In fast allen Mietverträgen sind heutzutage Schönheitsreparaturklauseln enthalten, die den  Mieter verpflichten sollen während der Mietzeit, jedoch spätestens bei Beendigung des Mietvertrages, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Da ist es nicht verwunderlich, dass es auch unzählige gerichtliche Entscheidungen zu der Wirksamkeit entsprechender vertraglicher Klauseln gibt, denn dies ist Streitthema Nummer 1 zwischen den Mietvertragsparteien.

Viele Mieter gehen mittlerweile schon von einer generellen Unwirksamkeit der vertraglichen Abwälzung aus und wollen die Mietwohnung bei Auszug möglichst schnell und ohne Kosten, dass heißt ohne Schönheitsreparaturen oder Renovierung verlassen.

Der Vermieter hingegen will demgegenüber die einst in einem renovierten Zustand übergebene Wohnung natürlich ebenso renoviert zurück erhalten, nicht zuletzt, um diese ohne zeitliche Verzögerung auch gleich weitervermieten zu können. Selbst-verständlich will er sich auch die entsprechenden Schönheitsreparatur- und Renovierungskosten sparen.

Ein Streit um die Wirksamkeit der entsprechenden Schönheitsreparaturklausel ist daher meist die praktische Folge. Wer im Einzelfall dann Recht hat ist aber oftmals bereits im Vorfeld ersichtlich. Denn gerade aufgrund der Vielzahl von gerichtlichen Entscheidungen gibt es zwar sehr ausführliche, aber damit auch präzise Abgrenzungen der zulässigen Formulierungen gegenüber den unzulässigen Formulierungen.

Es soll daher in folgendem Artikel versucht werden Ihnen sowohl als Vermieter als auch als Mieter die wichtigsten Entscheidungen zu den Schönheitsreparaturklauseln darzustellen und Ihnen zu zeigen, wie eine wirksame Klausel formuliert sein könnte und wie Sie erkennen, ob die Klausel in Ihrem Mietvertrag rechtlich zulässig ist oder nicht.

1. Schönheitsreparaturen – Was fällt darunter?

Um das richtige Verständnis für die Rechtsprechung zu entwickeln, muss man sich zunächst den Begriff “Schönheitsreparaturen” etwas genauer betrachten.

Denn schon der Begriff verleitet zu einem Missverständinis, was nun genau “Schönheitsreparaturen” sind, denn in der Regel handelt es sich nicht um “Reparaturen”, sondern um “Renovierungen”. So fällt die Reparatur – beziehungsweise Instandsetzung – einer beschädigten Mietsache nicht unter die Schönheitsreparaturverpflichtung, sondern unter den Schadensersatz den der Mieter wegen Beschädigung der Mietwohnung zu leisten hat.

Für den Mietalltag ist für Sie wichtig zu unterscheiden:

Abgrenzung zwischen Schönheitsreparaturen / Instandsetzungsmaßnahmen und Beseitigungen

• Schönheitsreparaturen umfassen insgesamt lediglich die optische Gebrauchsspurenbeseitigung
• Instandsetzungsmaßnahmen oder Beseitigungen, die infolge einer Beschädigung der Mietsache notwendig werden. Hierunter fallen auch alle Verschlechterungen der Mietsache, die nicht auf die übliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Mietgebrauch zurückzuführen sind

Schönheitsreparaturen sind vielmehr die Fälle der Beseitigung von Spuren des vertragsmäßigen Wohngebrauchs. 

Beispiel:

Rauchen geht im Normalfall nicht über den vertragsgemäßen Mietgebrauch hinaus, auch nicht bei „exzessivem“ Rauchen, selbst wenn dadurch bereits vorzeitig die Renovierung der Wohnung (wie das Tapezieren der Wände, Lackieren der Fenster und Türen) notwendig wird. Dass heißt, auch ein Raucher muss nicht mehr beim Auszug im Rahmen seiner Schönheitsreparaturverpflichtung leisten, als ein Nichtraucher. Auch ein darüber hinausgehender Schadensersatz wegen vertragswidrigem Mietgebrauchs ist vom Mieter nur dann zu leisten, wenn die Mietsache derart verschlechtert wird, dass über die Schönheitsreparaturen hinausgehende Instandsetzungsarbeiten notwendig sind.

Danach sind also über malermäßige Tätigkeiten hinausgehende Reparaturen und / oder handwerkliche Leistungen, wie zum Beispiel das Erneuern des Teppichbodens oder das Abschleifen der Dielen, das Erneuern von Fliesen oder von Mauerwerk, grundsätzlich keine Schönheitsreparaturen, die dem Mieter auferlegt werden können. So entschied dies der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13.01.2010 – Az.: VIII ZR 48/09.

Eine Ausnahme bilden dabei lediglich kleinere Reparaturen, wie die Beseitigung von Bohrlöchern in den Wänden, kleineren Kratzern oder ungewöhnlichen Wandgestaltungen. Diese sind ebenso wie die Behebung von weiterer kleiner Schäden, die auf dem typischen Gebrauch der Mietsache beruhen, zu den Schönheitsreparaturen zu zählen.

Demgegenüber sind überdurchschnittlich starke Beschmutzung oder Beschädigung wie Wasserschäden, Schlaglöcher im Parkett durch herunterfallende Gegenstände, Brandlöcher oder Rotweinflecken von den Mietern / -innen zu ersetzen, da sie über den vertragsgemäßen Wohngebrauch hinausgehen.

2. Vertragliche Abwälzung “mit Rechtsgrund”

Die oft empfohlene und in den meisten Mustermietverträgen zu findende, sogenannte Abwälzung der Schönheitsreparaturen hat Ihren rechtlichen Hintergrund – auch wenn dies nach dem Rechtsempfinden vieler oft anders vermutet wird.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB  ist nämlich grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Man bezeichnet dies als Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters.

Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter daher rechtlich gar nicht zu vertreten gemäß § 538 BGB, sondern gelten als mit dem Mietzins abgegolten. Dass heißt, dass davon ausgegangen wird, dass in der Mietzahlung ein Anteil für die Abnutzungen in der Mietwohnung enthalten ist.

Aus diesem (rechtlichen) Grund ist es daher üblich, dass die Vermieter ihre Verpflichtung auf den Mieter übertragen.

3. Die Formulierung der Klausel

Die Übernahme der Verpflichtung zur Ausführung und Kostentragung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter wird regelmäßig im Mietvertrag vereinbart.

Diese Formulierung lautet dann beispielsweise wie folgt:

“Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen.”

Die meisten Mietverträge sind Formularmietverträge oder enthalten sogenannte Formularklauseln, dass heißt einzelne vorformulierte Musterklauseln beziehungsweise eigene Klauseln die mehrfach Verwendung finden sollen.

In der Regel wählt der Vermieter nämlich ein Mietvertragsformular aus, das von Hausbesitzer -/ Mietervereinen oder Verlagen angeboten wird oder er verwendet einzelne Formularklauseln in ansonsten selbst formulierten Verträgen, die für mehrere Fälle gedacht sind.

Somit ist der Vermieter regelmäßig „Verwender“ der Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB und der Vertrag unterliegt der Inhaltskontrolle.

Nur in dem seltenen Fall, dass die Vertragsparteien die Modalitäten im Einzelnen ausgehandelt haben, liegen keine AGB, sondern ein Individualvertrag vor. „Aushandeln“ setzt voraus, dass beide Parteien einen tatsächlichen Einfluss auf die Gestaltung der Bedingung haben, welcher bei der praxisüblichen einseitigen Vorlage des Mietvertrages durch den Vermieter eben gerade nicht der Fall ist.

Deshalb ist die Mehrzahl der Mietverträge nach den  Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß den §§ 305-310 BGB zu bewerten.

3.1.Wirksame Formulierungen

Die Formulierungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sich die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung bemisst.

Dass heißt vereinfacht gesagt, im Mietvertrag kann eine Formulierung nur dann gemäß § 307  BGB rechtswirksam sein, wenn diese Regelung auch die zwischenzeitig also während der Mietzeit erfolgten Schönheitsreparaturen berücksichtigt und die Durchführungsverpflichtung von einer tatsächlichen Notwendigkeit abhängig macht. Schließlich kann und soll der Mieter nur für die eigene Abnutzung herangezogen werden.

Bei der vertraglichen Gestaltung ist es deshalb üblich die Schönheitsreparatur- und Renovierungsverpflichtung an sogenannte Renovierungsfristen im Rahmen eines Fristenplanes zu knüpfen.

Ein solcher muss allerdings folgende Voraussetzungen erfüllen:

• die üblichen Renovierungsfristen dürfen nicht überschritten sein; diese betragen nach der Rechtsprechung des BGH:

3 Jahre  für Küchen, Bäder und Duschen;

5 Jahre  für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten;

7 Jahre  für sonstige Nebenräume.

• es muss ein flexibler Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vorliegen:
• Ein solcher liegt vor, wenn die Zeiträume unter der Bedingung eines tatsächlichen Renovierungsbedarfes stehen. Es muss also eine Relativierung der Klausel erfolgen, die durch Zusätze wie „ im Allgemeinen”, “üblicherweise”, “regelmäßig”, “generell” oder „in der Regel” ausgedrückt werden kann.

Falls eine Bezugnahme auf Renovierungsfristen fehlt und lediglich eine sogenannte Freizeichnungs- oder Renovierungsklausel vorliegt, wie die im Eingangsbeispiel -” Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen.”- wird dennoch von der Rechtsprechung auf die bisher üblicherweise geltenden Renovierungsfristen bei der Auslegung der Klausel Bezug genommen und nach diesen die Renovierungspflicht im Streitfalle beurteilt.

3.2. Unwirksame Formulierungen

Als Mieter oder Vermieter können Sie die Unwirksamkeit einer Klausel und zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter oft am Wortlaut erkennen:

• Starre Fristen sind unwirksam und Sie können eine solche sehr leicht entlarven:

Fehlen bei der Fristenaufstellung relativierende Bezugswörter wie, “in der Regel, regelmäßig, bei Bedarf…” ist die Klausel unwirksam. Dies schließt auch die Formulierung “…sind spätestens nach… Jahren auszuführen” ein, wenn das Wort spätestens nicht relativiert oder ausdrücklich verdeutlicht wird, dass diese Frist vom tatsächlichen Renovierungsbedarf abhängt und eben nicht zwingend spätestens am “so und so vielten” eine Renovierung anfällt unabhängig vom tatsächlichen Zustand  der Wohnung. Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter  daher verpflichten, unabhängig von der Wohndauer oder immer nach seinem Auszug zu renovieren sind unwirksam.

Beispiel:

„Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in den nachstehenden Zeitabschnitten fachgerecht auszuführen.“

• Ebenso ist es mit dem zu berücksichtigenden Renovierungsbedarf:

Fehlt  nämlich bei der Auferlegung der Renovierungspflicht eine Bezugnahme zum Beispiel durch die Formulierung “notwendige Renovierungen” oder “soweit eine Renovierung aufgrund der Abnutzung nötig ist” oder ähnliches ist die Klausel unwirksam.

• Zudem ist auch jedes Verlangen des Vermieters bezüglich der Art  der Durchführung der Schönheitsreparaturen unzulässig, wenn es verbindlich formuliert ist:

Nach allgemeiner Ansicht reicht die fachgerechte Durchführung in Eigenleistung. So ist etwa die Verpflichtung einen Handwerker zu beauftragen unwirksam.

• Die Vereinbarung von verkürzten Fristen bezüglich des Renovierungsbedarfes ist unzulässig.

Sobald die üblichen Fristen zeitlich unterschritten werden ist die Klausel unwirksam. Auch wenn ein Teil der Klausel die “richtigen” Fristen beinhaltet.

Beispiel:

 „Die Renovierungsfristen bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre.“

Formularvertragliche Bezugnahmen auf “die üblichen Fristen” führen zu einem starren Fristenplan und damit zur Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel

Beispiel:

“Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen.”

Achtung Tipp: Weniger ist hier nicht mehr!

Beispielsweise einfach zu schreiben, “Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen “, entbindet zwar den Vermieter von seiner Gebrauchserhaltungspflicht reicht aber nicht um den Mieter zur Durchführung der notwendigen Renovierungen zu verpflichten.  Vielmehr formulieren Sie damit eine sogenannte Freizeichnungsklausel. Dass heißt, der Vermieter wird von der Renovierungspflicht frei und der Mieter kann renovieren – muss aber eben auch nicht, wenn er nicht will.

3.3. Rechtsfolgen der Unwirksamkeit einzelner Klauseln

Ist eine Klausel wenn auch nur teilweise unwirksam, dann ist die ganze Schönheitsreparaturklausel unwirksam.

Ebenso kann eine Kombination mehrerer Klauseln, die jede für sich genommen wirksam wäre, in der Summe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Man spricht dann von einem sogenannten Summierungseffekt, der dazu fuhrt, dass die Mieter/innen unangemessen benachteiligt werden.

Der Mieter braucht dann gar nicht zu renovieren, weder beim Einzug, noch während der Mietzeit und auch nicht beim Auszug. Der Mieter muss die Wohnung dann lediglich besenrein übergeben.

IV. Fazit

Die erste Einschätzung, ob die in Ihrem Mietvertrag vereinbarten Regelungen wirksam sind, können Sie zweifelsfrei selbst vornehmen.

Für die endgültige Entscheidung über die  Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Formularvereinbarung  kommt es aber auf jedes Wort der gesamten verwendeten Klausel an.  Daher sollten Sie als Mieter und als auch Vermieter bei dem ersten Verdacht einer Unwirksamkeit Ihrer Schönheitsreparaturklausel eine genaue Prüfung der vertraglichen Regelungen durch einen Rechtsanwalt oder den Vermieter-/Mieterverein Ihres Vertrauens veranlassen. Dies kann Ihnen viel Zeit und Geld sparen.