Mit vier Urteilen vom 12.07.2023 hatte der BGH in vier getrennten Verfahren über die Frage zu entscheiden, wann der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter aus § 556g Abs.3 BGB verjährt, der den Vermieter verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die der Mieter benötigt, um prüfen zu können, ob die vereinbarte Miete die zulässige Höchstgrenze überschreitet, die durch die Mietpreisbremse gesetzt ist. Die Darstellung und Kommentierung dieser Entscheidungen finden Sie in unserem Beitrag „Verjährung des Auskunftsanspruchs zur Mietpreisbremse beginnt erst mit Mieteranfrage (BGH, Urteile vom 12.07.2023 – VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22)“. Die Kernaussage dieser Entscheidungen lässt sich dahingehend zusammenfassen, dass die Verjährungsfrist des Auskunftsanspruchs drei Jahre beträgt und nicht gem. § 199 Abs.1 BGB bereits mit dem Ende des Jahres, in dem der Auskunftsanspruch entstanden ist – also dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses –, sondern erst mit dem erstmaligen Auskunftsverlangen des Mieters zu laufen beginnt. 

Besonderheiten bei Staffelmiete

Eines der vier Verfahren wies jedoch eine Besonderheit auf, auf die in diesem Beitrag gesondert eingegangen werden soll. Im Gegensatz zu den übrigen drei Fällen hatten die Parteien in diesem Fall eine Staffelmiete vereinbart, die u.a. vorsah, dass sich die Miete drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages erhöhen sollte. Die Mieterin forderte den Vermieter viereinhalb Jahre nach Abschluss des Mietvertrages, also nach Inkrafttreten der neuen Mietstaffel, erstmalig auf, Auskunft über die Vormiete und über bestimmte Modernisierungsmaßnahmen zu erteilen. Der Vermieter berief sich auf die Einrede der Verjährung und begründete dies damit, dass seit dem Ende des Jahres, in dem der Auskunftsanspruch entstanden sei – also dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses – mehr als drei Jahre vergangen seien.

Auskunftsanspruch entsteht mit Inkrafttreten einer neuen Mietstaffel neu

Der BGH verneinte die Verjährung des Auskunftsanspruchs, hielt allerdings – im Gegensatz zu den drei übrigen Verfahren – die Frage, ob die dreijährige Verjährungsfrist des Auskunftsanspruchs mit dem Schluss des Jahres seiner Entstehung oder aber mit seiner erstmaligen Geltendmachung zu laufen beginnt, nicht für entscheidungserheblich. Diese mangelnde Entscheidungserheblichkeit hatte ihre Ursache darin, dass die Parteien eine Staffelmiete vereinbart hatten.

Zur Begründung führt das Gericht aus, im Fall einer Staffelmiete seien gem. § 557a Abs.4 S. 1 BGB die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB über Mietpreisbremse auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden. Als Folge dieser gesetzlichen Anordnung entstehe mit jeder neuen Staffelstufe ein (selbstständiger) Anspruch des Mieters auf Auskunftserteilung über die für die Beurteilung der Zulässigkeit der Miethöhe der jeweiligen Staffelmiete maßgeblichen Tatsachen gem. § 556g Abs.3 BGB. Selbst wenn die Verjährungsfrist des Auskunftsanspruchs mit dem Schluss des Jahres seiner Entstehung und nicht mit dem ersten Auskunftsverlangen beginnen würde, wäre – so der BGH – der konkrete, 4 ½ Jahre nach Vertragsschluss geltend gemachte Auskunftsanspruch der klagenden Mieterin nicht verjährt. Selbst bei dieser Annahme hätte nämlich, die Verjährungsfrist frühestens mit dem Schluss des Jahres seiner Entstehung – dem Inkrafttreten der neuen Mietstaffel –, also mehr als drei Jahre nach Vertragsschluss zu laufen begonnen.

Dass der Auskunftsanspruch mit Inkrafttreten jeder neuen Mietstaffel neu entstehe, ergäbe sich aus dem Sinn und Zweck sowohl des gesetzlichen Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs.3 BGB als auch der in § 557a Abs.4 S. 1 und 2 BGB getroffenen Regelung. Dieser bestehe darin, dass dem Mieter grundsätzlich für jede der Staffelstufen erneut – und bezogen auf die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietstaffel erstmals – die Möglichkeit eröffnet werden solle, sich mittels eines Auskunftsverlangens gegenüber dem Vermieter Kenntnis von den für diese Prüfung maßgeblichen Tatsachen zu verschaffen.