Kaum eine Rechtsbeziehung birgt soviel Potenzial für Streitigkeiten in sich wie diejenige zwischen Mieter und Vermieter. Oft ist eine Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien jedoch darauf zurückzuführen, dass diese über ihre Rechte und Pflichten nicht richtig Bescheid wissen. Es gibt viele verbreitete Irrtümer, die sich in den Köpfen von Mieter und Vermieter festgesetzt haben. Diese führen jedoch nicht nur zu Streit zwischen den Mietvertragsparteien, sondern häufig auch dazu, dass insbesondere Mieter ihre Rechte nicht wahrnehmen und in dem Irrglauben, der Vermieter sei im Recht, klein beigeben.

Im Folgenden klären wir Sie auf, welchen verbreiteten Mietrechtsweisheiten Sie keinen Glauben schenken sollten:

Irrtum Nr. 1:

Ein Mietvertrag ist unwirksam, wenn er nicht schriftlich geschlossen wurde!

Irrtum! Diese verbreitete Meinung ist unzutreffend.

Das Gesetz enthält zwar in § 550 S.1 BGB eine Regelung, die für bestimmte Mietverhältnisse ein Schriftformerfordernis vorsieht. Nach dieser Vorschrift gelten Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sollen, als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie nicht der Schriftform genügen. Wie bereits der Wortlaut der Vorschrift deutlich erkennen lässt, hat die Nichtbeachtung des Formerfordernisses  des § 550 S.1 BGB nämlich nicht zur Folge, dass der Mietvertrag unwirksam ist. Auswirkungen auf das Mietverhältnis hat der Schriftformmangel lediglich folgende:

• Befristete Mietverträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen sind, gelten als unbefristete Mietverhältnisse. Sie können daher ordentlich mit der Frist des § 573c BGB gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung ist allerdings gem. § 550 S.2 BGB frühestens zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter zulässig.
• Eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien, nach der diese für eine längere Zeit als ein Jahr auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet haben, entfaltet ihre Wirkung nur insoweit, als sie die ordentliche Kündigung für die Dauer eines Jahres seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter ausschließt. Nach Ablauf dieses Jahres ist das Mietverhältnis trotz des Kündigungsverzichts ordentlich mit der Frist des § 573c BGB kündbar.

Mehr auch unter: Kündigungsfrist für eine Wohnung ohne schriftlichen Mietvertrag

Irrtum Nr. 2:

Das Mietverhältnis endet automatisch mit dem Tod des Mieters oder Vermieters!

Falsch! Ein Todesfall führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Das Gesetz stellt sicher, dass der Tod der ursprünglichen Mietvertragsparteien das Mietverhältnis nicht automatisch enden lässt. Sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite wird dieses nach dem Tod einer Mietvertragspartei mit ganz bestimmten Personen fortgesetzt, die das Gesetz in differenzierten Regelungen bestimmt.

Auf der Mieterseite sind dies in einem bestimmten Rangverhältnis:

• Mitmieter des verstorbenen Mieters,
• dessen Familien- und / oder Haushaltsangehörige oder
• die Erben des Verstorbenen.

In die Vermieterstellung treten unmittelbar mit dessen Tod seine Erben ein.

Diejenigen, mit denen das Mietverhältnis nach dem Tod einer Mietvertragspartei fortgesetzt wird, haben zwar Sonderkündigungsrechte, um sich aus dieser unabhängig von ihrem Willen ergebenden Rechtsstellung wieder befreien zu können. Hierzu bedarf es allerdings stets einer Erklärung der Eintretenden in der Regel in Form einer Kündigung. Von allein endet das Mietverhältnis im Todesfall nicht. Zur Kündigung des Mietverhältnisses im Todesfall vgl. den Artikel: „Kündigung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters.“

Irrtum Nr.3:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfordert eine Notlage des Vermieters!

Unzutreffend! Derart hohe Anforderungen stellt das Gesetz nicht.

Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs ist in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB geregelt. Danach besteht ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Viele Mieter und Vermieter denken, ein „Benötigen“ in diesem Sinne setze voraus, dass der Vermieter oder ein Angehöriger die Wohnung benötigt, weil er sonst kein Dach über dem Kopf hat oder zumindest unzureichend untergebracht ist. Dies ist  nicht der Fall. Das Gesetz schützt die Eigentumsrechte des Vermieters und lässt es genügen, dass dieser vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Nutzung der Wohnung hat.

Alles, was Sie zur Eigenbedarfskündigung wissen müssen, erfahren Sie in dem Leitfaden Artikel: Eigenbedarf anmelden. Hier finden Sie dazu die passenden Fristen und Termine für eine Eigenbedarfskündigung.

Irrtum Nr.4:

Der Mieter muss die Wohnung beim Auszug immer renovieren!

Irrtum! Eine unbedingte Endrenovierungspflicht besteht nicht.

Viele Mieter tun beim Auszug oft mehr als sie eigentlich müssen. Steht in einem Mietvertrag, dass eine Renovierung im Zeitpunkt des Auszuges des Mieters durch diesen vorzunehmen ist, ist die entsprechende Klausel nicht immer wirksam. Die Rechtsprechung stellt hohe Anforderungen an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln. Zusammengefasst kann an dieser Stelle gesagt werden, dass eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nur dann wirksam ist, wenn aus der Klausel deutlich hervorgeht, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann durchführen muss, wenn diese infolge von Abnutzungserscheinungen der Wohnung auch erforderlich sind.

Enthält der Mietvertrag eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen mit einem Fristenplan, wonach die Renovierung in bestimmten Zeitabständen,  jedoch spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmen ist, ist die Klausel nur wirksam, wenn es sich bei dem Fristenplan um einen sog. weichen Fristenplan handelt. Ein solcher liegt nur dann vor, wenn für den Mieter erkennbar ist, dass von den genannten Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der gemieteten Räume abgewichen werden kann. Auch die Verpflichtung, die Renovierungsmaßnahmen spätestens am Ende des Mietverhältnisses durchzuführen, muss erkennen lassen, dass die Pflicht des Mieters nicht zwangsläufig, sondern nur dann besteht, wenn und soweit diese nach dem Grad der Abnutzung der Räume erforderlich sind.

Entsprechendes gilt für Fälle, in denen der Mietvertrag lediglich eine sog. isolierte Endrenovierungsklausel enthält, auf Grund derer sich die Renovierungspflicht des Mieters darauf beschränkt, die Schönheitsreparaturen mit Ablauf des Mietverhältnisses durchzuführen. Auch solche Klauseln sind nur dann wirksam, wenn die Renovierungspflicht von dem tatsächlichen Zustand der Räume und der Erforderlichkeit der Renovierung abhängig gemacht wird.

Eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen beim Auszug des Mieters, die unbedingt und unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung bestehen soll, kann nicht wirksam begründet werden mit der Folge, dass der Mieter auch dann nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn die Wohnung sich beim Auszug tatsächlich als renovierungsbedürftig erweist.

Irrtum Nr.5:

Nach der Kündigung können die Mietzahlungen eingestellt und die Mietkaution abgewohnt werden!

Nein! Dies ist grundsätzlich nicht zulässig.

Viele Mieter sind der Auffassung, sie könnten während der dreimonatigen Kündigungsfrist die Mietzahlungen einstellen und die geschuldete Miete mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen, die in der Regel ebenfalls drei Monatsmieten beträgt. Ein solches Recht besteht jedoch nicht. Die Mietkaution darf nicht abgewohnt werden.

