Vermieter haben es alles andere als leicht, wenn sie ihrem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel auferlegen möchten. Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Möglichkeiten, Schönheitsreparaturklauseln zu formulieren. Der BGH hat bereits viele dieser Varianten für unwirksam erklärt. Oft entscheiden Nuancen über Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Klausel. In Mietverträgen öfter anzutreffende Formulierungen lauten folgendermaßen: „Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung durchzuführen.“ oder „Der Mieter hat alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen“.

Dieser Beitrag klärt, ob derartige Klauseln wirksam sind und welche Folgen deren Einbeziehung in den Mietvertrag für Mieter und Vermieter hat.

1. Was die Formulierung “Je nach dem Grad der Abnutzung” bezweckt

So manch ein Mieter mag sich fragen, was der Vermieter mit der Verwendung einer Klausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung durchzuführen hat, bezweckt. Die Antwort fällt nicht schwer, wenn man sich die allgemeinen Anforderungen, die der BGH an die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln stellt, vor Augen führt. Der BGH hatte im Laufe der Jahre zwar über eine Vielzahl ganz unterschiedlicher Klauseln zu entscheiden. Eine Kernaussage zieht sich jedoch wie ein roter Faden durch seine Rechtsprechung. Verfolgt man diese Rechtsprechung, wird man schnell merken, dass der BGH es zur Voraussetzung der Wirksamkeit jeder formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel macht, dass diese in einer für den Mieter erkennbaren Weise zum Ausdruck bringt, dass die Schönheitsreparaturen nur dann durchgeführt werden müssen, wenn und soweit dies unter Berücksichtigung des Zustandes der Mieträume auch tatsächlich objektiv erforderlich ist. Eine Klausel, die besagt, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu einem von vornherein festgelegten Zeitpunkt durchzuführen hat, wäre daher unwirksam, weil sie dem Mieter damit die Renovierungspflicht auch für den Fall auferlegt, dass kein Renovierungsbedarf besteht. Diesem Erfordernis gerecht zu werden und dem Mieter deutlich zu machen, dass das Bestehen und der Umfang seine Renovierungspflicht vom Zustand der Wohnung abhängen, dient die Formulierung „Je nach dem Grad der Abnutzung“.

2. Die Klausel erfüllt ihren Zweck und ist bei renoviert übergebener Wohnung wirksam

Durch die Formulierung „je nach dem Grad der Abnutzung“ wird sowohl in zeitlicher Hinsicht die Fälligkeit der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als auch der Umfang der geschuldeten Arbeiten vom Zustand der Wohnung und dem objektiv vorhandenen Renovierungsbedarf abhängig gemacht. Allein der Grad der Abnutzung ist entscheidend für das Ob bzw. die Fälligkeit und den Umfang der Renovierungspflicht und nicht die seit Mietbeginn verstrichene Zeit oder die Tatsache, dass das Mietverhältnis beendet wird, Kriterien, die nicht zwangsläufig Rückschlüsse auf den Renovierungsbedarf zulassen.

Das OLG Celle hat mit Beschluss vom 30.01.1996– 2 UH 1/96- zwar entschieden, dass durch eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen “je nach dem Grad der Abnutzung“ durchzuführen, nur der Umfang, nicht aber der Zeitpunkt der Schönheitsreparaturen festgelegt wird. Dieses Verständnis der Klausel ist jedoch nicht überzeugend, weshalb auch das LG Berlin mit Urteil vom 14.12.2000 – 62 S 206/00- in einer entsprechenden Klausel eine Bedarfsklausel sieht, indem es ausführt “Die Klausel überbürdet die Verpflichtung zur Renovierung in Abhängigkeit davon auf den Mieter, dass ein Bedarf zur Renovierung besteht.“ Wird die Renovierungspflicht von der mehr oder weniger starken Abnutzung abhängig gemacht, muss dies auch Auswirkungen auf den Zeitpunkt der Renovierung bzw. die Fälligkeit und das Ob der Renovierungspflicht haben, da die Abnutzung zunimmt, je länger das Mietverhältnis andauert und zumindest in der Anfangsphase des Mietverhältnisses, je nach dem Wohnverhalten des Mieters aber auch noch später auch bei Null liegen oder so geringfügig sein kann, dass kein Renovierungsbedarf besteht.

