Die einen mögen es lieber schlicht. Andere hingegen fühlen sich nur wohl, wenn sie von bunten Farben umgeben sind. Beim Einzug in eine Mietwohnung haben Mieter in der Regel keinen Einfluss auf die farbliche Gestaltung der Tapeten oder des Anstrichs der Decken und Wände. Stehen die ersten Schönheitsreparaturen an, möchten viele Mieter jedoch die Gelegenheit nutzen, die Wohnung auch in farblicher Hinsicht ihrem Geschmack anzupassen.

Nicht selten erfolgt die farbliche Umgestaltung auch ohne einen Renovierungsbedarf unabhängig von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen allein im eigenen Interesse. Zum Ende des Mietverhältnisses gibt es dann oft ein böses Erwachen. Ein Blick in den Mietvertrag ergibt nämlich nicht selten, dass der Mieter die Mietsache in bestimmten Farbtönen zurückzugeben hat. Derartige sog.

Rückgabeklauseln in Mietverträgen führen immer wieder zu Auseinadersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Wir zeigen Ihnen in diesem Beitrag, in welchem farblichen Zustand der Mieter die Mietwohnung bei seinem Auszug hinterlassen muss bzw. darf und inwiefern er durch Regelungen im Mietvertrag wirksam in seinem Gestaltungsspielraum beschränkt werden kann.

1. Wichtige Unterscheidung- Farbwahl- und Rückgabeklauseln

Enthält der Mietvertrag Regelungen dazu, in welchen Farbtönen der Mieter die Wohnung tapezieren oder streichen darf, ist für die Beurteilung der Wirksamkeit solcher Klauseln zu unterscheiden zwischen den sog. Farbwahlklauseln und sog. Rückgabeklauseln.

Mit Farbwahlklauseln werden dem Mieter Vorgaben gemacht, in welcher Art und Weise er die Schönheitsreparaturen in farblicher Hinsicht während des laufenden Mietverhältnisses durchzuführen hat.

Rückgabeklauseln hingegen legen fest, in welchen Zustand sich die Wohnung in farblicher Hinsicht beim Auszug befinden muss, und zwar unanhängig davon, ob der Mieter im Zeitpunkt des Auszugs zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

2. Farbwahlklauseln in Formularmietverträgen sind grds. unwirksam

Viele Vermieter sehen es nicht gerne, wenn ihre Wohnung in „ungewöhnlichen“ Farben, wie z.B. rot oder grellgrün tapeziert bzw. gestrichen wird. In vielen Formularmietverträgen sind daher Klauseln zu finden, die z.B. lauten:

„Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“

Der BGH hat solche Klauseln für unwirksam erklärt. Zur Begründung führt er aus, der Mieter werde durch diese Vorgaben unangemessen i. S. d. § 307 BGB benachteiligt, da er auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet sei und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt werde, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters bestehe (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07).

3. Rückgabeklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH grds. wirksam

Ganz anders beurteilt der BGH die Wirksamkeit von Rückgabeklauseln, die Vorgaben hinsichtlich der farblichen Gestaltung nur für die Zeit der Rückgabe der Mietsache enthalten. Unter der Bedingung, dass die Vorgaben sich ausschließlich auf den Wohnungszustand beim Auszug beziehen, hält der BGH diese Art von Beschränkung für zulässig. Dies folge, so der BGH in seiner Entscheidung vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07-, daraus, dass für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr bestehe, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptierten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

Die Zulässigkeit von Rückgabeklauseln wirft jedoch zwei Probleme auf, die der BGH zwar erkannt, aber nicht für so beachtlich gehalten hat, dass sie der Wirksamkeit von Rückgabeklauseln entgegenstehen.

Hat der Mieter gerade im Zeitpunkt des Auszugs ohnehin die Schönheitsreparaturen durchzuführen, weil tatsächlich Renovierungsbedarf besteht, ergeben sich keine Probleme. In diesem Fall besteht in der Tat kein schutzwürdiges Interesse des Mieters, die Räume für die Zeit nach seinem Auszug seinen Vorstellungen entsprechend zu gestalten. Ob im Zeitpunkt des Auszugs Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist jedoch während des laufenden Mietverhältnisses nicht vorhersehbar. In vielen Fällen besteht am Ende des Mietverhältnisses keine Renovierungspflicht, da der Zustand der Wohnung diese wegen fehlender Abnutzungserscheinungen nicht erfordert. Auch für solche Fälle gilt dann jedoch die im Mietvertrag enthaltene Rückgabeklausel.

