Diese Artikel befasst sich mit der Quotenabgeltungsklausel unter Beachtung der Grundsatzentscheidung vom 18.03.2015.

Heutzutage wechseln Mieter ihre Mietwohnung sehr viel häufiger als früher. Es ist keine Seltenheit, dass ein Mieter aus seiner Mietwohnung schon nach ein oder zwei Jahren wieder auszieht. Derart kurze Mietverhältnisse können für Vermieter zum Problem werden, wenn sie die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Miete übertragen haben. Nach ein oder zwei Jahren sind nämlich weder die Fristen abgelaufen, die Schönheitsreparaturklauseln in zulässiger Weise vorsehen dürfen, noch besteht unabhängig vom Fristablauf Renovierungsbedarf. Zieht der Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, fühlen sich Vermieter oft auch dann, wenn die Wohnung keine übermäßigen Gebrauchsspuren aufweist, gezwungen, Renovierungsarbeiten durchzuführen, um die Wohnung reibungslos weitervermieten zu können. Für die Lösung einer solchen Situation war bisher die sog. Quotenabgeltungsklausel das Mittel der Wahl.

Mit dieser wird geregelt, dass der Mieter dem Vermieter die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten hat, wenn er vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung auszieht.

Die Anforderungen, die an die Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln, die es schon seit Jahrzehnten gibt, zu stellen sind, wurden durch den BGH in den letzten Jahren immer weiter verschärft. Der BGH weitete den Schutz des Mieters so weit aus, dass mehr und mehr Zweifel aufkamen, ob die strengen Wirksamkeitsanforderungen überhaupt noch erfüllt werden können. Es schien kaum möglich, die Quotenabgeltungsklausel so zu formulieren, dass sie alle zu beachtenden Kriterien in sich vereinte. Während Vermieter noch bis vor kurzem auf die Wirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel beharrten und Mieter nicht selten anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen mussten, um ihre Vermieter vom Gegenteil zu überzeugen, hat der BGH allen Mietern nun ein wahres Geschenk gemacht und mit Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13 – entschieden, dass formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln stets unwirksam sind. Die finanziellen Auswirkungen dieser Entscheidung sind immens. Daher holt dieser Beitrag etwas weiter aus und erklärt nicht nur die aktuelle Rechtslage, sondern schildert auch, worauf diese Grundsatzentscheidung des BGH zurückzuführen ist.

Damit auch Vermieter, die die Abschaffung der formularmäßigen Quotenabgeltungsklausel mitunter sehr hart trifft, auf ihre Kosten kommen, zeigt dieser Beitrag Möglichkeiten auf, auf welche Weise finanzielle Einbußen vermieden oder minimiert werden können.

I. Die Rechtssprechung des BGH zur Quotenabgeltungsklausel bis zur Grundsatzentscheidung vom 18.03.2015

Noch in den 1980er und 90er Jahren und auch noch in den ersten Jahren des 21. Jahrhunderts konnte der Vermieter eine Pflicht des Mieters zur Beteiligung an den Renovierungskosten im Falle eines Auszugs vor Fälligkeit der nächsten turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auch durch eine Formularklausel ohne großes Risiko mit relativ geringem Aufwand begründen. Er brauchte nur darauf zu achten, dass

• die zu Grunde liegende Schönheitsreparaturklausel für sich betrachtet wirksam war,
• die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet waren,
• ein vom Vermieter einzuholender Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich als verbindlich erklärt wurde,
• die Klausel dem Mieter nicht untersagte, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt und
• bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen begannen.

Waren diese Kriterien erfüllt, war die Klausel wirksam (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 06. 07.1988 – VIII ARZ 1/88).

Mit seinem Grundsatzurteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03– verschärfte der BGH die Anforderungen, die an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen zu stellen sind, und stuft formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen seitdem nur noch dann als wirksam ein, wenn die Fristenpläne so abgefasst sind, dass der durchschnittliche, verständige Mieter ohne weiteres erkennen kann, dass der Fristenplan nur ein Näherungswert ist, von dem wegen des guten Erhaltungszustands der Mieträume – z.B. wegen der Verwendung „langlebiger” Materialien – auch nach oben abgewichen werden kann (sog. weicher Fristenplan). Ein starrer Fristenplan hingegen, der diese Anforderungen nicht erfüllt, führt zur Unwirksamkeit der Klausel (vgl. hierzu unseren Beitrag: „Schönheitsreparaturen: Fristenplan – Was ist hier zulässig?) Diese Verschärfung der Wirksamkeitsanforderungen für Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen blieb nicht ohne Konsequenzen für die Quotenabgeltungsklausel. Auch für deren Wirksamkeit wurde seit dem Urteil des BGH vom 18.10. 2006 – VIII ZR 52/06- gefordert, dass die Berechnungsgrundlage für die Ermittlung der Quote, mit der sich der Mieter an den Renovierungskosten zu beteiligen hatte, weich bzw. flexibel ausgestaltet ist. Eine starre Berechnungsgrundlage hingegen führte zur Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel. Unter welchen Voraussetzungen eine Berechnungsgrundlage als flexibel einzuordnen war, konkretisierte der BGH mit Urteil vom 26. 09. 2007 -VIII ZR 143/06- und entschied, dass dies der Fall ist, wenn die Berechnungsgrundlage eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Grund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Auch mit dem Erfordernis der flexiblen Berechnungsgrundlage meinte der BGH dem Mieterschutz noch nicht hinreichend Rechnung getragen zu haben. Ebenfalls mit Urteil vom 26. 09. 2007 -VIII ZR 143/06- legte er sein Augenmerk außerdem auf das Transparenzgebot, das in § 307 Abs.1 S.2 BGB verankert ist und besagt, dass sich eine gem. § 307 Abs.1 S.1 BGB zur Unwirksamkeit einer formularmäßigem Klausel führende unangemessene Benachteiligung auch daraus ergeben kann, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Um dem Transparenzgebot gerecht zu werden, müssen die Rechte und Pflichten des Vertragspartners klar, durchschaubar und verständlich umschrieben werden. Übertragen auf eine Quotenabgeltungsklausel bedeutet dies, dass diese dem Transparenzgebot nur dann genügt, wenn sich aus ihr – aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters- bereits bei Vertragsschluss eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote in einem späteren Fall konkret zu berechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06) und mit welcher Quote er sich am Mietende unter welchen Umständen zu beteiligen hat.

Bereits vor seinem Grundsatzurteil vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13 (vgl. dazu die Ausführungen unter II.) äußerte der BGH mit Hinweisbeschluss vom 22.01.2014– VIII ZR 352/12- ohne eine abschließende Entscheidung zu treffen- Zweifel daran, ob Quotenabgeltungsklauseln der Inhaltskontrolle des § 307 BGB überhaupt standhalten können und begründete diese damit, dass die Feststellung, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei “normaler” Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspreche, einer Fiktion gleichkommen könnte, worin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 307 BGB gesehen werden könnte.

Diese Zweifel waren nicht unbegründet.

Bei dem Versuch, eine Quotenabgeltungsklausel so zu formulieren, dass sie sowohl eine flexible Berechnungsgrundlage enthält, als auch dem Transparenzgebot hinreichend Rechnung trägt, wird man feststellen müssen, dass sich diese beiden Wirksamkeitskriterien nicht miteinander vereinbaren lassen.

Formuliert man nämlich eine Quotenabgeltungsklausel in der Weise, dass sie eine flexible Berechnungsgrundlage enthält, verstößt sie gegen das ebenfalls für die Wirksamkeit von Formularklauseln geltende Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB.

Versucht man andersherum, eine Klausel zu formulieren, die dem Transparenzgebot gerecht wird, wird man das Ergebnis als Quote mit starrer Berechnungsgrundlage einordnen müssen.

Dies soll an Hand von zwei Beispielen verdeutlicht werden.

Die Schönheitsreparaturklausel enthält nicht nur in Zf.1, die die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen regelt, durch die Verwendung des Wortes „regelmäßig“ einen wirksamen weichen Fristenplan. Auch die Berechnungsgrundlage für die Quote in der Quotenabgeltungsklausel gem. Nr.4 ist nicht starr, sondern flexibel. Die Bestimmung knüpft ausdrücklich an die in § 16 Nrn. 2 und 3 geregelten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen an, indem sie für die Kostenquote das Verhältnis dieser Fristen zu der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen für maßgeblich erklärt. Nach Nr. 3 können der Berechnung der Quote jedoch auch längere als die Regelfristen gem. Nr. 2 zu Grunde gelegt werden, wenn der Zustand der Mieträume – im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – die Einhaltung dieser Fristen nicht erfordert. Die Berechnungsgrundlage für die Abgeltungsquote ist danach nicht „starr”, sondern ermöglicht die Beachtung des tatsächlich bestehenden bzw. zu erwartenden Renovierungsbedarfs.

Diese Quotenklausel mit flexibler Berechnungsgrundlage verstößt aber gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB.

Dem Transparenzgebot genügt eine Quotenabgeltungsklausel- wie oben dargelegt- nur dann, wenn sich aus ihr aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Mieters eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist (vgl. BGH, Urteil vom 26. 09. 2007 – VIII ZR 143/06). Diesen Anforderungen wird die o. g. Quotenabgeltungsklausel nach Auffassung des BGH nicht gerecht.

Aus ihr ergibt sich nämlich nicht, wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen entspricht und ein Abweichen von den Regelfristen (welches Nr.3 zulässt) erfordert.

Dies auf transparente Weise zu beschreiben, ist nahezu unmöglich, da die Quote in diesem Fall von einem von den Regelfristen abweichenden und im Voraus nicht abstrakt zu beschreibenden Renovierungszeitpunkt abhängt, nämlich demjenigen, der sich ergibt, wenn man das bisherige Wohnverhalten des Mieters hypothetisch fortschreibt und feststellt, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten gewesen wäre.

Die in diesem Beispiel in Zf.3 enthaltene Quotenabgeltungsklausel wird dem Transparenzgebot des § 307 Abs.1 S.2 BGB gerecht. Für den Mieter ist klar und deutlich erkennbar, zu welchem Zeitpunkt er welchen Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen hat, nämlich nach Verstreichen von mehr als einem Jahr seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen 20 %, von mehr als zwei Jahren 40 % usw.

Diese exakte und klar verständliche Beschreibung der Quote führt aber dazu, dass es sich um eine Quote mit starrer Berechnungsgrundlage handelt. Dies ergibt sich daraus, dass der vom Mieter zu zahlende Betrag allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben ist, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor. Dies führt zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs.2 Nr.1 BGB und damit trotz der Beachtung des Transparenzgebotes zur Unwirksamkeit der Klausel.

Die beiden Beispiele zeigen, dass sich das Erfordernis der flexiblen Berechnungsgrundlage mit dem Transparenzgebot nicht vereinbaren lässt.

Formuliert man die Quotenabgeltungsklausel dem Transparenzgebot entsprechend so exakt, dass sich aus ihr eindeutig und verständlich ergibt, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist, was in der Regel erfordert, dass bereits in der Klausel festegelegt wird, nach welchem Zeitablauf seit der Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen bzw. seit Mietbeginn sich der Mieter mit welcher Quote an den Renovierungskosten zu beteiligen hat, muss die Berechnungsgrundlage als starr eingeordnet werden. Formuliert man – um dies zu vermeiden -eine flexible Berechnungsgrundlage, scheitert deren Wirksamkeit an dem dargelegten Transparenzgebot, weil nicht hinreichend deutlich wird, wie die Quote zu berechnen ist, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung nicht dem gewöhnlichen entspricht, und ein Abweichen von den Regelfristen erfordert.

II. Das Grundsatzurteil des BGH vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13: Formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln sind immer unwirksam

Dass sich das Wirksamkeitskriterium der flexiblen Berechnungsgrundlage und das Transparenzgebot nicht miteinander vereinbaren lassen, hat nun auch der BGH erkannt und- nachdem er dies mit seinem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014- VIII ZR 352/12- bereits angedeutet hatte- mit Urteil vom 18.03.2015 -VIII ZR 242/13- entschieden, dass formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln den Mieter unangemessen benachteiligen und daher gem. § 307 Abs.1 BGB unwirksam sind. Zur Begründung führt der BGH aus, eine Quotenabgeltungsklausel, die die Höhe der Quote – wie es erforderlich ist, um eine starre Berechnungsgrundlage zu vermeiden – von dem Grad der Abnutzung der Wohnung bei Vertragsende abhängig mache, benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie ihm bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermögliche. Es sei nämlich- so der BGH in seinem Urteil vom 18.03.2015- für den durchschnittlichen und verständigen Mieter zu dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststehe, unter Zugrundelegung seines (möglicherweise Veränderungen unterworfenen) individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein werde. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende sei- so der BGH weiter- für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können, sei darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde. Quotenabgeltungsklauseln verlangten daher vom Mieter, dass er bei Vertragsschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einschätze. Derartige Bestimmungen stellten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und seien daher gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Aus der Erkenntnis, dass es eine Quotenabgeltungsklausel, die sowohl eine flexible Berechnungsgrundlage enthält, als auch dem Transparenzgebot gerecht wird, nicht gibt, zieht der BGH seiner mieterfreundlichen Tradition folgend nicht die Konsequenz, eines der beiden Wirksamkeitskriterien aufzugeben, sondern schafft die formularmäßige Quotenabgeltungsklausel quasi ab und belastet damit den Vermieter, da dieser nun bei einem Auszug des Mieters vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen weder die Renovierung noch eine Beteiligung an den Kosten für die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen       verlangen kann.

III. Wie Vermieter finanzielle Nachteile vermeiden oder reduzieren können

Die Abschaffung der formularmäßige Quotenabgeltungsklausel muss für den Vermieter nicht zwangsläufig bedeuten, dass er im Falle eines Auszugs des Mieters vor Ablauf der im Vertrag festegelegten Renovierungsfristen die Renovierung ausnahmslos und vollständig auf eigene Kosten durchführen muss.

1. Renovierungspflicht vor Fristablauf

Bevor sich der Vermieter mit der Einlassung des Mieters, ihn träfen keinerlei Verpflichtungen, da er auf Grund des noch nicht erfolgten Fristablaufs nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei und sich auf Grund der Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel auch nicht an den für die Renovierung anfallenden Kosten zu beteiligen habe, zufrieden gibt, sollte er genau prüfen, ob tatsächlich keine Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen besteht.

Enthält ein Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel mit einem Fristenplan, ändert dies nichts daran, dass es für die Beantwortung der Frage, ob bzw. wann der Mieter im konkreten Fall zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, allein darauf ankommt, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Ein Fristenplan stellt nur eine Richtschnur dar, die Auskunft darüber gibt, wann im Regelfall bei „normaler“ durchschnittlicher Abnutzung in der Regel Renovierungsbedarf besteht.

Enthält die Schönheitsreparaturklausel einen Fristenplan mit zulässigen weichen Fristen, ist zwar in der Regel davon auszugehen, dass vor Ablauf der Fristen noch Renovierungsbedarf besteht.

Da Fristenpläne nur einen Näherungswert darstellen, von dem in Abhängigkeit vom konkreten Erhaltungszustands der Mieträume nicht nur nach oben, sondern auch nach unten abgewichen werden kann, kann es jedoch auch vorkommen, dass der Mieter vor Ablauf der Fristen wegen einer überdurchschnittlichen Abnutzung der Mietsache renovieren muss.

Gerade im Hinblick darauf, dass der Vermieter von seinem Mieter seit dem Urteil des BGH vom 18.03.2015- VIII ZR 242/13- zur Unwirksamkeit von formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln keine Beteiligung an den Kosten für nicht fällige Schönheitsreparaturen mehr verlangen kann, sollte jeder Vermieter genau prüfen, ob der Zustand der Mietsache am Mietende trotz des noch nicht erfolgten Fristablaufs dennoch eine Renovierung erfordert.

Der einzige Nachteil, der sich für den Vermieter aus dem mangelnden Fristablauf ergibt, besteht darin, dass ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009- I-10 U 58/09).

Zur Möglichkeit des Vermieters, vor Ablauf der Renovierungsfristen die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verlangen, empfehlen wir Ihnen auch unseren Beitrag:

„Schönheitsreparaturen vor Fristablauf | Was muss in diesem Fall gemacht werden?“

2. Ausweg: Quotenregelung durch Individualvereinbarung

Das Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 242/13- zur Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln betrifft lediglich formularmäßige Klauseln. Dem Vermieter bleibt daher nach wie vor die Möglichkeit, eine Verpflichtung des Mieters zur Beteiligung an den Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die beim Auszug des Mieters noch nicht fällig sind, durch eine Individualvereinbarung zu begründen.

Allen Vermietern, für die der Abschluss des Mietvertrages noch bevorsteht, ist daher zu raten, zu eruieren, ob der Mieter zu einer individualvertraglichen Quotenregelung bereit ist.

Entscheidend ist hierbei zu beachten, dass eine Individualvereinbarung nur dann vorliegt, wenn der Inhalt der Abrede individuell ausgehandelt worden ist (vgl. § 305 Abs.1 S.3 BGB), der Vermieter die Vertragsbestimmung inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen einräumt (vgl. BGH, Urteil vom 18. 03. 2009 – XII ZR 200/06). Das „Aushandeln” i. S. d. § 305 Abs.1 S.3 BGB setzt nach der Rechtsprechung des BGH mehr voraus als ein bloßes „Verhandeln.” Der Vermieter muss dem Mieter eine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen, so dass dieser die reale Möglichkeit erhält, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04).

Mehr zur Abgrenzung einer Formularklausel von einer Individualvereinbarung sowie über Möglichkeiten und Grenzen, die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Individualvereinbarung auf den Mieter zu übertragen, erfahren Sie in unserem Beitrag: „Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps.“