Die Rechtsprechung des BGH zu formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln ist mehr als umfangreich. Oft hat man als Mieter oder Vermieter das Gefühl, den Wald vor lauter Bäumen nicht zu sehen und für den eigenen Fall die einschlägige Entscheidung nicht zu finden. Dieser Beitrag bringt Licht ins Dunkel der BGH-Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen und gibt einen Überblick über die wichtigsten Urteile, die der BGH zu formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen und zu damit in Zusammenhang stehenden Problemen gefällt hat. Dargestellt wird jeweils die Kernaussage der Entscheidung, gefolgt von einer kurzen Erläuterung und – sofern angebracht- einem Beispiel.

1. BGH, Urteil vom 23. 06. 2004 – VIII ZR 361/03 – starre Fristen

Kernaussage:

Wird dem Mieter durch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem „starren” Fristenplan auferlegt, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Erläuterung:

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen darf dem Mieter durch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel nur für den Fall auferlegt werden, dass die Renovierung auf Grund des Zustandes der Wohnung im konkreten Fall auch tatsächlich erforderlich ist. Die Abhängigkeit der Renovierungspflicht vom Renovierungsbedarf muss für den Mieter bereits in der Schönheitsreparaturklausel erkennbar sein. Enthält eine Schönheitsreparaturklausel einen Fristenplan, nach dem die Renovierung unabhängig vom Renovierungsbedarf in bestimmten Abständen durchzuführen ist, liegt ein sog. starrer Fristenplan vor, der diese Anforderungen nicht erfüllt und die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel bewirkt.

Beispiel für einen starren Fristenplan:

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.“

2. BGH, Versäumnisurteil vom 12. 09. 2007 – VIII ZR 316/06 – unbedingte Endrenovierungsklausel

Kernaussage:

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Erläuterung:

Für die Begründung einer Verpflichtung des Mieters, am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, gilt ebenfalls, dass dies durch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel nur dann wirksam geschehen kann, wenn diese erkennen lässt, dass die Renovierungspflicht nur besteht, wenn bzw. soweit am Ende des Mietverhältnisses auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Nur dann, wenn die Klausel den Renovierungsbedarf zur Bedingung für die Renovierungspflicht macht, liegt eine bedingte und damit wirksame Endrenovierungsklausel vor. Sieht die Klausel hingegen vor, dass der Mieter bei seinem Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und unabhängig vom Zustand der Wohnung in jedem Fall renovieren muss, liegt eine unbedingte und damit unwirksame Endrenovierungsklausel vor.

Beispiel für eine unwirksame Endrenovierungsklausel:

“Beim Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben.”

3. BGH, Urteil vom 14. 05. 2003 – VIII ZR 308/02 – Summierungseffekt (Zusammentreffen zweier Formularklauseln)

Kernaussage:

Treffen zwei oder mehrere zwar äußerlich getrennte, aber inhaltlich zusammengehörende formularvertragliche Schönheitsreparaturklauseln zusammen, kann die Summe der Benachteiligungen, die sich jeweils aus den Klauseln ergeben, zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, und damit zur Unwirksamkeit beider bzw. aller Schönheitsreparaturklauseln führen (sog. Summierungseffekt). Dies gilt auch dann, wenn eine der Klauseln bereits für sich betrachtet unwirksam ist.

Erläuterung:

Viele Mietverträge enthalten nicht nur eine Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem Fristenplan durchzuführen, sondern verpflichten den Mieter außerdem, am Ende des Mietverhältnisses zu renovieren. Handelt es sich bei dieser Endrenovierungsklausel um eine unbedingte Endrenovierungsklausel, d. h. um eine solche, die bestimmt, dass der Mieter bei seinem Auszug unabhängig davon renovieren muss, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht, ist diese Endrenovierungsklausel schon für sich betrachtet unwirksam (vgl. dazu oben Zf.2). Trifft diese unwirksame unbedingte Endrenovierungsklausel nun mit einer Klausel zusammen, die den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses verpflichtet, ist Letztere auch dann unwirksam, wenn sie bei isolierter Betrachtung wirksam wäre. Die Summe der in den jeweiligen Klauseln enthaltenen für den Mieter nachteiligen Verpflichtungen führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB, und zwar auch dann, wenn eine der Klauseln bereits für sich betrachtet unwirksam ist.

Beispiel für einen Summierungseffekt:

„§ 8 Instandhaltung der Mieträume

Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren und Toiletten nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten nach sieben Jahren zu tätigen.

