Das Streichen von Fenstern ist eine nicht nur zeitraubende, sondern oft auch kostspielige Angelegenheit. Insbesondere am Ende eines Mietverhältnisses wird dieses von Vermietern als Teil der Schönheitsreparaturen regelmäßig verlangt. Nicht selten nehmen Mieter den Anstrich der Fenster vor, ohne hierzu verpflichtet zu sein.

Dieser Beitrag klärt Mieter und Vermieter darüber auf, unter welchen Voraussetzungen eine Pflicht zum Streichen der Fenster besteht und versetzt insbesondere Mieter in die Lage, Fehler bei der Ausgestaltung einer formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel zu erkennen und deren Folgen richtig einzuordnen.

Mehr auch unter: Schönheitsreparaturen: Türen streichen gehört ggf. auch dazu

1. Das zulässige Maß der Renovierungspflicht richtet sich nach § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung

Für die Beantwortung der Frage, in welchem Umfang dem Mieter durch eine Formularklausel in gegenständlicher Hinsicht die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt werden darf, wird auf § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen. Diese Vorschrift, die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum gilt, wird nach einhelliger Meinung hinsichtlich der zulässigen Gegenstände von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln auch auf preisfreien Wohnraum übertragen (vgl. BGH Urteil vom 18. 02. 2009 – VIII ZR 210/08).

Nach § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO ist zu entnehmen, dass Schönheitsreparaturen schon begrifflich nur dann vorliegen, wenn Renovierungsmaßnahmen innerhalb der Wohnung durchgeführt werden. Dementsprechend fällt auch nur das Streichen der Fenster von innen, und nicht das Streichen der Fester von außen unter den Begriff der Schönheitsreparatur i. S. d. § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO.

Der Wortlaut des § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO hilft nicht unmittelbar weiter, wenn es um die Beantwortung der Frage geht, welche Teile von Doppelfenstern Gegenstand von Schönheitsreparaturen sein dürfen. Dass in denjenigen Fällen, in denen die Fenster aus einem Innen- und einem Außenfester mit Zwischenraum bestehen, die Innenseite des Innenfensters zu den auf den Mieter übertragbaren Schönheitsreparaturen gehört, während die Außenseite des Außenfensters nicht darunter fällt, ist unproblematisch. Ob aber die Pflicht zur Renovierung der Außenseite des Innenfensters und die der Innenseite des Außenfensters sowie des Zwischenraums auf den Mieter übertragen werden kann, hängt davon ab, ob man diese Flächen dem Wohnungsinneren zuordnet. Während dies von einer wohl als Mindermeinung einzustufenden Ansicht verneint wird, stuft die herrschende Meinung auch die Zwischenräume zwischen Doppelfenstern– und damit auch Außenseite des Innenfensters und die der Innenseite des Außenfensters -als Inneres der Wohnung ein. Begründet wird dies zum einen damit, dass erst das äußere Fensterelement die Wohnung nach außen abschließt (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 538 BGB Rn.75). Außerdem wird als Argument für die Einstufung als Wohnungsinneres angeführt, dass der Zwischenraum oft von Mietern zusätzlich z. B. zum Aufstellen von Pflanzen genutzt werde (vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 538 BGB Rn.75).

Im Folgenden soll dargelegt werden, wie es sich auf die Renovierungspflicht des Mieters auswirkt, wenn eine Schönheitsreparaturklausel keine oder eine von § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO abweichende Regelung zur Renovierung der Fenster enthält.

2. Der Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen wird nicht benannt- Hier gilt Folgendes

Es gibt unzählige Möglichkeiten, eine Schönheitsreparaturklause auszugestalten. Eine davon besteht darin, die vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen in gegenständlicher Hinsicht gar nicht zu benennen, sondern lediglich zu bestimmen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen ggf. nach Ablauf bestimmter Fristen durchzuführen hat. Welche Anforderungen ein solcher Fristenplan erfüllen muss, um wirksam zu sein, ist nicht Gegenstand dieses Beitrags. Insoweit empfehlen wir die Artikel „Schönheitsreparaturen: Fristenplan – Was ist zulässig und was nicht?“ und „Schönheitsreparaturen: Fristen“. In gegenständlicher Hinsicht gilt jedoch, dass die unterbliebene Konkretisierung des Umfangs der durchzuführenden Schönheitsreparaturen nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel führt. § 307 Abs.1 S.2 BGB bestimmt zwar, dass sich eine zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führende unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klausel auch daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB liegt jedoch deshalb nicht vor, weil sich der Umfang der geschuldeten Renovierungsarbeiten durch Auslegung (vgl. §§ 133,157 BGB) ermitteln lässt. Nach einer Entscheidung des BGH vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84 – ist eine in gegenständlicher Hinsicht allgemein gehaltene Klausel dahin zu verstehen, dass die in § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO angegebenen Arbeiten als geschuldete Schönheitsreparaturen anzusehen sind.

Der Mieter hat daher- vorausgesetzt die Klausel ist auch im Übrigen wirksam und die Renovierung im konkreten Fall erforderlich- auch bei nicht ausdrücklicher Benennung die Fenster von innen und- falls Doppelfenster vorhanden sind- die Außenseiten von Innenfenstern sowie die Innenseiten von Außenfenstern einschließlich der Zwischenräume zu streichen.

3. Die Schönheitsreparaturklausel verpflichtet den Mieter zum Streichen der Fenster von außen- Was der Mieter in diesem Fall tun muss

Auch wenn- wie zuvor dargelegt- Schönheitsreparaturklauseln in gegenständlicher Hinsicht allgemein gehalten werden können, wollen viele Vermieter im Detail regeln, welche Gegenstände im Einzelnen der Renovierungspflicht unterfallen. Insbesondere in älteren Formularmietverträgen finden sich immer wieder Klauseln, nach denen der Mieter ausdrücklich nicht nur zum Streichen der Innenseiten der Fenster, sondern auch zum Streichen der Außenseiten verpflichtet ist. Jeder Mieter, der eine solche Formulierung in seinem Mietvertrag vorfindet, kann sich glücklich schätzen. Die Einbeziehung auch der Außenseiten der Fenster führt nämlich gem. § 307 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel. Dementsprechend hat der BGH wegen unzulässiger Erweiterung des gem. § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO zulässigen Umfangs einer formularmäßig begründeten Schönheitsreparaturverpflichtung mit Urteil vom 18. 02. 2009 – VIII ZR 210/08- eine Klausel, die u. a. lautete:

in ihrer Gesamtheit für unwirksam erklärt und ausgeführt, die Unwirksamkeit beschränke sich nicht auf diejenigen Passagen, die die Renovierung der Fenster regelt.

Der Mieter ist in einem solchen Fall daher nicht nur von der Verpflichtung zum Streichen der Außenseiten der Fenster oder der Fenster insgesamt, sondern von jeglicher Renovierungspflicht befreit, auch wenn die Schönheitsreparaturklausel im Übrigen keine Fehler aufweist. Dies folgt aus dem auch für formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln geltenden Verbot der sog. geltungserhaltenden Reduktion, das besagt, dass eine Klausel, die aus -für sich betrachtet- zulässigen und unzulässigen Teilen besteht, nicht mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden darf (vgl. hierzu auch BGH, Urteil vom 18.02.2009 -VIII ZR 210/08).

4. Die formularvertragliche Schönheitsreparaturklausel differenziert nicht zwischen Innen- und Außenseite der Fenster- Was gilt in diesem Fall?

Neben den beschriebenen Schönheitsreparaturklauseln, die den Gegenstand der Renovierung gar nicht benennen, und denen, die ausdrücklich die Renovierung auch der Außenseiten der Fenster vorschreiben, gibt es auch solche Klauseln, die zwar die Fenster als Gegenstand der Renovierungspflicht vorsehen, aber nicht beschreiben, welche Teile der Fenster von dieser erfasst sind.

Eine entsprechende Klausel kann z.B. wie folgt lauten:

Der BGH hat diese Klausel mit Urteil vom 13. 01. 2010 – VIII ZR 48/09- ebenfalls in ihrer Gesamtheit gem. § 307 BGB für unwirksam erklärt.

Die Unwirksamkeit folgt daraus, dass die Klausel, auch wenn sie die Verpflichtung zum Streichen der Außenseiten der Fenster nicht ausdrücklich benennt, dahingehend auszulegen ist, dass auch die Fensteraußenseiten erfasst sind. Zu diesem Auslegungsergebnis gelangt man unter Anwendung des in § 305c Abs.2 BGB verankerten Gebots der sog. kundenfeindlichsten Auslegung. § 305c Abs.2 BGB bestimmt, dass Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Hieraus wird abgeleitet, dass in denjenigen Fällen, in denen der Wortlaut einer Schönheitsreparaturklausel unterschiedliche Auslegungsergebnisse zulässt, von denen eines den Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB benachteiligt, während das andere einer Inhaltskontrolle an Hand der § 307 ff. BGB stand hält, diejenige Variante zu wählen ist, die zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt. Dies nämlich wirkt sich im Ergebnis zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters aus, da die unangemessene Benachteiligung gem. § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt und dem Mieter die Renovierungspflicht insgesamt erspart.

Für die o. g. Klausel bedeutet dies Folgendes: Da der Wortlaut der Klausel sowohl eine Auslegung dahingehend zulässt, dass nur die Innenseiten der Fenster zu streichen sind, als auch so ausgelegt werden kann, dass die gesamten Fenster einschließlich der Außenseiten von der Schönheitsreparaturpflicht umfasst sein sollen, ist letztere Auslegungsvariante zu wählen. Diese nämlich erweitert -wie oben dargelegt- das in § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO festgelegte Maß der auf den Mieter übertragbaren Renovierungspflicht in unzulässiger, den Mieter unangemessen benachteiligender Weise mit der Folge, dass die Klausel bei dieser Auslegung gem. § 307 BGB unwirksam und der Mieter zu keinerlei Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Im Ergebnis tritt daher die gleiche Rechtsfolge ein, die auch die ausdrückliche Einbeziehung der Außenseiten der Fenster in die Klausel nach sich zieht.

5. Durch Individualvereinbarung kann der Mieter auch zum Außenanstrich der Fenster verpflichtet werden

Die im Vorangehenden beschriebenen strengen Anforderungen an die Wirksamkeit von Klauseln, die den Mieter insbesondere zum Streichen der Fenster verpflichten, gelten nur für Formularklauseln, nicht hingegen für Individualvereinbarungen. Durch diese kann dem Mieter auch eine Verpflichtung zum Außenanstrich der Fenster wirksam auferlegt werden.

Allerdings sollte nicht voreilig vom Vorliegen einer Individualvereinbarung ausgegangen werden. Die Tatsache allein, dass die Klausel z.B. in Maschinenschrift oder sogar handschriftlich in einen ansonsten vorformulierten Vertrag eingefügt wurde, rechtfertigt für sich genommen noch nicht die Annahme, es handele sich um eine Individualvereinbarung. Eine solche liegt nur vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind (vgl. § 305 Abs.1 S.3 BGB). Ein Aushandeln i. S. d. § 305 Abs.1 S.3 BGB kann nur angenommen werden, wenn der Vermieter die Vertragsbestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich dem Mieter gegenüber bereit zeigt, über den Inhalt der Klausel ernsthaft zu verhandeln (vgl. AG Gießen, Urteil vom 11.07.2001 – 48-M C 796/00). Dem Mieter muss vom Vermieter eine Gestaltungsfreiheit eingeräumt werden, um eigene Interessen wahrzunehmen. Nur wenn der Mieter tatsächlich die Möglichkeit hat, die Ausgestaltung der Bedingungen zu beeinflussen, kann von einem Aushandeln ausgegangen werden (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04).

6. Nicht jede wirksame Schönheitsreparaturklausel begründet im konkreten Fall auch eine Pflicht zum Streichen der Fenster

Beschränkt sich die formularmäßige Schönheitsreparaturklausel auf die Verpflichtung des Mieters zum Streichen der Innenseiten der Fenster und hält sie auch im Übrigen einer Wirksamkeitskontrolle stand, bedeutet dies noch lange nicht, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses oder nach Ablauf bestimmter Fristen auch tatsächlich zum Streichen der Fensterinnenseiten verpflichtet ist. Durch eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel kann eine Renovierungspflicht des Mieters nur für den Fall begründet werden, dass im konkreten Fall unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Lässt die Schönheitsreparaturklausel diese Beschränkung der Renovierungspflicht nicht unzweifelhaft erkennen, ist bereits die Klausel in ihrer Gesamtheit unwirksam, so dass es auf die Frage der Erforderlichkeit der Renovierung im konkreten Fall nicht mehr ankommt (zur Unwirksamkeit formularmäßiger Schönheitsreparaturklauseln wegen der Verwendung starrer Fristen vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2004 – VIII ZR 361/03). Doch auch dann, wenn die Schönheitsreparaturklausel die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung von einem im konkreten Fall bestehenden Renovierungsbedarf abhängig macht, muss im Einzelfall festgestellt werden, ob dieser tatsächlich besteht. Selbst dann nämlich, wenn etwaige im Vertrag genannte weiche -und damit wirksame- Regelfristen verstrichen sind, kann die Renovierungspflicht im Einzelfall wegen des guten Erhaltungszustandes oder der Verwendung langlebiger Materialien beim letzten Anstrich entfallen. Gerade Fenster sind oft weniger abgenutzt als die Tapeten im selben Raum.

Die Bindung der Renovierungspflicht an den Renovierungsbedarf kann sich allerdings auch umgekehrt zum Nachteil des Mieters dahingehend auswirken, dass bereits vor Ablauf der Fristen eine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, insbesondere zum Streichen der Fensterinnenseiten besteht.

Während nach Ablauf der Fristen in der Regel davon ausgegangen werden kann, dass auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht, so dass der Mieter, der von seinem Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen wird, in einem Prozess darlegen und notfalls beweisen muss, dass ein von dem Regelfall abweichender Fall vorliegt und trotz des Ablaufs der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht (vgl. BGH, Urteil vom 08. 10. 2008 – XII ZR 84/06), obliegt dem Vermieter, wenn er den Mieter zu einem Zeitpunkt auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt, zu dem die Fristen noch nicht abgelaufen sind, die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert (OLG Düsseldorf vom 01.10.2009- I-10 U 58/09).