun die Nebenkosten zurückbehalten. Da ich nun umziehen werde, frage ich mich, ob ich nach dem oben beschriebenen Fall für alle Zahlungen seit 2016 einen Anspruch auf Rückzahlung geltend machen kann oder erst ab 2017?
Da mein Vermieter grundsätzlich eine schlechte Zahlungsmoral an den Tag legt, hatte ich mir überlegt die Mietzahlungen während der Kündigungsfrist komplett einzustellen, da ich eh ausziehe, kann er mir ja im Prinzip nicht kündigen und so hätte ich wenigstens einen Teil des Geldes erhalten. Könnten mir daraus auch andere Konsequenzen drohen?
Viele Grüße
Anne
22.02.2019 - 10:39
Hallo Anne,
bei einem Vorhaben in dieser Größenordnung kann ich Ihnen nur die individuelle rechtliche Beratung empfehlen.
Mehr zu Ihrer Frage: Mietkaution abwohnen: Die Folgen für Mieter und Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.01.2020 - 13:24
Hallo, ich wohne seit 4 Jahren in der Wohnung, die Abrechnungen 2016 und 2017 hat der Vermieter nicht erstellt.
Nur 2018 ist mir am 31.12.2019 eingegangen.
Ich werde nun auch kündigen und umziehen.
Wie verhält sich das nun ?
Ich gehe zuerst zum Anwalt und werden vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Kann ich mir dann für 2016 und 2017 meine Vorauszahlungen noch zurückholen, wenn ich dann ausziehe ?
03.01.2020 - 13:52
Hallo Kristina,
hier eine Hilfe: Rückforderung der Nebenkostenvorauszahlung – So gehen Mieter vor
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.01.2020 - 14:02
Dort steht: “Die Rückforderung der Nebenkosten sollte von dem Mieter unbedingt rechtzeitig innerhalb eines Jahres gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden, um einen Rechtsverlust zu vermeiden.”
Ich habe derzeit die Situation, das ich nach Auszug im November 19 noch auf die Nebenkostenabrechnung von 2018 warte (Heizkostenabrechnungszeitraum: Oktober 17 bis Oktober 18) was wiederrum bedeutet, das die Abrechnungsfrist im Oktober 19 abgelaufen ist, bzw. weil ein Teil der kompletten NK Kalenderjährlich abgerechnet wird, die Abrechnungsfrist genau genommen am 31.12.2019 abgelaufen ist.
Wenn ich das richtig interpretiere habe ich nur 12 Monate Zeit die Abrechnung anzufordern, bzw. die Rückforderung von Nebenkosten einzuleiten, sprich bis zum 31.12.2020, richtig? (Also so wie meine Einspruchsfrist, wenn ich eine Abrechnung rechtzeitig bekommen hätte).
08.01.2020 - 11:35
Hallo Sebastian,
ich würde eine mögliche Rückforderung der Nebenkosten immer über einen Anwalt androhen / organisieren. Alleine schon, damit Sie rechtlich abgesichert sind und auf der richten Seite stehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.03.2020 - 14:24
Danke für die Info.
Folgendes Szenario:
Ich habe meine NK-Abrechnung für 2018 nicht bekommen (Frist war 31.12.2019). Ich berufe mich auf mein Recht ab Februar 2020 die künftigen NK-Vorauszahlungen einzubehalten und kündige dies meinem Vermieter schriftlich an. Gibt es hier eine Frist?
Der Vermieter sendet mir die NK-Abrechnung für 2018 im Oktober 2020 zu und überweist mir den in 2018 zu viel gezahlten Betrag. Ich nehme die Vorauszahlung der NK ab November 2020 wieder auf und überweise nachträglich die von Februar-Oktober 2020 einbehaltenden Vorauszahlungen um nicht in Verzug zu geraten. Korrekt?
VG,
Marco
21.03.2020 - 21:20
Hallo Marco,
eine Frist muss immer angemessen sein – also m.E. mindestens zwei Wochen. Ihr Vorgehen klingt schlüssig. Da Sie hierbei auch Risiken eingehen, würde ich das Vorgehen im Zweifel durch eine rechtlich fundierte Meinung absichern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.04.2020 - 14:42
Hallo,
bei mir hat der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017/18 nicht erstellt. Aus diesem Grund behalte ich aktuell die Vorauszahlungen zurück. Nun habe ich eine Abrechnung für das Jahr 2018/2019 bekommen, in der ich zu eine Nachzahlung von 200€ aufgefordert werde, die Abrechnung für 2017/18 fehlt weiterhin.
