Jeder Vermieter ist kraft Gesetzes verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs.1 S.2 BGB). Daraus ergibt sich unmittelbar auch die Pflicht des Vermieters, Mängel an der Mietsache und auch an mitvermieteten Einrichtungen auf eigene Kosten zu beheben bzw. beheben zu lassen, sofern der Mieter den Mangel nicht selbst schuldhaft verursacht hat oder dessen Entstehung in seinen Verantwortungsbereich fällt. Folge dieser gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters ist es, dass Vermieter ihrer Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht selten dadurch zu entkommen versuchen, dass sie bestimmte Einrichtungsgegenstände nicht mitvermieten, sondern dem Mieter z.B. nur leihweise zur Nutzung überlassen. Bei einer (wirksam vereinbarten) Leihe stehen dem Entleiher – wie sich aus § 600 BGB ergibt – in der Regel auch keine Mängelgewährleistungsrechte zu, es sei denn, der Verleiher hat einen Mangel arglistig verschwiegen. Da sowohl Mieter als auch Vermieter naturgemäß ein Interesse daran haben, die Kosten für eine Mängelbeseitigung nicht tragen zu müssen, kommt es zwischen Vermietern und Mietern – zumindest dann, wenn der Mietvertrag keine ganz eindeutige Regelung enthält – nicht selten zum Streit darüber, ob eine Einrichtung tatsächlich mitvermietet ist oder nicht.
Der Fall – Geschirrspüler sollte „als nicht mitvermietet gelten“
Ein entsprechender Streit über die Reparaturverpflichtung des Vermieters war auch in dem Fall entstanden, der dem Beschluss des LG Berlin II vom 30.06.2024 – 67 S 144/24 – zu Grunde lag. In diesem Fall war die Mietwohnung der Mieterin mit einer Einbauküche ausgestattet, deren Bestandteil u. a. ein bei Vertragsschluss funktionsfähiger Geschirrspüler war. Der Mietvertrag enthielt eine formularmäßige Klausel, wonach „technische Geräte der Einbauküche als nicht mitvermietet galten“. Als der Geschirrspüler einen Defekt aufwies, verlangte die Mieterin von der Vermieterin die Reparatur oder den Austausch des Geschirrspülers. Die Vermieterin stritt eine entsprechende Verpflichtung ab, da der Geschirrspüler ihrer Ansicht nach nur leihweise überlassen war und verwies zur Begründung auf die Klausel im Mietvertrag, wonach der Geschirrspüler als nicht mitvermietet galt. Das in 1. Instanz zuständige Amtsgericht sah dies anders und gab der Klage der Mieterin auf Instandsetzung des Geschirrspülers statt.
Die Entscheidung – Mehrdeutigkeit der Klausel im Mietvertrag ging zu Lasten des Vermieters
Das LG Berlin II schloss sich der Meinung des Amtsgerichts an und wies die Vermieterin mit seinem Hinweisbeschluss darauf hin, dass die von ihr eingelegte Berufung keinen Erfolg haben wird. Zur Begründung führte das LG Berlin II aus, der nicht mehr funktionsfähige Geschirrspüler stelle einen Mietmangel dar. Da der Geschirrspüler zur Zeit des Mietvertragsschlusses in der streitgegenständlichen Wohnung vorhanden gewesen und funktionstüchtig gewesen sei, stelle dies unter Berücksichtigung von Treu und Glauben den nach der Verkehrsanschauung vertraglich geschuldeten Zustand dar. Die Vermieterin sei daher gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den defekten Geschirrspüler zu reparieren oder auszutauschen. Dieser Annahme stehe – so das Gericht – auch die Klausel im Mietvertrag nicht entgegen, wonach technische Geräte einer Einbauküche „als nicht mitvermietet gelten“. Diese Regelung unterfalle nämlich dem Anwendungsbereich des
§ 305c Abs.2 BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen, wenn eine Klausel nach Ausschöpfung der Auslegung zwei oder mehr mögliche Bedeutungen hat. Eine solche Mehrdeutigkeit liege vor und ergäbe sich aus der einschränkenden Formulierung „gelten “. Es bleibe unklar, welche Rechtsfolgen sich aus der Formulierung „gelten nicht als mitvermietet“ für die Vertragsparteien ergeben sollten.Das Gericht hielt zwei Auslegungsergebnisse für möglich. Zum einen könne die Klausel so verstanden werden, dass sich die Vermieterin von ihrer Instandhaltungspflicht freizeichne. Ebenso möglich sei aber auch das Verständnis der Klausel dahingehend, dass für die benannten technischen Geräte neben dem Grundmietzins kein gesonderter Mietzins geschuldet sei, jedoch dem Mieter im Falle eines Mangels die Gewährleistungsrechte aus den §§ 535ff. BGBzustünden. Da nach § 305c Abs.2 BGB im Falle mehrerer möglicher Auslegungsergebnisse die für den Mieter günstigere heranzuziehen ist, bejahte das LG Berlin II das Bestehen der Instandsetzungspflicht der Vermieterin.
Fazit und Praxishinweise
Der Beschluss des LG Berlin II zeigt einmal mehr deutlich, wie wichtig es vor allem für Vermieter ist, in den Mietvertrag eindeutige und unmissverständliche Regelungen aufzunehmen. Geschieht dies nicht, wirken sich Zweifel in aller Regel zu Lasten des Vermieters aus. Wenn Vermieter sich von der gesetzlichen Instandhaltungspflicht freizeichnen möchten, bedarf auch dies einer eindeutigen Regelung. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass von der Rechtsprechung bislang nicht verlässlich geklärt ist, ob eine entsprechende Formularklausel überhaupt wirksam ist. Während das AG Berlin-Neukölln beispielsweise mit Urteil vom 14.11.2017 – 18 C 182/17 – eine Formularklausel, wonach die Einbauküche dem Mieter lediglich zur Nutzung überlassen wurde und keine Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters bestehen sollte, für wirksam hielt, wurde die Wirksamkeit einer vergleichbaren formularvertraglichen Klausel vom AG Besigheim mit Urteil vom 22.06.2023 – 7 C 442/22 – verneint. Höchstrichterlich, also durch den BGH, ist die Frage der Wirksamkeit noch nicht geklärt. Möchten Vermieter ganz sichergehen, für die Instandsetzung bestimmter Einrichtungsgegenstände nicht aufkommen zu müssen, müssen sie mit dem Mieter eine Individualvereinbarung treffen, an deren Vorliegen jedoch hohe Anforderungen zu stellen sind.
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