Möchte der Mieter die von ihm angemietete Wohnung einem Dritten überlassen bzw. sie untervermieten, benötigt er dazu stets die Zustimmung des Vermieters. Erfolgt die Untervermietung ohne die Zustimmung des Vermieters, begeht der Mieter eine Vertragsverletzung. Dem Mieter von Wohnraum verleiht das Gesetz hierbei jedoch in bestimmten Fällen einen einklagbaren Anspruch auf Zustimmung gegen den Vermieter. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 553 Abs.1 S.1 BGB und besteht dann, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Da die Aufnahme einer zusätzlichen Person in die Mietwohnung jedoch mit einer erhöhten Abnutzung der Wohnung einhergehen kann, hat das Gesetz auch die Belange des Vermieters berücksichtigt und gibt diesem in bestimmten Fällen die Möglichkeit, einen finanziellen Ausgleich zu erhalten. Nach § 553 Abs.2 BGB kann der Vermieter nämlich die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete (sog. Untermietzuschlag) abhängig machen, wenn dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. In manchen Mietverträgen befinden sich im Mietvertrag Regelungen zu diesem Untermietzuschlag, die keinesfalls immer wirksam sind.
Der Fall – Im Mietvertrag war pauschaler Untermietzuschlag vereinbart
Mit der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung über einen vom Mieter zu zahlenden Untermietzuschlag hatte sich auch das LG Berlin II in dem Fall zu befassen, der seiner Entscheidung vom 13. Februar 2024 zu Grunde lag. In diesem Fall enthielt der Wohnraummietvertrag eine vertragliche Regelung, wonach die Vermieterin im Falle einer Untervermietung den „nach der Rechtsprechung maximal zulässigen Untermietzuschlag“ fordern durfte, der damals EUR 40,00 pro Monat betrug. Die Mieter vermieteten die Wohnung tatsächlich für 25 Monate unter, zahlten den Untermietzuschlag jedoch nicht. Nach dem das Mietverhältnis beendet war, verlangten die Mieter von der Vermieterin die Rückzahlung der Kaution. Diese rechnete allerdings mit diversen Ansprüchen, u. a. auch mit einem vermeintlichen Anspruch auf Zahlung des Untermietzuschlages in Höhe von EUR 1.000,00 auf und verweigerte die Rückzahlung der Kaution. Das AG Berlin – Mitte gab der daraufhin von den Mietern erhobenen Klage statt und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung der Kaution.
Die Entscheidung
Mit ihrer daraufhin beim LG Berlin II eingelegten Berufung hatte die Vermieterin keinen Erfolg. Das Berufungsgericht wies diese zurück.
Der Rückzahlungsanspruch sei – so das LG Berlin II – nicht durch die von der Vermieterin erklärte Aufrechnung erloschen. Insbesondere der Anspruch auf Zahlung des Untermietzuschlages bestehe nicht, da die Vermieterin die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nicht wirksam von der Zahlung eines Untermietzuschlages abhängig gemacht habe. Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Berechtigung der Vermieterin zur Erhebung des „nach der Rechtsprechung maximal zulässigen Untermietzuschlags“ von derzeit monatlich EUR 40,00 im Falle der künftigen Untervermietung sei unwirksam. Sie verstoße gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB i. V. m. § 553 Abs. 2 BGB. Die formularmäßige Festlegung der Berechtigung des Vermieters, bei Untervermietung einen pauschalierten Zuschlag zu verlangen, sei mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 553 Abs.2 BGB nicht zu vereinbaren. Diese Vorschrift räume dem Vermieter das Recht, einen Untermietzuschlag zu fordern, nämlich nur für den Fall ein, dass die Überlassung an einen Dritten anderenfalls nicht zumutbar wäre und begrenze die Höhe des Zuschlags außerdem durch das Kriterium der Angemessenheit. Damit werde das Ob und das Wie einer Mieterhöhung von Voraussetzungen abhängig gemacht, über die nicht generell, sondern nur entsprechend der Gegebenheiten im Einzelfall entschieden werden könne.
Da die im Mietvertrag enthaltene Klausel bei kundenfeindlichster Auslegung auch so zu verstehen sei, dass in jedem Fall der Untervermietung ein Zuschlag zu entrichten sei, dessen Höhe allenfalls orientiert an der Rechtsprechung zur Höhe von Untermietzuschlägen anzupassen sei, sie mit den wesentlichen Grundgedanken des § 553 Abs.2 BGB nicht zu vereinbaren.
Die Unwirksamkeit der Vereinbarung über den Untermietzuschlag ergebe sich außerdem aus § 553 Abs.3 BGB, da nach dieser Vorschrift eine zum Nachteil des Mieters insb. von § 553 Abs.2 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam sei.
Fazit
Das LG Berlin II schiebt pauschalen Vereinbarungen über einen Untermietzuschlag einen Riegel vor und stellt klar, dass in jedem konkreten Einzelfall über das „Ob“ und das „Wie“, also die Höhe des Untermietzuschlages entschieden werden muss. Mietern ist zu raten, die Berechtigung des Vermieters zur Erhebung eines Untermietzuschlages in jedem Fall genau zu prüfen. Vermieter hingegen sollten sich nicht der Illusion hingeben, eine Vereinbarung eines pauschalen, nicht auf den Einzelfall bezogenen Untermietzuschlages in der Weise wirksam treffen zu können, dass sie diese als Individualvereinbarung ausgestalten. Individualvereinbarungen sind zwar – im Gegensatz zu Formularklauseln – nicht der strengen Wirksamkeitskontrolle der §§ 307 ff. BGB unterworfen. Das in § 553 Abs.3 BGB enthaltene gesetzliche Verbot, von den gesetzlichen Regelungen insbesondere von § 553 Abs.2 BGB zum Nachteil des Mieters abzuweichen, gilt jedoch nicht nur für Formularklauseln, sondern auch für individualvertragliche Regelungen.
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