Eine Aufrechnung seitens des Mieters, um die es sich rechtstechnisch bei einer solchen Verrechnung mit der Kaution handeln würde, ist nur zulässig, wenn sich gegenseitige Ansprüche von Mieter und Vermieter gegenüber stehen, von denen zumindest die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig ist. Dies ist jedoch vor dem Ende des Mietverhältnisses bzgl. des Anspruches auf Rückzahlung der Kaution nicht der Fall.

Die Mietkaution dient dazu, Forderungen des Vermieters aus dem gesamten Mietverhältnis abzusichern. Solange der Sicherungszweck besteht, wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution nicht fällig. Vor der Beendigung des Mietverhältnisses entfällt dieser Sicherungszweck jedoch nicht, und zwar auch dann nicht, wenn feststeht, dass das Mietverhältnis in drei Monaten mit Ablauf der Kündigungsfrist enden wird. Selbst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist ist der Vermieter berechtigt, die Kaution eine angemessene Zeit lang einzubehalten, um prüfen und überlegen zu können, ob tatsächlich offene Forderungen bestehen und ob er zur Befriedigung dieser Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Einen Teil der Mietkaution kann der Vermieter sogar nach Ablauf dieser Überlegungsfrist einbehalten, bis es ihm möglich und zumutbar ist, über die Betriebskosten abzurechnen.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht allerdings in den Fällen, in denen der Vermieter seiner Verpflichtung zur gesonderten Anlage der Mietkaution gem. § 551 Abs.3 BGB nicht nachkommt oder zumindest einen Nachweis, dass dies geschehen ist, nicht erbringt. In diesem Fall steht dem Mieter zwar kein Recht zur Aufrechnung, aber ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB an der laufenden Miete bis zu einem Betrag in Höhe der gezahlten Mietkaution nebst Zinsen zu (vgl. BGH, Urteil vom 23. 9. 2009 – VIII ZR 336/08).

Irrtum Nr.6:

Gegen Stellung dreier Nachmieter wird man vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen

Dies ist ein Irrglaube. Das Stellen dreier Nachmieter ist grds. weder erforderlich noch  ausreichend, um das Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können.

Grds. wird ein Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet. Ist eine Kündigung wegen eines Kündigungsverzichts nicht möglich oder möchte der Mieter noch vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis entlassen werden, kann er dies nur durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages im Einvernehmen mit dem Vermieter erreichen.

Erklärt sich der Vermieter hierzu bereit, hat der Mieter Glück. Denn im Regelfall kann der Mieter von seinem Vermieter nicht verlangen, dass das Mietverhältnis vorzeitig einvernehmlich aufgelöst ist. Selbst wenn der Mieter dem Vermieter drei Nachmieter stellt, ist der Vermieter grds. nicht gezwungen, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen.

Von diesem Grundsatz gibt es allerdings zwei Ausnahmen:

Zum einen steht dem Mieter dann ein Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages gegen Stellung eines Nachmieters zu, wenn der Mietvertrag eine sog. Nachmieterklausel enthält, die besagt, dass der Vermieter verpflichtet ist,  den Mieter unabhängig von einer Kündigung aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen für den Vermieter zumutbaren Nachmieter stellt, der bereit ist, zu unveränderten Bedingungen in den bestehenden Mietvertrag einzutreten. Die Stellung eines Nachmieters genügt in der Regel, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart.

Auch ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag besteht unter engen Voraussetzungen ein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Vertragsauflösung unter folgenden Voraussetzungen:

• Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung, das gegenüber dem Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Vertrages erheblich überwiegt.
• Er stellt dem Vermieter einen – nicht notwendig drei-  Nachmieter, der zum Eintritt in den unveränderten Mietvertrag bereit und für den Vermieter zumutbar ist.

 Irrtum Nr.7:

Der Vermieter darf einen Zweitschlüssel zurückbehalten!

Falsch! Der Vermieter hat  kein Recht, einen Schlüssel zu behalten (vgl. AG Tecklenburg, Urteil vom 03.07.1991 – 11 C 11/91). Mit Überlassung der Wohnung an den Mieter ist dieser zum alleinigen Besitz der Mietsache berechtigt. Der Mieter hat einen Anspruch auf Überlassung aller vorhandenen Wohnungs– und Haustürschlüssel sowie derjenigen Schlüssel zu mitvermieteten Nebenräumen, Garagen o.ä. Auch für den Notfall darf der Vermieter keinen Schlüssel zurückbehalten. Betritt der Vermieter mit dem zurückbehaltenen Schlüssel gegen oder ohne den Willen des Mieters dessen Wohnung, ist dies als Hausfriedensbruch gem. § 123 StGB strafbar und gibt dem Mieter ein Recht zur fristlosen Kündigung. Etwas anderes gilt nur, wenn die Vertragsparteien eine entsprechende abweichende Vereinbarung getroffen haben.

Allerdings ist der Mieter verpflichtet, insbesondere für den Fall der eigenen Abwesenheit eine Möglichkeit des Zutritts durch den Vermieter in Notfällen zu schaffen. Dies kann beispielsweise durch eine Hinterlegung eines Schlüssels bei Nachbarn oder sonstigen Dritten erfolgen. Von dieser Hinterlegung hat der Mieter den Vermieter in Kenntnis zu setzen.

Irrtum Nr.8:

Der Mieter kann binnen 14 Tagen nach Abschluss des Mietvertrages zurücktreten!

Auch diese weit verbreitete Ansicht trifft nicht zu.

Bei einem Mietverhältnis handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, dass durch eine Kündigung mit Wirkung für die Zukunft beendet werden kann. Eine Kündigung ist allerdings entgegen verbreiteter Ansicht nicht erst nach, sondern auch schon vor dem Einzug möglich. Das Gesetz sieht kein spezielles mietvertragliches Rücktrittsrecht vor. Von dem allgemeinen Rücktrittsrecht des § 323 BGB, das grds. nicht auf Dauerschulverhältnisse Anwendung findet, kann der Mieter nur vor der Überlassung der Mietsache und auch dann in sehr engen Grenzen Gebrauch machen, und zwar immer dann, wenn der Vermieter die Mieträume trotz Nachfristsetzung nicht bis zu dem vereinbarten Übergabetermin in einen dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand versetzt hat (OLG Brandenburg vom 20.06.2012 – 3 U 6/10).

Eine Rückabwicklung des Mietverhältnisses zwar nicht durch einen Rücktritt, aber durch einen Widerruf kann der Mieter ebenfalls nur unter engen Voraussetzungen dann erreichen, wenn  es sich bei dem Mietvertrag um ein Haustürgeschäft i.S.d. § 312 Abs.1 Nr.1 BGB handelt. Wurde der Mieter als Verbraucher demzufolge von seinem Vermieter, der Unternehmer sein muss, durch mündliche Verhandlungen an seinem Arbeitsplatz oder im Bereich einer Privatwohnung bestimmt, kann er den Mietvertrag gem. § 355 Abs.1 S.2 , Abs.2 S.1 BGB innerhalb von 14 Tagen in Textform widerrufen, wenn er vom Vermieter hierüber bei Vertragsschluss ordnungsgemäß belehrt worden ist. Erfolgt die Belehrung erst nach Vertragsschluss, beträgt die Widerrufsfrist gem. § 355 Abs.2 S.3 BGB sogar einen Monat. Unterbleibt sie vollständig, kann der Mieter von seinem Widerrufsrecht gem. § 355 Abs.4 BGB bis zu 6 Monate seit Vertragsschluss Gebrauch machen.

Irrtum Nr.9:

Eine laute Party im Monat ist erlaubt!

Nein! Die Auffassung vieler Mieter, sie dürften einmal im Monat auch nach 22.00 Uhr lautstark feiern und damit die Nachtruhe stören, trifft nicht zu (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.01.1990 – 5 Ss (OWi) 475/89 – (OWi) 197/89 I). Nach den Immissionsschutzgesetzen der Länder (vgl. z.B. § 9 Abs.1 LImSchG NRW ) darf die Nachtruhe von 22 Uhr bis 6 Uhr nicht gestört werden, und zwar weder durch das ruhestörende Betreiben von Anlagen noch durch das hiervon unabhängige ruhestörende Verhalten von Personen. Dieses Verbot gilt an jedem Tag des Jahres. Die Gesetze sehen zwar vereinzelt Ausnahmen vor, in denen die Störung der Nachtruhe zulässig ist. Von den Ausnahmetatbeständen ist jedoch die Störung der Nachtruhe durch lautstarkes Feiern nicht erfasst.

Stört ein Mieter die Nachtruhe, begeht er eine Ordnungswidrigkeit (vgl. § 17 Abs.1 e LImSchG NRW) und läuft Gefahr, dass ein Bußgeld von bis zu EUR 5000,00 gegen ihn verhängt wird (vgl. § 17 Abs.3 LImSchG). Auch mietrechtlich kann der Verstoß jedoch Konsequenzen haben. Erhebliche Lärmbelästigungen durch das Verhalten eines Mieters im Wohnhaus stellen einen Mangel der Mietsache dar und berechtigen die übrigen Hausbewohner zur Minderung der Miete (vgl. AG Chemnitz, Urteil vom 29.06. 1993 – 4 C 1080/93). Den Schaden, den der Vermieter des störenden Mieters dadurch erleidet, dass andere gestörte Mieter die Miete mindern, kann dieser von dem störenden Mieter ersetzt verlangen. Außerdem berechtigt eine wiederkehrende nachhaltige  erhebliche Ruhestörung den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.1 ,569 Abs.2 BGB, wenn diese trotz Abmahnung fortgesetzt wird und die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010 – 67 S 382/09).

Irrtum Nr.10:

Der Vermieter darf die Miete erhöhen, wenn das allgemeine Preisniveau gestiegen ist!

Falsch! Ein Recht des Vermieters, die Miete mit der Begründung zu erhöhen, das allgemeine Preisniveau sei gestiegen, besteht nicht.

Das Gesetz enthält eine abschließende Aufzählung der Umstände, unter denen eine Mieterhöhung zulässig ist. Eine Mieterhöhung im Hinblick auf die Steigerung des allgemeinen Preisniveaus gehört nicht dazu.

Der Vermieter ist nur dann zur Erhöhung der Miete berechtigt, wenn

• er mit dem Mieter eine entsprechende Vereinbarung getroffen hat (vgl. § 557 Abs.1 BGB),
• der Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vorsieht (vgl. § 557 Abs.2 BGB i.V.m.  §§ 557a und 557b BGB),
• er Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat (vgl. § 559 BGB),
• die Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und seit 15 Monaten unverändert ist.

Die gesetzliche Beschränkung der zulässigen Umstände, die eine Mieterhöhung rechtfertigen, schließt es  allerdings nicht zwangsläufig aus, dass sich aus einer allgemeinen Preissteigerung nicht mittelbar trotzdem eine Berechtigung des Vermieters zu einer Mieterhöhung ergeben kann. Steigt nämlich das allgemeine Preisniveau, wird davon auch das Mietniveau nicht immer unverschont bleiben, so dass es zu einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete kommen kann, an die der Vermieter die Miete unter den Voraussetzungen des § 558 BGB anpassen kann.

Auch im Falle einer vereinbarten Indexmiete, bei der die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (sog. Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)) bestimmt wird (vgl. § 557b Abs.1 BGB), wird die Steigerung des allgemeinen Preisniveaus regelmäßig zu einer Erhöhung des Verbraucherpreisindexes und damit zu einer Erhöhung der Miete führen.

Trotzdem gilt aber, dass eine Mieterhöhung mit der alleinigen Begründung, das allgemeine Preisniveau sei gestiegen, unzulässig ist.