Ein im Zusammenhang mit der hier in Frage stehenden Klausel viel diskutiertes Problem, das die Diskussion, ob es sich um eine Bedarfsklausel handelt oder ob nur der Umfang der geschuldeten Renovierungsarbeiten festgelegt wird, erst entfacht hat, ist heute keines mehr. Die Gefahr nämlich, dass der Mieter durch die Verpflichtung, „die nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Arbeiten auszuführen“, zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen verpflichtet wird, die nicht auf seinen, sondern auf den Mietgebrauch des Vormieters zurückzuführen sind, weil ihm die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in unrenoviertem Zustand übergeben worden ist, besteht nicht mehr. Wie der BGH mit Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- entschieden hat, ist nämlich jede formularmäßige Schönheitsreparaturklausel, ganz gleich wie sie formuliert ist, unwirksam, wenn die Wohnung bereits zu Beginn des Mietverhältnisses renovierungsbedürftig war, es sei denn, dem Mieter wird ein angemessener Ausgleich dafür gewährt, dass er die Gebrauchsspuren des Vormieters mit beseitigen muss.

Alles Wichtige zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln im Falle einer unrenoviert übergebenen Wohnung erfahren Sie in unserem Beitrag “Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen“.

3. Wann der Mieter was tun muss

Neben der Frage, ob die in seinem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel wirksam ist oder nicht, interessiert den Mieter in der Regel nur eins: „Muss ich renovieren und wenn ja in welchem Umfang?“ Jeder Mieter nutzt seine Wohnung auf seine eigene Weise und verursacht mehr oder weniger starke Abnutzungserscheinungen. Eine allgemeinverbindliche Aussage darüber, ob, wann und in welchem Umfang ein Mieter renovieren muss, dessen Mietvertrag ihn verpflichtet, „Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung durchzuführen“ oder „alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen“, kann daher nicht getroffen werden.

Folgende allgemeine Grundsätze helfen aber dabei, das Ob bzw. die Fälligkeit und das Ausmaß der Renovierungspflicht zu ermitteln:

In der Regel stellt sich die Frage des Ob und des Umfangs der Renovierungspflicht erst am Ende des Mietverhältnisses.

Solange am Mietende wegen kurzer Mietdauer oder einem besonders schonenden Umgang des Mieters mit der Wohnung keine Abnutzungserscheinungen vorhanden sind, besteht auch keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass dies nicht nur dann gilt, wenn tatsächlich überhaupt keine Gebrauchspuren zu erkennen sind, sondern dass auch dann keine Renovierungspflicht besteht, wenn zwar Abnutzungs- und Gebrauchsspuren vorhanden sind, diese aber so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. In diesem Fall gilt eine Wohnung nämlich dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14- noch als renoviert.

Sind Abnutzungs- und Gebrauchsspuren vorhanden, die darüber hinausgehen und ins Gewicht fallen, bedeutet dies aber keinesfalls, dass der Mieter zwangsläufig die gesamte Wohnung renovieren muss. Es gilt nicht das Alles – oder – Nichts- Prinzip. Entscheidend ist der Grad der Abnutzung im konkreten Fall. Oft sind die verschiedenen Zimmer unterschiedlich stark in Anspruch genommen. Auch die für die unterschiedlichen Zimmer typische Art der Nutzung verursacht unterschiedlich starke Gebrauchsspuren. So treten diese in der Küche und im Bad in der Regel schneller und stärker auf als im Wohn– und Schlafzimmer und in sonstigen Nebenräumen. Es kann daher gut sein, dass nur in einzelnen Räumen renoviert werden muss. Aber auch innerhalb eines Zimmers kann die Abnutzung unterschiedlich verteilt sein, so dass z.B. nur eine Wand gestrichen werden muss. Der Grad der Abnutzung ist darüber hinaus auch entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob es ausreicht, Wände und Decken zu streichen oder ob tapeziert werden muss.

Auch wenn der Mietvertrag keinen Fristenplan enthält, können als Orientierungshilfe dafür, nach welcher Mietdauer die Abnutzungserscheinungen in der Regel so erheblich sind, dass Renovierungsbedarf besteht, die Fristen der Fußnote zu § 7 des vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Mustermietvertrages von 1976 herangezogen werden. Dort ist geregelt, dass Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre sowie andere Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren sind. Diese Fristen hat auch der BGH in seinen Entscheidungen zu Schönheitsreparaturklauseln über lange Zeit als zulässig angesehen und sie können auch weiterhin Maßstab sein, solange der BGH die mit Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06- angedeutete mögliche Rechtsprechungsänderung und die Verlängerung der Fristen nicht vollzogen hat.

4. Der Gegenstand der Renovierungspflicht

Der Formulierung, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen „je nach dem Grad der Abnutzung“ durchzuführen hat, lässt sich zwar entnehmen, dass nur dann und nur in dem Maße renoviert werden muss, in dem tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Was im einzelnen Gegenstand der Renovierung ist, ergibt sich aus hieraus jedoch nicht. Enthält der Mietvertrag in gegenständlicher Hinsicht keine konkrete Aussage, kann jedoch in der Regel § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung zur Konkretisierung der Renovierungspflicht herangezogen werden (vgl. BGH, Urteil vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84). Gem. § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Enthält der Mietvertrag neben der Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen „je nach dem Grad der Abnutzung“ durchzuführen, eine Konkretisierung in gegenständlicher Hinsicht, ist zu beachten, dass diese ihre Wirkung nur entfaltet, wenn sie das durch § 28 Abs.4 S.3 der II. BerechnungsVO umschriebene zulässige Höchstmaß nicht überschreitet. Wird dieses Höchstmaß überschritten, hat dies im Hinblick auf das Verbot der sog. geltungserhaltenen Reduktion, wonach Schönheitsreparaturklauseln, die unzulässige Teile enthalten, nicht mit dem gerade noch zulässigen Teil aufrechterhalten werden dürfen, nicht nur zur Folge, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen lediglich an den Gegenständen nicht auszuführen braucht, die nicht Gegenstand einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel sein dürfen. Die Konsequenz ist vielmehr die Unwirksamkeit der Klausel insgesamt (vgl. BGH, Urteil vom 13. 01. 2010 -VIII ZR 48/09) mit der Folge, dass der Mieter gar nicht renovieren muss.

5. Diese Auswirkungen haben Fristenpläne

Manche Mietverträge enthalten neben der Verpflichtung des Mieters, „Schönheitsreparaturen je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung durchzuführen“ oder „alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen“ zusätzlich Fristenpläne, die festlegen, in welchen Zeitabständen Schönheitsreparaturen in der Regel durchzuführen sind. Hierdurch ändert sich aber -vorausgesetzt es handelt sich um einen sog. weichen Fristenplan– inhaltlich nichts bzgl. der Frage, ob, wann und in welchem Umfang der Mieter renovieren muss. Denn auch Fristenpläne haben – zumindest dann, wenn sie die Wirksamkeitsanforderungen des BGH erfüllen- nur den Charakter einer unverbindlichen Richtlinie, von der im Einzelfall je nach dem Zustand der Mieträume insbesondere auch nach oben abgewichen werden kann.

Ist der Fristenplan wirksam und enthält sog. weiche Fristen, bleibt es daher dabei, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur durchführen muss, wenn bzw. soweit dies unter Berücksichtigung des Zustandes der Mieträume auch tatsächlich objektiv erforderlich ist.

Die zusätzliche Verwendung eines Fristenplans hat allerdings eine nicht zu unterschätzende Wirkung auf die Beweislastverteilung. Enthält der Mietvertrag keinen Fristenplan, obliegt es stets dem Vermieter, darzulegen und im Streitfall zu beweisen, dass in dem von ihm geforderten Umfang Renovierungsbedarf besteht. Ein Fristenplan verändert diese Beweislastverteilung zu Lasten des Mieters in der Weise, dass nach Ablauf der Frist zunächst erst einmal davon ausgegangen werden kann, dass auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Behauptet der Mieter, dass in seinem Fall diese Regelvermutung nicht zutrifft und noch kein Renovierungsbedarf besteht, muss nicht der Vermieter den Renovierungsbedarf beweisen, sondern der Mieter den Beweis dafür erbringen, dass trotz des Ablaufs der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht (vgl. BGH, Urteil vom 08.10. 2008 – XII ZR 84/06).

Festzuhalten bleibt daher, dass der Mieter nicht davon ausgehen sollte, dass die in seinem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel in jedem Fall wirksam ist, nur weil sie die zulässige Formulierung „je nach dem Grad der Abnutzung“ enthält. Zusätze, wie z.B. Fristenpläne oder Konkretisierungen der Verpflichtung in gegenständlicher Hinsicht sind ebenfalls auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen und können zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führen.