§ 12. Beendigung der Mietzeit.

Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben.“

4. BGH, Urteil vom 14. 01. 2009 – VIII ZR 71/08 – Summierungseffekt (Zusammentreffen einer Formularklausel mit einer Individualvereinbarung)

Kernaussage:

Trifft eine unwirksame Formularklausel mit einem starren Fristenplan, die den Mieter zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, mit einer später beim Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB noch wird sie gem. § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst

Erläuterung:

Das Zusammentreffen einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, mit einer individualvertraglichen Endrenovierungsklausel führt zwar infolge des Summierungseffektes zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Der Summierungseffekt muss jedoch nicht zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der individualvertraglichen Endrenovierungsklausel zur Folge haben. Diese kann unter bestimmten Voraussetzungen aufrechterhalten bleiben, wenn sie für sich betrachtet wirksam ist. Dieses Aufrechterhalten der Individualvereinbarung ist grds. dannmöglich, wenn die formularmäßige und die individualvertragliche Klausel kein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB darstellen. Gem. § 139 BGB ist nämlich dann, wenn ein Teil eines Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Nach einem Urteil des BGH vom 14. 01. 2009 – VIII ZR 71/08 – liegt dann kein einheitliches Rechtsgeschäft vor, wenn die Formularklausel und die Individualvereinbarung nicht gleichzeitig vereinbart worden sind, sondern die Endrenovierungspflicht nachträglich begründet und erst später in den Mietvertrag eingefügt worden ist.

Beispiel für eine Klauselkombination, bei der der Summierungseffekt nicht zur Unwirksamkeit der später getroffenen Individualvereinbarung führt:

Formularklausel:

„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in den übrigen Räumen alle sieben Jahre.“

Bei der Wohnungsübergabe getroffene Individualvereinbarung:

„Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben”

5. BGH, Urteil vom 13. 01. 2010 – VIII ZR 48/09 – Streichen der Außentüren von außen und der Fenster von außen

Kernaussage:

Eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter u. a. zum Streichen der Außentüren von außen und / oder zum Streichen der Fenster von außen verpflichtet, ist unwirksam.

Erläuterung:

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Arbeiten, mit denen eine typischerweise vom Mieter durch die vertragsgemäße Nutzung verursachte Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung beseitigt wird. Bei Renovierungsarbeiten, die an Gegenständen durchgeführt werden, die sich außerhalb der Wohnung befinden, handelt es sich schon begrifflich nicht um Schönheitsreparaturen. Der Mieter darf durch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel nur zu solchen Maßnahmen verpflichtet werden, bei denen es sich auch tatsächlich um Schönheitsreparaturen handelt. Dies trifft auf das Streichen der Außentüren von außen und der Fenster von außen nicht zu, da diese sich nicht innerhalb der Wohnung befinden. Wird der Mieter zum Außenanstrich der Außentüren und / oder zum Außenanstrich der Fenster verpflichtet, führt dies nicht lediglich zu einer teilweisen Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel in der Weise, dass der Mieter nur den Außenanstrich der Außentüren und den Außenanstrich der Fenster nicht vorzunehmen braucht. Vielmehr ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam mit der Folge, dass der Mieter gar nicht renovieren muss.

Beispiel für eine unwirksame Klausel:

„Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“

6. BGH, Urteil vom 13. 01. 2010- VIII ZR 48/09 – Abziehen und Wiederherstellen von Parkett

Kernaussage:

Eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter u. a. zum Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung verpflichtet, ist unwirksam.

Erläuterung:

Nicht nur für preisgebundenen, sondern auch für preisfreien Wohnraum wird § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung entnommen, welche Renovierungsmaßnahmen dem Mieter durch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel auferlegt werden dürfen. Dort heißt es:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Wird der Umfang der Renovierungspflicht des Mieters über die durch § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung gesetzten Grenzen hinaus ausgedehnt, führt dies zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel (vgl. BGH, Urteil vom 13. 01.2010- VIII ZR 48/09).

Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettfußböden findet sich in § 28 IV S. 3 II. BerechnungsVO nicht. Denn derartige Arbeiten dienen nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen. Aus diesem Grund hat der BGH eine Klausel, die den Mieter u. a. zum Abziehen und zur Wiederherstellung der Versiegelung des Parketts verpflichtet, für unwirksam erklärt und außerdem entschieden, dass die Klausel auch nicht im Übrigen hinsichtlich ihrer an sich wirksamen Bestandteile aufrechterhalten werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 13. 01. 2010-VIII ZR 48/09).