1. Kann ich die Vorauszahlungen weiterhin zurückbehalten?
2. Muss ich die 200€ bezahlen oder kann ich diese auch zurückhalten, bis die Abrechnung 2017/18 nachgeliefert wurde?
3. Allgemeiner formuliert: Kann ich die Nachforderungen aus zukünftigen Nebenkostenabrechnungen zurückbehalten, bis die Abrechnung 2017/18 nachgeliefert wurde?
Ist Punkt 3 nicht der Fall, ist das Druckmittel gegen den Vermieter nicht wirklich wirksam, weil ich dann in der nächsten Abrechnung die bisher zurückgehaltenen Zahlungen nachzahlen müsste und der Vermieter sein Geld vollständig immer bekommt, wenn auch auf einen Schlag mit einem Jahr Verzögerung. Wenn der Vermieter aber genug Geld “auf dem Konto” hat, stört ihn das aber dann nicht und es gibt für ihn keinen Grund die Abrechung 2017/18 nachzuliefern.
VG, Jan
20.06.2020 - 17:39
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter erstellt seit 2016 keine Nebenkostenabrechnung mehr (vertraglich ist die jährliche Abrechnung vereinbart). Ich habe ihn bereits schriftlich aufgefordert diese Abrechnungen zu erstellen inkl. Fristsetzung von 4 Wochen. Ich gehe davon aus dass er mir trotz Aufforderung keine Abrechnung zukommen lässt. Nun möchte ich vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Ab welchem Zeitpunkt kann ich dies tun (z.B. erst 4 Wochen nach schriftlicher Ankündigung auf Ausübung des Zurückbehaltungsrechts)? Wie lange kann ich die Nebenkosten einbehalten und gibt es hier Höchstbeträge zu berücksichtigen um eine Wohnungskündigung zu vermeiden? Ich hatte z.B. gelesen dass man in 2 aufeinander folgenden Monaten maximal nur eine Bruttomiete einbehalten darf. Stimmt dies oder kann die NK solange einbehalten bis ich die Abrechnungen erhalten habe? Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich noch wenn der Vermieter trotz Einbehalten der NK die Abrechnungen weiterhin nicht erstellt?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.
Freundliche Grüße,
Sylvie
20.06.2020 - 19:37
Hallo Sylvie,
Sie haben bereits mögliche ernste Konsequenzen angemerkt. Ich würde mich an Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen, um bei Ihrem Vorhaben keine Fehler zu machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.01.2021 - 10:36
Guten Tag
Kurz zu meinem Problem: Mietverhältnis seit Sommer 2020 beendet. Im Dezember kam die Nebenkostenabrechnung. Die nach meiner Prüfung fehlerhaft ist (u.a. wurden Leistungen vor meinem Einzu eingerechnet und auch Gartenarbeit, die nicht im VErtrag explizit erwähnt wurden und die überdies den Garten der Nachbarwohnung betreffen). Es besteht ein Guthaben für mich über CHF 400.00. Habe Widerspruch eingelegt beim Vermieter und um Zustellung korrekter Abrechnung ersucht, binnen 30 Tagen sowie um Rückzahlung innert gleicher Frist ersucht. Ich erhielt keine Reaktion innert dieser 30 Tagen. Habe nun nochmals Frist gesetzt bis heute. Ich erhielt wieder keine Reaktion.
was nun? muss ich eine Betreibung einleiten für den Betrag, der mir zusteht? oder eine klage? bei welchem Gericht etc.?
Danke für eine Rückmeldung. lg A. Wattinger
19.01.2021 - 12:21
Hallo Wattinger,
wir beziehen und hier leider ausschließlich aus das deutsche Mietrecht. Lassen Sie sich von einem Schweizer Anwalt beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2021 - 11:09
Wie verhält es sich, wenn der Vermieter endgültig eine NKAbrechnung verweigert und man das Zurückhaltungsrecht daher dann erst deutlich später im laufenden Mietverhältnis geltend macht? Ich habe für 2017 und 2018 keine NKAbrechnung erhalten, und mache nun in 2021 endlich von meinem Zurückhaltungsrecht gebrauch.
Am 31.12.2021 verjährt jedoch theoretisch mein Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkosten aus dem Jahr 2017. Bis dahin kann ich durch das Zurückhaltungsrecht nicht genug Nebenkosten zurückbehalten, um die vollen vorausgezahlten Nebenkosten aus dem Jahr 2017 wieder “zurückzubekommen”. Verfällt dann mein Anspruch auf das restliche Guthaben dann zu Ende des Jahres?
21.04.2021 - 18:33
Hallo!
Mein Vermieter hat mir bis zum Ablauf des Jahres 2021 keine Nebenkostenabrechnung für 2019 zukommen lassen. Eine Fristsetzung meinerseits ist längst verstrichen. Und auch die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, mit welchem ich jetzt seit mehreren Monaten die laufenden Nebenkosten herausrechne, lässt ihn völlig kalt. Was passiert mit den von mir zurückhehaltenen NK-Zahlungen 2021, wenn ich auch bis zum Ende des Jahres 2022 keine Abrechnung erhalte?
Vielen Dank
U. Krohn
22.04.2021 - 08:18
Hallo Monika,
legen Sie das Geld zurück, bis Sie die Nebenkostenabrechnung erhalten. Mit Ablauf der Abrechnungsfrist kann keine Nachzahlung mehr fällig werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.02.2022 - 07:00
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank für diesen Beitrag.
Erlischt/verjährt denn irgendwann der Anspruch des Vermieters auf zurückbehaltene Nebenkostenvorauszahlungen? Also angenommen der Vermieter reicht dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung mit 5 Jahren Verspätung nach; hat er dann noch Anspruch auf die vor 3 Jahren für 1 Jahr zurückbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen?
Vielen Dank,
Mark
22.02.2022 - 07:41
Hallo Mark,
ich kann Ihnen hier mit einem allgemeinen Artikel helfen: Verjährung von Mietschulden: Ab wann gehen Vermieter leer aus?
Ihren Einzelfall sollten Sie rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.08.2023 - 18:08
Guten Tag,
mein (neuer) Vermieter hat mir, seit er Mitte 2021 Eigentümer des Hauses wurde, noch überhaupt gar keine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen.
Bereits nach Ablauf der ersten Jahresfrist habe ich ihn zwei mal darauf hingewiesen, dass ich auf besagte Abrechnung warte und werde immer nur vertröstet mit “Ja, mach ich” oder “Ist nicht meine Schuld” – auch bei der Verwaltung habe ich mich bereits wegen nicht ausgestellten Abrechnungen beschwert aber diese antwortet auch nur mit “Wir kümmern uns” ohne, dass seit 3 Monaten irgendetwas passiert ist.
Jetzt möchte ich dem Vermieter Druck machen und ankündigen, die NK-Vorauszahlungen zu verweigern. In meinem Mietvertrag sind Heiz- und Nebenkosten zu einer Pauschale zusammengefügt worden (es wird nach Verbrauch abgerechnet und ich bekam über 8 Jahre lang immer ein Guthaben raus), allerdings handelt es sich laut Vertrag NICHT um einen Pauschalvertrag. Kann ich trotzdem androhen, nach Fristablauf (4 Wochen) nur noch die Kaltmiete zu überweisen?
Und behalte ich diese dann auch wirklich ein oder muss die verweigerte Auszahlung nach Erhat der Abrechnung nachgezahlt werden?
Vielen lieben Dank!
Jens
15.08.2023 - 21:28
Hallo Jens,
ich versehe leider nicht, warum es sich um eine Pauschale, aber nicht im eine Nebenkostenpauschale (ohne Abrechnung) handeln soll.
Nach Erstellung der Abrechnung muss der Mieter die einbehaltenen Vorauszahlungen nachzahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.08.2023 - 00:30
Vielen lieben Dank für Ihre Antwort!
Das mit der Pauschale wurde von meinem damaligen Vermieter per Hand in den Vertrag “geschrieben”.
Zur Veranschaulichung habe ich mal abgetippt, was in meinem Mietvertrag genau drin steht (Zahlen nun fiktiv):
“(…)
Miete ohne Betriebskosten beträgt monatlich: 400 €
Vorauszahlungen des Mieters auf:
* Heizkosten und Warmwasser (bei unmittelbarer Abrechnung der Energiekosten zwischen
Leistungsträger und Mieter werden keine entsprechenden Vorauszahlungen erhoben.): 200 €
* Betriebskosten gem. § 9 Ziff. 2 des Vertrages: –
Monatliche Gesamtmiete (Nettomiete + Betriebskostenvorauszahlung) 600 €
(…)”
Die letzten beiden Punkte (Heizkosten + Warmwasser und Betriebskosten) sind durch eine vom Vermieter gezogene geschweifte Klammer miteinander verbunden worden. Diese insgesamt 600 € gehen immer direkt an den Vermieter.
Es ist vermutlich unnötig kompliziert gemacht, wobei ich sagen muss, dass mein alter Vermieter mit seinen fast 90 Jahren auch schon etwas tatterig gewesen ist und es sich bei dieser Wohnungsanmietung um meine erste handelte.
Jedenfalls hoffe ich nun, dass ich ein wenig Licht ins Dunkel bringen konnte =)
Vielen Dank noch mal und mit freundlichen Grüßen
Jens
22.08.2023 - 19:29
Hallo Jens,
es sieht für mich so aus, dass Sie nur für Heizung und Warmwasser Vorauszahlungen leisten und die anderen Positionen mit der Kaltmiete abgegolten sind. Lassen Sie den Vertrag bitte bei Bedarf prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.03.2024 - 23:55
Hallo,
seit 14 Jahren haben meine Schwiegereltern keine Nebenkostenabrechnung erhalten. Nun will der Vermieter die Miete und Nebenkosten erhöhen.
Miete ist soweit in Ordnung mit der Erhöhung, aber nicht die NK.
Zu welchen Abrechnungen kann ich den Vermieter schriftlich auffordern und mit welcher Frist.
Danke schon einmal im Voraus.
Anika
02.03.2024 - 15:08
Hallo Anika,
die Verjährungsfrist beträgt grundsätzlich 3 Jahren, lesen Sie am besten im BGB nach: § 195 BGB.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.04.2024 - 18:27
Hallo,
ich habe zum 01.09.2023 einen Mietvertrag unterschrieben und habe seitdem jeden Monat 200€ Nebenkosten gezahlt. Ich bin allerdings erst im Februar 2024 in die Wohnung eingezogen. Die Vermieter haben gemeint, eine Nebenkostenabrechnung werde nicht erstellt. Aus einer solchen Nebenkostenabrechnung würde ja klar hervorgehen, dass in meiner Abwesenheit kein Warm- oder Kaltwasser und kein Öl verbraucht wurde. Ich wohne derzeit in der Wohnung.
Kann ich die zuviel gezahlten Nebenkosten zurückfordern? Wenn die Vermieter sich weigern; ist es legal, die Nebenkosten bei folgenden Zahlungen zurück zu behalten und zu verrechnen?
Vielen Dank für Ihre Mühe im Voraus
Sebastian
03.04.2024 - 09:46
Hallo Sebastian,
Prüfen Sie im Mietvertrag, ob Sie eine Vorauszahlung vereinbart haben oder eine Pauschale. Bei einer Vorauszahlung besteht die Pflicht des Vermieters, über die Vorauszahlungen mit einer Nebenkostenabrechnung abzurechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.04.2024 - 10:13
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Im Mietvertrag ist eine Pauschale vereinbart worden.
Kann ich wenigstens solche Verbrauchskosten wie Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser
für den Zeitraum, in dem ich dort nicht gewohnt habe, zurückfordern?
Viele Grüße
Sebastian
03.04.2024 - 16:12
Hallo Sebastian,
als Mieter zahlen Sie die Nebenkostenpauschale unabhängig von Ihrer Abwesenheit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.04.2024 - 09:41
Hallo,
das klingt nicht besonders gut.
Trotzdem vielen Dank für Ihre Mühe und Ihre Informationen.
Mit freundlichen Grüßen
Sebastian