Weiß der Mieter, dass er die Wohnung am Vertragsende in einem bestimmten farblichen Zustand zurückgeben muss, wird sich zumindest ein wirtschaftlich und vernünftig denkender Mieter schon bei während des laufenden Mietverhältnisses erforderlich werdenden Renovierungsarbeiten von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug erneut renovieren zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Ein auf die Vermeidung unnötiger Kosten bedachter Mieter wird daher schon bei Anstricharbeiten während des laufenden Mietverhältnisses eine farbliche Gestaltung wählen, die der für den Zeitpunkt der Rückgabe geschuldeten entspricht. Hierdurch kommt es zu einer zumindest faktischen Einschränkung des oben beschriebenen Rechts des Mieters, die Mieträume während des Mietverhältnisses nach seinem Geschmack zu gestalten.

Macht der Mieter von diesem Recht dennoch Gebrauch, erhält die Rückgabeklausel den Charakter einer unbedingten Endrenovierungspflicht. Hat der Mieter die Wohnung nämlich während des laufenden Mietverhältnisses z.B. in einer Weise dekoriert, in der er sie nicht zurückgeben darf, muss er am Ende des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung renovieren. Solche unbedingten, nicht vom Grad der Abnutzung abhängigen Endrenovierungsverpflichtungen, sind jedoch nach der Rechtssprechung des BGH unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06).

Der BGH sieht diese Probleme zwar, führt jedoch aus, dass die für den Mieter hierdurch entstehenden Einschränkungen insbesondere auch wegen eines ihm dennoch verbleibenden Gestaltungsspielraums (vgl. dazu die Ausführungen im nächsten Abschnitt) hinzunehmen seien (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07).

4. Dem Mieter muss ein Gestaltungsspielraum verbleiben

Aus der grundsätzlichen Zulässigkeit von Rückgabeklauseln folgt nicht, dass der Vermieter dem Mieter nach Belieben Vorgaben bzgl. des farblichen Zustandes der Wohnung beim Auszug machen kann. Rückgabeklauseln, die den Mieter verpflichten, die Mietsache in einem bestimmten farblichen Zustand zurückzugeben, sind nur dann wirksam, wenn sie dem Mieter einen gewissen –sei es auch beschränkten- Gestaltungsspielraum einräumen. Die Festlegung auf ganz bestimmte Farben führt hingegen zur Unwirksamkeit der Klausel (vgl. BGH, Beschluss vom 14.12.2010 – VIII ZR 198/10).

Unter welchen Voraussetzungen dem Mieter noch genügend Gestaltungsspielraum verbleibt und wann dies nicht gewährleistet ist, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

5. Wieweit darf der Mieter eingeschränkt werden? – Beispiele für wirksame und unwirksame Rückgabeklauseln

Nachdem die allgemeinen an Rückgabeklauseln zu stellenden Anforderungen, insbesondere das Erfordernis des dem Mieter verbleibenden Gestaltungsspielraums dargelegt worden sind, soll nun an Hand konkreter Beispiele eine Vorstellung davon vermittelt werden, inwieweit der Mieter in zulässiger Weise in seiner Gestaltungsfreiheit eingeschränkt werden darf und wo die Grenzen vertraglicher Beschränkungen liegen. Aus der folgenden Darstellung ergibt sich auch, welche Farbgestaltung in welchen Fällen zulässig ist und welche nicht.

Diese Klausel ist wirksam, da sich ihr Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt und dem Mieter einen ausreichenden Gestaltungsspielraum einräumt.

Der BGH hat eine Klausel, die lautet: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen.“ zwar für unwirksam erklärt (vgl. BGH, Urteil vom 18. 06. 2008 – VIII ZR 224/07). Der Grund für die angenommene Unwirksamkeit lag jedoch nur darin, dass die Vorgabe bzgl. der farblichen Gestaltung in dem der Entscheidung des BGH zu Grunde liegenden Fall sämtliche durchzuführenden Schönheitsreparaturen betrifft und damit zumindest auch diejenigen erfasst, die während des laufenden Mietverhältnisses durchzuführen sind. Der BGH betont in seiner Entscheidung vom 18.06.2008 ausdrücklich, dass die Klausel wirksam wäre, wenn sie sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezöge.

Die Klausel lässt dem Mieter auch genügend Gestaltungsspielraum, da sie ihn nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt. Sie stellt auf eine Bandbreite ab, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist (vgl. BGH 18.06.2008- VIII ZR 224/07).

Die Vorgabe, die Mietsache in neutralen, hellen und deckenden Farben und Tapeten zurückzugeben, erfordert nicht zwangsläufigeinen weißen Anstrich. Eine Beschränkung hierauf wäre im Übrigen unwirksam (vgl. dazu das Beispiel Nr.2). Möglich sind hier z.B. auch zarte Beige- oder Grautöne.

Farbige Gestaltungen wie (zartes) lindgrün oder hellblau sind nach dem Urteil des BGH vom 18.06.2008 hingegen nicht zulässig, da diese Farben zwar „hell” sind, aber zu vielen Einrichtungsarten nicht passen und deshalb nicht als „neutral”, wie von der Klausel verlangt, angesehen werden können.

Diese Klausel ist unwirksam.

Die in dieser Klausel enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß”) im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt (vgl. BGH, Beschluss vom 14. 12. 2010 – VIII ZR 198/10).

Der BGH hat diese Klausel mit Urteil vom 22.10. 2008 – VIII ZR 283/07- als wirksam eingestuft.

Auch diese Klausel beschränkt sich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Bzgl. der farbig gestrichenen Holzteile lässt sie dem Mieter auch einen Gestaltungsspielraum, da diese entweder in dem ursprünglichen bei Vertragsbeginn vorgefundenen Farbton oder aber in Weiß oder anderen hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können. Es besteht daher ein ausreichender Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

In Bezug auf die „lackierten” Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn „vorgegebenen” – Farbton festlegt.

Entgegen den zuvor genannten Regeln, die für die Wirksamkeit von Farbvorgaben einen Gestaltungsspielraum verlangen, soll diese Beschränkung jedoch nach dem Urteil des BGH vom 22.10.2008 nicht zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Der Grund dafür, dass diese Vorgabe nicht zu beanstanden ist, liegt nach der Auffassung des BGH darin, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile z.B. durch Abschleifen rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet. Demzufolge muss auch eine Klausel, die eine Substanzverletzung verhindert, wirksam sein.

6. Der Mietvertrag enthält keine Vorgaben zum farblichen Zustand beim Auszug – Was gilt in diesem Fall?

Nicht jeder Mietvertrag enthält eine Regelung dazu, in welchem farblichen Zustand die Mietsache zurückzugeben ist. Wer nun denkt, er sei als Mieter in dieser Hinsicht keinerlei Einschränkungen unterworfen, hat sich jedoch getäuscht. Der BGH hat nämlich mit Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12- entschieden, dass der Mieter auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag verpflichtet ist, die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses in einem Dekorationszustand zurückzugeben, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht. Dies folge- so das Gericht- aus einer dem Mieter obliegenden Pflicht zur Rücksichtnahme dem Vermieter gegenüber, die sich aus §§ 241 Abs.2, 242 BGB ergebe.

Der Mieter darf die Wohnung bei Mietende daher nicht in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgeben, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird. Kräftige Farben wie z.B. rot und blau, aber auch kräftiges gelb sind daher unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 416/12).

Auch das KG Berlin hat mit Teilurteil vom 09. 06. 2005 – 8 U 211/04- entschieden, dass der Vermieter kräftige Farbtöne wie rot, blau und (moos-) grün ebenso wenig hinnehmen muss wie gelb gestrichene und großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehene Wände. Zulässig sind nach Auffassung des Gerichts hingegen Pastellfarben, wozu auch eine hellblaue Farbe noch gerechnet werden kann.

Nach Auffassung des LG Berlin (vgl. das Urteil vom 05. 01. 2007 – 65 S 224/06) besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Wohnung mit Raufasertapete oder Strukturtapete tapeziert und weiß oder nahezu weiß gestrichen zurückzugeben. Erlaubt sind nach Auffassung des Gerichts auch Tapeten mit „floralem“ Muster, wenn diese farblich unaufdringlich und vom Muster her zurückhaltend gestaltet sind. Eine „altrosafarbene“ intensiv gestaltete Mustertapete mit unterschiedlich glänzender Oberfläche stellt allerdings- so das Gericht – keine zurückhaltende, dem allgemeinen Geschmack entsprechenden Gestaltung mehr dar.

Die den Mieter auch ohne mietvertragliche Vereinbarung treffende Verpflichtung, die Mietsache in einem zur Weitervermietung geeigneten farblichen Zustand zurückzugeben, besteht unabhängig davon, ob der Mieter am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen muss oder nicht. Selbst wenn eine Renovierung auf Grund des Zustandes der Wohnung nicht erforderlich ist, muss ein Mieter, der die Räume während des laufenden Mietverhältnisses in zulässiger Weise in bunten Farben gestrichen hat, diesen Zustand bis zu seinem Auszug beseitigen.