Beispiel für eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel:

„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Zu den Schönheitsreparaturen gehört: Das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, das Reinigen und Abziehen sowie die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, die Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster“.

7. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07 – Farbwahlklausel

Kernaussage:

Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in bestimmten vom Vermieter vorgegebenen Farben und Tapeten auszuführen, ist unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat.

Erläuterung:

Der Mieter muss die Möglichkeit haben, seine Wohnung während des Mietverhältnisses seinen Vorstellungen entsprechend dekorativ zu gestalten. Es besteht während des Mietverhältnisses kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters, auf die dekorative, insbesondere die farbliche Gestaltung Einfluss zu nehmen. Eine formularvertragliche Klausel, die dem Mieter für die Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses in farblicher Hinsicht Vorgaben macht, benachteiligt diesen unangemessen i. S. d. § 307 BGB und ist daher insgesamt unwirksam.

Anders verhält es sich allerdings, wenn sich die Farbvorgabe ausschließlich auf den Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses bezieht. Am Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter kein schützenswertes Interesse mehr daran, die Wohnung nach seinem Geschmack zu gestalten. Dem Vermieter hingegen ist vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Auch eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel ist allerdings nur dann wirksam, wenn sie den Mieter nicht auf eine ganz bestimmte Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (z. B. „neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten”) vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07 sowie BGH, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07).

Beispiel für eine unwirksame Farbwahlklausel:

„Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. Sie sind auch während des Bestehens des Mietverhältnisses auszuführen. Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

8. BGH, Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10 – Rückgabeklausel ohne Gestaltungsspielraum

Kernaussage:

Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mietsache am Ende desMietverhältnisses in einem ganz bestimmten Farbton (z.B. weiß) zurückzugeben, ist unwirksam.

Erläuterung:

Wie unter Zf.7 dargelegt, ist der Vermieter im Hinblick auf sein berechtigtes Interesse, die Wohnung unkompliziert weiterzuvermieten, zwar berechtigt, dem Mieter für den farblichen Zustand der Mietsache Vorgaben zu machen, wenn diese sich ausschließlich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses beziehen. Das Interesse des Vermieters erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen bestimmten (z. B. weißen) Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. Dem Mieter muss stets ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung verbleiben. Geschieht dies nicht, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB vor mit der Folge, dass die Klausel unwirksam ist.

Beispiel für eine unwirksame Rückgabeklausel:

„Beim Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein.“

9. BGH, Urteile vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 109/05 und VIII ZR 152/05 – Tapetenentfernungsklausel

Kernaussage:

Eine formularmäßige Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam

Erläuterung:

Die Verpflichtung des Mieters, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, kommt einer unbedingten Endrenovierungspflicht gleich (vgl. dazu Zf.2), da sie dem Mieter die Verpflichtung zum Entfernen der Tapeten unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen und damit auch unabhängig davon auferlegt, ob der Zustand der Tapeten eine Erneuerung erfordert. Die Klausel verpflichtet den Mieter nach ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schönheitsreparaturen gerade erst erneuert hat. In diesem Fall ist – eine ordnungsgemäße Ausführung der Renovierung vorausgesetzt – jedoch die erneute Herstellung einer Wand- und Deckendekoration, und damit die Beseitigung der vorhandenen Tapeten, nicht erforderlich. Die in der Verpflichtung zur Entfernung der Tapeten liegende unangemessene Benachteiligung des Mieters führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Ohne Bedeutung ist es, dass die Klausel den Mieter nur zur Entfernung, nicht dagegen zum Wiederanbringen der Tapeten verpflichtet.

Beispiel für eine unwirksame Tapetenentfernungsklausel:

„Der Mieter hat bei seinem Auszug die von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Bodenbeläge sowie Wand- und Deckentapeten zu beseitigen und die durch die Anbringung oder Beseitigung verursachten Schäden an Unterböden sowie Wand- oder Deckenputz zu beheben.“

10. BGH, Urteil vom 09.06. 2010 – VIII ZR 294/09 – Fachhandwerkerklausel

Kernaussage:

Eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel, die es dem Mieter versagt, die Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenleistung durchzuführen, ist unwirksam.

Erläuterung:

Der Vermieter kann die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zwar grds. auf den Mieter übertragen. Nicht berechtigt ist er aber, von seinem Mieter eine über das Übliche hinausgehende, gesteigerte Qualität zu fordern. Der Mieter schuldet lediglich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte. Um diese zu gewährleisten, bedarf es nicht zwingend der Ausführung durch Fachhandwerker. Eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel ist daher unwirksam, wenn sie dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nimmt.

Beispiel für eine unwirksame Fachhandwerkerklausel:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausführen zu lassen.“

11. BGH, Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14 – Renovierungspflicht bei unrenoviert übergebener Wohnung

Kernaussage:

Wurde dem Mieter die Wohnung unrenoviert oder in renovierungsbedürftigem Zustand überlassen, ist die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unwirksam, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

Erläuterung:

Der Mieter darf durch eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel nur zur Beseitigung solcher Abnutzungserscheinungen verpflichtet werden, die er durch seinen eigenen Gebrauch der Mietsache während seines Mietverhältnisses selbst verursacht hat. Wird ihm die Wohnung unrenoviert oder in renovierungsbedürftigem Zustand überlassen, muss er im Falle einer Renovierung zumindest auch solche Abnutzungserscheinungen beseitigen, die durch den Gebrauch des Vormieters entstanden sind. Wird dem Mieter dafür kein angemessener Ausgleich gewährt, führt die Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter zu einer unangemessenen Benachteiligung i. S. d. § 307 BGB, was zur Folge hat, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Die Beweislast dafür, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder in renovierungsbedürftigem Zustand überlassen wurde, trägt der Mieter. Den Beweis dafür, dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, muss der Vermieter erbringen.

12. BGH, Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13 – Quotenabgeltungsklausel

Kernsaussage:

Formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs.1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

Erläuterung:

Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, den Mieter im Falle eines Auszuges vor Fälligkeit der nächsten turnusmäßigen Schönheitsreparaturen an den Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu beteiligen. Auch für Quotenabgeltungsklauseln gilt das aus § 307 Abs.1 S.2 BGB folgende Transparenzgebot. Dieses besagt, dass eine formularmäßige Klausel nur dann wirksam ist, wenn sie für den Vertragspartner des Verwenders (den Mieter) klar und verständlich ist. Die Rechte und Pflichten des Vertragspartners müssen klar, durchschaubar und verständlich umschrieben werden. Übertragen auf eine Quotenabgeltungsklausel bedeutet dies, dass diese dem Transparenzgebot nur dann genügt, wenn sich aus ihr aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06). Um dem Transparenzgebot zu genügen, reicht es allerdings nicht aus, dass sich aus der Quotenabgeltungsklausel ergibt, wie die vom Mieter zu zahlende Summe zu ermitteln ist, wenn sein Mietgebrauch zu einer den Regelfristen entsprechenden Abnutzung führt. Vielmehr wird eine Abgeltungsklausel den Anforderungen des § 307 Abs.1 S.2 BGB nur gerecht, wenn sich aus ihr auch ergibt , wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen Wohnverhalten entspricht und ein Abweichen von den Regelfristen erfordert (vgl. BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06).

Der BGH hat mit Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13- entschieden, dass eine solche Formulierung nicht möglich ist und eine dem Transparenzgebot unterliegende formularmäßige Quotenabgeltungsklausel grds. unwirksam ist. Zur Begründung führt der BGH aus, dass eine zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB führende unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liege, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich sei, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukomme. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Beispiel für eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel:

„Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses einzelne oder sämtliche Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so hat der Mieter die zu erwartenden Kosten zeitanteilig an den Vermieter im Allgemeinen nach folgender Maßgabe (Quote) zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen gerechnet ab der Übergabe der Mietsache während der Mietzeit bei den Nassräumen (Küchen, Bädern und Duschen) länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33,33 % der Kosten; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66,66 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei allen anderen Nebenräumen länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 14,28 % der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 28,56 %, bei mehr als 3 Jahren 42,84 %, bei mehr als 4 Jahren 57,12 %, bei mehr als 5 Jahren 71,40 % und bei mehr als 6 Jahren 85,68 %. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für Fenster, Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 16,66 % der Kosten, nach 2 Jahren 33,33 %, nach 3 Jahren 50 %, nach 4 Jahren 66,66 %, nach 5 Jahren 83,33 %.“

13. BGH, Urteil vom 28.03. 2007 – VIII ZR 199/06- sowie BGH, Beschluss vom 11.09.2012 – VIII ZR 237/11 – Abweichungsverbot

Kernaussage:

Eine formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel, nach der der Mieter bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist unwirksam.

Erläuterung:

Wie bereits unter Zf.7 dargelegt, darf der Mieter durch eine formularmäßige Klausel nicht unangemessen in seiner Möglichkeit beschränkt werden, seine Mietwohnung während des laufenden Mietverhältnisses seinen Vorstellungen entsprechend dekorativ zu gestalten. Die Klausel „Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ lässt nicht eindeutig erkennen, was unter „Ausführungsart“ zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt.

Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart – beispielsweise für die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten und würde gem. § 307 Abs.1 S.1 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel und nicht nur zur Unwirksamkeit des die Ausführungsart bereffenden Teils führen (vgl. BGH, Urteil vom 28.03. 2007 – VIII ZR 199/06). Ein beschränktes Abweichungsverbot, das sich nur auf die Grundausstattung bezieht, ist zwar hingegen nicht zwingend unwirksam. Da Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gem. § 305c Abs.2 BGB zu Lasten des Verwenders (also des Vermieters) gehen, ist jedoch die Auslegungsvariante zu wählen, die zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Dies nämlich wirkt sich im Ergebnis zu Lasten des Vermieters – des Verwenders der Klausel – und zu Gunsten des Mieters aus, da die unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dem Mieter die Anwendung der Klausel und damit die Renovierungspflicht insgesamt erspart bleibt.

Beschränkt sich der Zustimmungsvorbehalt auf erhebliche Abweichungen, ändert dies nichts daran, dass die Klausel wegen unangemessner Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wie der BGH mit Beschluss vom 11.09.2012 – VIII ZR 237/11- festgestellt hat. Auch an der Verhinderung einer erheblichen Abweichung bei der Ausgestaltung im Einzelnen, z.B. vom bisherigen Farbton der Wände, hat der Vermieter kein anerkennenswertes Interesse.

Beispiel für eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen.“

14. BGH, Urteil vom 13. 01. 2010 – VIII ZR 48/09- Verbot der geltungserhaltenden Reduktion

Kernaussage:

Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs.1 S.1 BGB unwirksam.

Erläuterung:

Eine Schönheitsreparaturklausel bestimmt in der Regel nicht nur, dass der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, sondern enthält unterschiedliche Regelungen zum Umfang der durchzuführenden Arbeiten, zu deren Ausführungsart und zum Zeitpunkt, zu dem die Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Oft erweisen sich nur einzelne Teile der Klausel als unzulässig bzw. als unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB, weshalb es nicht fern liegt anzunehmen, dass nur diese Teile unwirksam sind, die Klausel aber im Übrigen mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten werden kann. Genau dies ist nach der Rechtssprechung des BGH jedoch nicht möglich und liefe auf eine unzulässige sog. geltungserhaltende Reduktion hinaus. Enthält eine Schönheitsreparaturklausel also unzulässige Teile, hat dies zu Folge, dass die gesamte Klausel unwirksam ist.

Beispiel mit Erläuterung:

Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel lautet wie folgt:

„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Sie umfassen das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, das Abziehen und die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, die Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

In Küchen, Bädern und Duschen	alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten	alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen	alle 7 Jahre.”

Die Klausel führt insoweit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB, als sie den Mieter auch zum Streichen der Außenseiten der Außentüren und der Außenseiten der Fenster sowie zum Abziehen und zur Wiederherstellung der Versiegelung des Parketts verpflichtet (siehe dazu oben Zf.5 und Zf.6). Im Übrigen ist die Klausel zwar nicht zu beanstanden. Dies ermöglicht es aber dennoch nicht, sie unter Außerachtlassen der Verpflichtung zum Streichen der Außenseiten von Außentüren und Fenstern und der Verpflichtung zum Abziehen und zur Wiederherstellung der Versiegelung des Parketts aufrechtzuerhalten. Sie ist vielmehr insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.

15. BGH, Urteil vom 09. 07. 2008 – VIII ZR 181/07 – Kein Mietzuschlag als Kompensation für fehlgeschlagene Renovierungsverpflichtung des Mieters

Kernaussage:

Der Vermieter ist bei preisfreiem Wohnraum im Falle der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel nicht berechtigt, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen.

Erläuterung:

Erweist sich eine Schönheitsreparaturklausel nach dem Abschluss des Mietvertrages als unwirksam, verlangen viele Vermieter mit dem Hinweis auf den Entgeltcharakter der Schönheitsreparaturen einen Mietzuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierauf hat der Vermieter jedoch nach der Rechtsprechung des BGH bei preisfreiem Wohnraum -anders als bei preisgebundenem Wohnraum- keinen Anspruch, da die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB bilden und nicht die Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen.

Beispiel mit Erläuterung:

Die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel lautet wie folgt:

„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar: in Küche, Bad, WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre.“

Die Schönheitsreparaturklausel enthält einen starren Fristenplan und ist daher insgesamt unwirksam (vgl. dazu oben Zf.1). Als der Vermieter die durch die starren Fristen (vgl. dazu oben Zf.1) verursachte Unwirksamkeit der Klausel erkannt hat, verlangt er von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um monatlich EUR 60,00. Hierauf hat der Vermieter keinen Anspruch. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind seiner Risikosphäre zugewiesen.

16. BGH, Urteil vom 27. 05. 2009 -VIII ZR 302/07 – Rechtsfolgen zu Unrecht durchgeführter Schönheitsreparaturen

Kernaussage:

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, obwohl die in seinem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, steht ihm gegen seinen Vermieter ein Anspruch auf Wertersatz aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, wenn er im Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel hatte.

Erläuterung:

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, obwohl die in seinem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, erlangt der Vermieter einen Vermögensvorteil durch eine Leistung des Mieters, ohne dass es hierfür einen rechtlichen Grund gibt. Dem Mieter steht daher gegen den Vermieter ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB zu, mit dem er Wertersatz verlangen kann. Die Höhe des Anspruchs richtet sich danach, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst durchgeführt hat oder einen Malerbetrieb mit der Renovierung beauftragt hat. Bei einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung bemisst sich die Höhe des Anspruchs nach dem, was ein Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Ein höherer Wert ist allerdings grds. dann anzusetzen, wenn der Mieter beruflich als Maler und Lackierer tätig ist und

die Ausführung der Schönheitsreparaturen zugleich Gegenstand eines von ihm in selbstständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes ist.

Bei einer Durchführung der Schönheitsreparaturen durch einen Malerbetrieb besteht der Anspruch in Höhe der üblichen, hilfsweise in Höhe der angemessenen Vergütung.

Der Wertersatzanspruch besteht gem. § 814 BGB nicht, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen positive Kenntnis davon hatte, dass er zu deren Vornahme nicht zur verpflichtet ist.

17. BGH, Urteil vom 04.05. 2011 – VIII ZR 195/10 – Verjährung des Bereicherungsanspruchs des Mieters

Kernaussage:

Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der diesem gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB zusteht, wenn er in Unkenntnis der Unwirksamkeit der in seinem Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, verjährt in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Erläuterung:

§ 548 Abs.2 BGB bestimmt, dass Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Dieser Vorschrift unterfällt nach der Rechtsprechung des BGH auch der Bereicherungsanspruch des Mieters, der auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, ohne von der Unwirksamkeit Kenntnis zu haben.

Beispiel mit Erläuterung:

Im Mietvertrag heißt es: „„Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: alle drei Jahre in Küchen, Bädern und Duschen, alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten und alle sieben Jahre in anderen Nebenräumen.“

Der Mieter führt am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durch, da zu diesem Zeitpunkt bereits sieben Jahre seit Mietbeginn vergangen sind. Sieben Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses erfährt er von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel und verlangt von seinem Vermieter Wertersatz für zu Unrecht durchgeführte Schönheitsreparaturen. Der Vermieter erhebt die Einrede der Verjährung.

Der Anspruch des Mieters aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB besteht zwar, weil die in seinem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel einen starren Fristenplan enthält und daher unwirksam ist (vgl. dazu Zf.1), er ist aber nicht durchsetzbar, da seit dem Ende des Mietverhältnisses bereits sechs Monate vergangen sind, der Anspruch daher gem. § 548 Abs.2 BGB verjährt ist und der Vermieter sich auf die Einrede der Verjährung berufen hat.

18. BGH, Urteil vom 06. 04. 2005 – VIII ZR 192/04 – Rechtsfolge zu Unrecht unterlassener Renovierung während des Mietverhältnisses

Kernaussage:

Gerät der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, kann der Vermieter von ihm einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen.

Erläuterung:

Führt der Mieter am Ende des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durch, obwohl er hierzu verpflichtet ist, kann der Vermieter vom Mieter gem. § 280 Abs.1, Abs.2 BGB i. V. m. § 281 BGB Schadensersatz verlangen, wenn er ihm erfolglos eine angemessene Frist gesetzt hat. Ein solcher Schadensersatzanspruch steht dem Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH nicht zu, wenn der Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug gerät, da ihm hierdurch in der Regel kein Schaden entsteht, sofern die Substanz der Mietsache nicht beeinträchtigt wird. Der BGH billigt dem Vermieter in diesem Fall jedoch gegen den Mieter einen Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu.