Der Tabakgenuss ist „ des einen Freud und des anderen Leid “, wie es im Volksmund heißt.
Auch im Rahmen mietvertraglicher Streitigkeiten spielt Rauchen immer wieder eine Rolle, denn für viele rauchende Mieter ist der Tabakkonsum in der gemieteten Wohnung Teil des üblichen Gebrauchs einer Mietwohnung. Für viele Vermieter hingegen stellen der durch den Rauchgenuss entstehende Nikotingeruch in den Wohnungswänden und die gelblichen Ablagerungen in Tapeten oder Mobiliar ein Schaden am Wert Ihrer Immobilie dar, den Sie vom ausziehenden Mieter beseitigt oder zumindest ersetzt haben wollen.
Beim Auszug aus der Mietwohnung kann daher ein möglicher Streitpunkt, die Frage sein, wer für die (zusätzlich) durch das Rauchen entstandene Schäden, wie beispielsweise die genannten vergilbten Wände oder Holzverkleidungen, aufkommt und ob die üblicherweise durchzuführenden Schönheitsreparaturen für eine Beseitigung ausreichen
Im Folgenden soll darüber aufgeklärt werden, inwieweit ein Rauchen in der Mietwohnung Schadensersatz oder Renovierungsansprüche des Vermieters gegen den Mieter begründen kann und welche Grundlage dazu nötig ist.
I. Rauchen ist nicht vertragswidrig ohne besondere Vereinbarung
Grundsätzlich stellt das Rauchen des Mieters in der Mietwohnung keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, wenn keine besondere entgegenstehende Vereinbarung – wie beispielsweise ein Rauchverbot – im Mietvertrag getroffen wurde. Die Rechtsprechung führt aus, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters gehört,vgl. BGH 18.10.2006 – VIII ZR 52/06; NZM 2006, 691. Das gilt grundsätzlich auch für übermäßiges Rauchen, vgl. LG Köln NZM 1999, 456.
„Der privaten Lebensführung des Mieters unterfalle nicht nur die Entscheidung, zu rauchen oder nicht zu rauchen, sondern auch die Entscheidung, in einem bestimmten Ausmaß zu rauchen.“ Zitat BGH, 28.Juni 2006 Az. VIII ZR 124/05
Damit liegt nach allgemeiner Ansicht der Rechtsprechung beim Rauchen ein mietvertragsgemäßer Gebrauch im Sinne des § 538 BGB vor und der Mieter muss daher keine besonderen Vorkehrungen zum Schutz der Mietwohnung treffen.
Dass heißt grundsätzlich: Wenn keine andere Abrede zwischen dem Vermieter und dem Mieter bezüglich des Rauchens in der Wohnung getroffen wurde, besteht auch keine gesonderte Schadensersatz- oder besondere Reinigungspflicht wegen des Rauchens.
Es genügen insoweit die, wenn vertraglich wirksam übernommenen, Schönheitsreparaturen bei Auszug.
Kommt es demnach zu verstärkten Nikotinablagerungen, beispielsweise an Wänden oder Decken, sind diese grundsätzlich vom Vermieter hinzunehmen. Eine Ausnahme stellt lediglich der Fall der Überschreitung des vertragsmäßigen Gebrauchs durch Rauchen dar, der unter III. erläutert wird.
Tipp für den Vermieter:
Wenn Sie als Vermieter vermeiden wollen, dass ein Mieter in der Wohnung raucht, dann vereinbaren Sie dies im Mietvertrag. Nur dann können Sie sich sicher fühlen, dass Sie im Falle des Rauchens durch den Mieter nicht auf den Mehrkosten durch Rauchverschmutzungen sitzen bleiben.
II. Rauchen trotz vertraglichem Rauchverbot
Zudem kann das vertragswidrige Rauchen einen Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung auslösen. Dieser leitet sich aus den allgemeinen Regelungen der §§ 280 ff. und §§ 823 ff. BGB ab. Danach kann der Vermieter im Falle des vertragswidrigen Rauchens durch den Mieter den Schaden vom Mieter ersetzt verlangen, der durch das Rauchen in der Mietwohnung entstanden ist. Zu beachten ist für den Mieter hier besonders, dass er sich auch das Verhalten Dritter, dass heißt beispielsweise das Rauchen von Besuchern über die §§ 278 und 540 Absatz 2 BGB zurechnen lassen muss. Vereinfacht gesagt haftet der Mieter damit auch für das vertragswidrige Rauchen seiner Besucher in der Mietwohnung.
Der Umfang dieses Anspruchs geht allerdings nicht über die Schäden hinaus, die allein durch das Rauchen begründet wurden und deshalb beseitigt werden müssen. Damit ist gemeint, dass die generellen Schönheitsreparaturen die bei dem Auszug für den Mieter durch wirksame vertragliche Übernahme veranlasst sind, gesondert von den Renovierungsarbeiten bezüglich des Rauchens betrachtet und behandelt werden müssen.
So stellen beispielsweise die üblichen Kosten der Durchführung der Schönheitsreparaturen, die der Mieter bei wirksamer Überwälzung von Schönheitsreparaturen zu tragen hat, wie zum Beispiel das Anstreichen der Wände, Kosten dar, die der Mieter ohnehin zahlen muss, vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 10. Aufl. 2011, § 535 Rn 461 a.
Damit hat der Mieter lediglich die Mehrkosten für die Beseitigung der Beschädigungen durch das Rauchen, die beispielsweise durch zusätzliche erforderliche Vorarbeiten, wie beispielsweise eine spezielle Grundierung der Wände, zu den „üblichen“ Schönheitsreparaturen hinzukommen, zu tragen.
Merke: Bei vertragswidrigem Rauchen des Mieters oder auch seiner Besucher, drohen dem Mieter Schadensersatz- und Unterlassungsansprüche seitens des Vermieters.
III. Ausnahme Einzelfälle: Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch Rauchen
Für die Beurteilung, ob der vertragsgemäße Gebrauch überschritten wurde, kommt es daher maßgeblich darauf an, ob sich die Gebrauchsspuren noch mit Schönheitsreparaturen beseitigen lassen oder ob darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeitern erforderlich werden, wie zum Beispiel Putzabschlagungen, Holzwerk abschleifen und ähnliches, weil derart starke Nikotinablagerungen vorliegen, dass diese einer Beschädigung der Mietsache gleich kommen. So entschied der BGH jedenfalls in seiner Entscheidung vom 05.03.2008 – VIII ZR 37/07; NZM 2008, 318.
In einer vorangegangenen Entscheidung vom 28.Juni 2006 VIII ZR 124/05 führte der BGH zum Prüfungsumfang der Überschreitung des zulässigen Gebrauchs Folgendes aus:
„Die Ermittlung des durch die Überschreitung der zulässigen Gebrauchsnutzung entstehenden Schadens, kann nur durch eine Vergleichsbetrachtung mit dem Zustand erfolgen, der ohne übermäßiges Rauchen eingetreten wäre“
- Dass heißt vereinfacht gesagt, es wird der Zustand der Raucherwohnung in seinem Istzustand mit dem hypothetischen Istzustand der selben Wohnung als Nichtraucherwohnung verglichen.
Hinweis: Wann die Grenze zur noch vertragsgemäßen Nutzung durch Rauchen in der Mietwohnung überschritten ist, lässt sich somit nur im Einzelfall anhand der Gegebenheiten vor Ort belegen.
Darüber hinaus sind wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung an die Prüfung, ob eine Überschreitung der Gebrauchsnutzung vorliegt, strenge Anforderungen zu stellen.
Liegt nach dem Ergebnis der Prüfung allerdings eine Überschreitung der Gebrauchsnutzung vor, kann sich ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum ergeben. Der Umfang des Schadensersatzanspruchs beschränkt sich aber auch hier, wie bei dem vertragswidrigen Rauchen – vergleiche unter Abschnitt II. -, auf den Schaden der allein durch das Rauchen entstanden beziehungsweise diesem zurechenbar ist.
IV. Fazit
Abschließend lässt sich für alle Vermieter und Mieter festhalten, dass Rauchen in einer Mietwohnung grundsätzlich nicht mietvertragswidrig ist und nicht zu zusätzlichen Ansprüchen des Vermieters bei Auszug führt, wenn vertraglich nichts entgegenstehendes vereinbart wurde. Die Ausnahme für den Fall des übermäßig starken Rauchens ist nur in extremen Einzelfällen einschlägig.
13.07.2018 - 08:26
Hallo,
sehe ich es richtig, daß unser Mieter, obwohl sehr starker Raucher jetzt bei Auszug nichts renovieren muss, wenn er bei Einzug eine unrenovierte Wohnung bekommen hat, allerdings ohne “Rauch-Rückstände”?
Wir haben in einem Zimmer eine Holzvertäfelung die aufgrund des Gestankes heraus gerissen werden muss.
Oder muss sich der Mieter bei Auszug an den Schönheitsreperaturen beteiligen, wenn dies im Mietvertrag so geregelt ist?
Schütze ich mich beim nächsten Mieter indem ich eine Klausel mit anbringe, daß in der Wohnung nicht geraucht werden darf?
VIelen lieben Dank für Ihre Antwort.
14.07.2018 - 11:07
Hallo B.M,
hier zwei Links für Sie:
Mietvertrag mit Rauchverbot: zulässig oder nicht?
Schönheitsreparaturen: unrenovierte Wohnung bei Einzug übernommen (BGH Rechtsprechung 2015)
Ihre Klausel können Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/schoenheitsreparaturklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.04.2021 - 20:58
Kann der Mieter verlangen, wenn ich geraucht habe in der Wohnung das es ein anstrich nur fürs rauchen bezahlen muss. Aber beim Einzug wurde die Wohnung nicht gestrichen, habe es vom Vormieter übernommen
15.05.2021 - 13:22
Hallo,
ich ziehe gerade mit meinem 7jährigen Sohn in eine Mietswohnung. Die Vormieter waren starke Raucher und haben beim Umzug nur die Tapete gestrichen.
Als ich die Schlüssel für die Wohnung übergeben bekam, stank es in der gesamten Wohnung bestialisch nach kaltem Rauch.
Da die Vormieter 5 Jahre lang in der Wohnung geraucht haben, hat sich das gesamte Nikotin in den Wänden, auf allen Oberflächen und den Fußböden festgesetzt. Der Vermieter will den Rauchgestank aber nicht beseitigen und meint nur: “gemietet, wie gesehen”. Welche rechtliche Handhabe habe ich in dem Fall. Weil für mich stellt die massive Geruchsbelästigung einen absoluten Mietmangel und eine Gesundheitsschädigung dar, der vom Vermieter abgestellt werden muss. Zumal ich mit einem minderjährigen Kind einziehen werde.
Vielen Dank für eine Antwort.
16.05.2021 - 12:54
Hallo Inez,
es kommt m.E. tatsächlich darauf an, wann und wie Sie besichtigt haben. Wohnten die Mieter noch in der Wohnung und der Vermieter hat eine Renovierung zugesagt, dann müssen Sie den Mangel m.E. nicht hinnehmen. Haben Sie die Wohnung bereits renoviert besichtigt und so gemietet, sieht es eher schlecht aus, da Ihnen der “Mangel” bei Abschluss des Mietvertrages höchstwahrscheinlich bekannt war.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.07.2021 - 10:57
Meine Mutter ihr Lebensgefährte hat 10Jahre in einer Mietwohnung gelebt. Er ist Raucher. Er hatte mehrere Gespräche mit der Vermieterin über das Rauchen in der Wohnung. Im Mietvertrag steht nichts über ein Rauchverbot. Er ist nun ausgezogen, Tapeten von Wänden und Decken entfernt, so wie es im Mietvertrag stand. Am Auszugstag wurde ein Übergabeprotokoll erstellt und von beiden Seiten (Vermieter und Mieter) unterschrieben. Im Übergabeprotokoll steht ein Mangel, und zwar defekte Fliesen im Bad. Ansonsten keine Mängel. Nun nach ca 4 Wochen sendete die Vermieterin dem Mieter eine Aufstellung von Schäden und Reinigung und Maler-Tapezierarbeiten wegen Rauchens von über ca. 5000,–€. Wie sieht hier die Sachlage aus?
09.07.2021 - 17:59
Hallo Marina,
hier die Lösung: Mängel trotz Übergabeprotokoll – Wer trägt die Kosten?
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.03.2022 - 21:29
Guten Tag,
Ich und mein Partner haben folgendes Problemen wir sind aus unserer Mietwohnung ausgezogen. Wie vertraglich vereinbart neu Weiß alles rausgestrichen usw. sind Raucher Wände wurden von meinem Partner aus Nettigkeit und alles halt speziell gestrichen.
Bei der schlüsselübergabe hieß es persönlich es passt alles so wie es ist und dann wurden nachträglich Sachen mit in das Protokoll geschrieben wo ich schon den Schlüssel abgegeben hatte das die Wohnung nach Rauch stinkt und das dass alles nochmal durch eine Firma geprüft wird.
Neue Nachmieterin hat den Schlüssel schon bekommen und beschwert sich darüber das ein starker Rauch Geruch in der Wohnung ist. Und Vermieter hat jemanden kommen lassen der das prüft und das soll jetzt alles auf unsere Kosten gemacht werden. Obwohl wir die Wände Ordnungsgemäß gestrichen haben und alles. Und wir sind nicht mal starke Raucher weil wir überwiegend auf dem Balkon mit geraucht haben.
08.03.2022 - 07:29
Hallo Jessica,
ich würde darauf abstellen, dass Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch zählt. Ich würde Schwierigkeiten sehen, wenn mögliche gelbe Nikotin-Wände durch den neuen weißen Anstrich durchschlagen. Ansonsten sollten Sie den Zustand der Wohnung mit Ihrer Version des Protokolls belegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.03.2022 - 18:10
Hallo. Mein ehemaliger Vermieter hat Klage eingereicht aufgrund der Verfärbungen der Wände durch das rauchen. Der Vermieter hat eine Maler Firma und hat über seine Firma eine Rechnung geschrieben. Im Mietvertrag steht lediglich geschrieben das farblich abgesetzten Wände bei Auszug wieder weiss zu streichen sind und das alle 5 Jahre Wände und Decken gestrichen werden müssen. Die Mietzeit betrug 2 Jahre. Bin ich verpflichtet die Rechnung zu zahlen? Hat der Vermieter ein Recht das Geld dann einzuklagen ?
08.03.2022 - 19:19
Hallo Yvonne,
ich würde Ihnen gerne per Kommentar helfen. Aber der Artikel oben ist so umfassend und aussagekräftig, dass Sie Ihre Informationen dort finden werden. Eine individuelle Prüfung Ihres Einzelfalls sollten Sie im Zweifel mit Hilfe eines Anwalts durchführen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.08.2022 - 20:30
Hallo,
Ich habe fast 5 Jahre in einer Mietswohnung gewohnt. Jetzt schreibt mir mein ehemaliger Vermieter, dass die Türen und Zargen stark vergilbt sind und fragt mich was ich denke was „wir“ machen können und schickt mir gleichzeitig diesen Link damit ich einen „Vorgeschmack“ auf die Rechtslage habe.
Ich weiß nicht was ich tun soll.. im Mietvertrag steht nur dass Rauchen in gemeinschaftlich genutzten Räumen untersagt ist wie das Treppenhaus..
zum Thema Schönheitsreparaturen steht vollendest drin:
1. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mietraumen aut seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durch-
führen zu lassen, soweit und sobald sie durch seinen Mietgebrauch erforderlich sind.
2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden und Decken, Streichen der Fußböden,
der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen.
Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle einer erforderlichen Neutapezierung sind
die alten Tapeten zu entfernen.
Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit deckenden Farben überstrichen werden. Das Streichen von Kunststoffrahmen ist
nicht erlaubt.
3. Die Farbgebung muss zum Ende des Mietverhältnisses so sein, dass sie üblichem Geschmacksempfinden entspricht
(also in neutralen, hellen, deckenden Farben oder Tapeten ausgeführt sein), sofern der Mieter die Farbgebung gegen-
über dem Zustand bei Ubergabe der Mietsache verandert hat.
Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zuruck zu geben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene
Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.
03.08.2022 - 08:40
Hallo Pia,
grundsätzlich gehört das Streichen der Innentüren zu den Schönheitsreparaturen. Ob die Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag wirksam vereinbart wurden, können Sie hier prüfen: https://www.mietrecht.org/beratung/schoenheitsreparaturklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.09.2022 - 12:37
Hallo,
habe letzte Woche ein haus in dem ich etwas mehr als 10 Jahre gewohnt habe zurück gegeben.
Mein Vermieter hatte einen Herrn von Haus und Grund dabei, der die Abnahme durchführen sollte.
Schon nach kurzer Zeit fragte mich dieser ob ich denn die Wände mit Nikotinsperre vorab gestrichen habe, was ich verneinte. Jedoch sagte ich ihm, dass alle Wände mit stark deckender Farbe zweimal gestrichen wurden, da die meisten Wände vorher dunkelgrau gestrichen waren. Es handelt sich um verputzte Wände, keine Tapeten.
Am Ende fordert mein Vermieter jetzt, dass ich trotzdem alle Wände mit Nikotinsperre nachstreiche und dann noch einmal mit weißer Farbe darüber gehe.
Heute hatte ich hierzu ein Telefonat mit einem Justiziar vom Mieterschutzbund e.V.
Diese sagte mir, wenn ich sicher gehen wolle, solle ich die geforderte Arbeiten ausführen.
Ansonsten bestünde die Gefahr, dass mein Vermieter sich einen Gutachter bestellt. Wenn dieser dann feststellt dass diese Arbeiten notwendig sind, würde mein Vermieter sich einen Maler nehmen und mir dann die Rechnung samt Gutachterkosten in Rechnung stellen.
Sollte ich dies dann nicht bezahlen würde er klagen und vor Gericht wäre es dann unklar wie es ausgehen würde.in meinem Mietvertrag stand überhaupt nichts von einem Rauchverbot oder einem Nichtraucherhaus.
Bin jetzt ziemlich verunsichert was ich tun soll, zumal die geleisteten Arbeiten dann völlig umsonst gewesen wären.
Danke für eine Antwort.
26.09.2022 - 13:34
Hallo Michael,
ähnlich wie bei einem Wasserschaden kann auch Nikotin “durchschlagen”. Das heisst, durch die weiße Wandfarbe wird das Nikotin wieder sichtbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.09.2022 - 14:47
Hallo Herr Hundt,
danke für Ihre Antwort.
Aber in Eurem Beitrag schriebt Ihr doch unter I. am Ende:
“Dass heißt grundsätzlich: Wenn keine andere Abrede zwischen dem Vermieter und dem Mieter bezüglich des Rauchens in der Wohnung getroffen wurde, besteht auch keine gesonderte Schadensersatz- oder besondere Reinigungspflicht wegen des Rauchens.
Es genügen insoweit die, wenn vertraglich wirksam übernommenen, Schönheitsreparaturen bei Auszug.
Kommt es demnach zu verstärkten Nikotinablagerungen, beispielsweise an Wänden oder Decken, sind diese grundsätzlich vom Vermieter hinzunehmen. Eine Ausnahme stellt lediglich der Fall der Überschreitung des vertragsmäßigen Gebrauchs durch Rauchen dar, der unter III. erläutert wird.”
Demnach hätte ich doch mit zweimal Anstrich meine Pflichten erledigt oder verstehe ich den Beitrag falsch?
Nochmals danke für Ihre Antowrt
26.09.2022 - 19:48
Hallo Michael,
wenn Sie Ihre vereinbarten Schönheitsreparaturen nur mangelhaft ausführen können (aufgrund der Farbe und des durchschlagenden Nikotins), dann besteht ein Mangel.
Lassen Sie Ihren Einzelfall am besten rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt