In vielen Mietverträgen finden sich Vereinbarungen zur Qualität der Schönheitsreparaturen. Solche Klauseln sind nicht immer wirksam. Oft sind die Klauseln so formuliert, dass sie einer Inhaltskontrolle nicht standhalten. Deshalb ist es wichtig für den Mieter, seine Rechte zu kennen, um einschätzen zu können, ob er zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Auch für den Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche Klauseln er verwenden kann, ohne die Unwirksamkeit einer einzelnen oder der gesamten Schönheitsreparaturklausel befürchten zu müssen. Der folgende Beitrag setzt sich u.a. mit der Frage auseinander, inwieweit Klauseln wirksam sind, die es dem Mieter auferlegen, die Schönheitsreparaturen „fachgerecht auszuführen“, und zeigt auf, inwieweit scheinbar minimale Unterschiede in der Wortwahl die Wirksamkeit der Klausel beeinflussen können.

Im Vordergrund stehen in diesem Zusammenhang formularmäßige Klauseln in Wohnraummietverträgen, auf deren Inhalt der Mieter keinen Einfluss nehmen kann. In Individualverträgen können die Parteien die Qualität der Schönheitsreparaturen weitestgehend frei vereinbaren. Für Gewerbemietverträge zeichnet sich in der neueren Rechtsprechung eine Entwicklung ab, nach der an die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln dieselben Anforderungen zu stellen sind, wie sie für Klauseln in Wohnraummietverträgen gelten.

Der Mieter muss das Recht zur Selbstvornahme haben

Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, schuldet er nach übereinstimmender Rechtssprechung (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09) nur eine Ausführung in „mittlerer Art und Güte.“ Hieraus folgt sowohl, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen, als auch, dass an die Qualität der Schönheitsreparaturen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen. Formularmäßige Vereinbarungen, die das zulässige Maß überschreiten, stellen eine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 BGB dar, mit der Folge, dass die Klausel unwirksam ist.

Unter Beachtung dieser Grundsätze sollen die folgenden Klauseln einer Wirksamkeitskontrolle unterzogen werden:

1. Klauseln, nach denen der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen „fachgerecht auszuführen“, sind wirksam. Diese Formulierung ist so gewählt, dass der Mieter nur eine Qualität mittlerer Art und Güte schuldet und es ihm daher erlaubt ist, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen.

2. Klauseln hingegen, die lauten:

• „Die Schönheitsreparaturen sind durch einen Fachhandwerker /Fachbetrieb auszuführen“ oder
• „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen“

sind unwirksam.

Durch diese Klauseln wird dem Mieter die Möglichkeit genommen, die Reparaturen selbst in Eigenleistung durchzuführen. Auch durch die Verwendung der Formulierung, die Schönheitsreparaturen seien „ausführen zu lassen“ kann nach der gem. BGH-Rechtsprechung  maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung aus Sicht eines durchschnittlichen rechtlich nicht vorgebildeten Mieters nicht ausgeschlossen werden, dass er die Reparaturen nicht selbst durchführen darf, sondern verpflichtet ist, die Arbeiten von einem Fachmann ausführen zu lassen. Diese Klausel ist daher einer eindeutigen Fachhandwerkerklausel gleichzustellen.

Aus der Tatsache, dass der Mieter das Recht haben muss, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, folgt auch, dass Klauseln, die besagen, dass

• der Mieter die Schönheitsreparaturen „nach den anerkannten Regeln der Technik“ oder
• „nach den Regeln der VOB“ (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen)

auszuführen hat, unwirksam sind.

Auch diese Klauseln können aus Sicht des Mieters nur so verstanden werden, dass er seiner Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nur durch Einschaltung von Fachkräften nachkommen kann, da er selbst nicht in der Lage ist, die anerkannten Regeln der Technik bzw. der VOB zu beachten.

Sind formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 BGB unwirksam, hat dies die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel zur Folge. Es herrscht das sog. Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Dies besagt, dass unwirksame Klauseln nicht derart reduziert werden dürfen, dass ein in ihr enthaltener wirksamer Teil bestehen bleibt. Die Klausel ist vielmehr insgesamt unwirksam mit der Folge, dass an ihre Stelle die gesetzliche Regelung tritt, von der durch die Klausel abgewichen werden sollte.

Im Fall unwirksamer Fachhandwerkerklauseln bedeutet dies, dass nicht nur derjenige Teil der Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, der es dem Mieter auferlegt, die Reparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen, sondern dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Regelung des § 535 Abs.1 S.2 BGB, nach der es dem Vermieter obliegt, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter ist demzufolge zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gar nicht verpflichtet. Den Vermieter trifft diese Pflicht allerdings nur, wenn diese erforderlich sind, um die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Er hat nur objektiv notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Fazit:

Formularmäßige Klauseln in Wohnraummietverträgen, nach denen der Mieter die Schönheitsreparaturen „fachgerecht auszuführen hat“, sind wirksam. Unwirksam hingegen sind alle Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen. Ausreichend, um eine Unwirksamkeit anzunehmen, ist es bereits, wenn die Klausel bei der maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung aus Sicht des Mieters so verstanden werden kann, dass er nicht berechtigt ist, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Die Unwirksamkeit der Klausel führt dazu, dass die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vollständig entfällt.