In einem Großteil aller Mietverträge sind Schönheitsreparaturklauseln enthalten, durch die der Mieter verpflichtet wird, bei Beginn des Mietverhältnisses, im Laufe des Mietverhältnisses oder im Zeitpunkt des Auszugs die Mietwohnung zu renovieren.

Häufig sehen die Schönheitsreparaturklauseln vor, dass die Renovierung durch den Mieter nach Ablauf ganz bestimmter gestaffelter Fristen zu erfolgen hat. Nicht selten tritt der Fall ein, dass der Mieter sich nach Ablauf der Fristen weigert, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, weil er diese noch nicht für erforderlich hält. Nicht außer Acht gelassen werden sollte aber auch der umgekehrte Fall, in dem die Fristen noch nicht abgelaufen sind, der Vermieter seinem Mieter aber dennoch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt.

Der Frage, unter welchen Umständen der Vermieter dies verlangen kann widmet sich der folgende Beitrag.

Kann der Vermieter vor Fristablauf auf Ausführung der Schönheitsreparaturen bestehen?

Die Frage, ob ein Vermieter von seinem Mieter vor Fristablauf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, stellt sich nur, wenn in der Schönheitsreparaturklausel wirksame Fristenpläne enthalten sind. Ist dies nicht der Fall, ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Der BGH stellt hohe Anforderungen an die Wirksamkeit von Fristenplänen in Schönheitsreparaturklauseln. Unwirksam sind nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung sog. starre Fristenpläne. Diese liegen vor, wenn die für die Renovierung vorgesehenen Fristen verbindlich sind und der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen nach Ablauf einer bestimmten Frist in jedem Fall durchzuführen, ohne dass der tatsächlichen Zustand der Räume und die Renovierungsbedürftigkeit eine Rolle spielen. Wirksam sind hingegen sog. weiche Fristenpläne, die so abgefasst sind, dass für den Mieter erkennbar ist, dass von den genannten Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der gemieteten Räume abgewichen werden kann. Die Fristen dürfen nur den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungshilfe haben, um wirksam zu sein (zur Abgrenzung von starren und weichen Fristenplänen lesen Sie in Kürze den Artikel: Schönheitsreparaturen bei Auszug: Wann muss der Mieter renovieren?).

Auch die Länge der festgelegten Fristen ist für die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel entscheidend. Enthält der Mietvertrag zu kurze Fristen, führt dies zu einer Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. Lange Zeit wurde die Zulässigkeit von Ausführungsfristen mit einer Länge von 3 Jahren für Küche, Bad und Dusche, von 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und 7 Jahren für Nebenräume nicht in Zweifel gezogen (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06). Zunehmend wird allerdings auf Grund veränderter Wohnverhältnisse und verbesserter Dekorationsmaterialien die Forderung nach einer Verlängerung der Regelfristen laut. Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters werden teilweise Fristen von mindestens 5, 8 und 10 Jahren als Regelfristen für erforderlich gehalten. Die Notwendigkeit einer Verlängerung der bisher anerkannten Regelfristen hat der BGH mit seinem Urteil vom 26.9.2007 nicht ausgeschlossen. Für Mietverträge, die vor dem genannten Urteil des BHG abgeschlossen worden sind, wird man von einer Wirksamkeit der bisher anerkannten Regelfristen ausgehen können. Bei der Beurteilung von Fristenplänen in Mietverträgen, die nach dem 26.9.2007 und einer angemessenen Übergangsfrist abgeschlossen worden sind, ist allerdings Vorsicht geboten. Auch beim Abschluss künftiger Verträge sollte der Vermieter in Betracht ziehen, von den bisher anerkannten Regelfristen abzuweichen und Fristen von 5,8 und 10 Jahren vorzusehen.

Auf Grund der Tatsache, dass Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen nur dann wirksam sind, wenn sie weiche Fristen enthalten, stellen wirksame Fristen zwangsläufig auch nur eine Richtschnur dafür dar, wann im Regelfall von einer Renovierungsbedürftigkeit auszugehen ist, ohne dass die Fristen verbindlich sind. Hieraus folgt unmittelbar, dass es auch für die Frage, ob bzw. wann der Mieter im konkreten Fall zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, allein darauf ankommt, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Es kann daher Fälle geben, in denen die Fristen zwar abgelaufen sind, sich die Wohnung aber dennoch in einem so guten Zustand befindet, dass kein Renovierungsbedarf besteht.

Auf der anderen Seite ist es jedoch ebenso gut möglich, dass die im Vertrag vorgesehenen Regelfristen noch nicht abgelaufen sind, die Abnutzungserscheinungen jedoch so beträchtlich sind, dass Renovierungsmaßnahmen bereits vor Fristablauf objektiv erforderlich erscheinen. Das zum Schutze des Mieters für die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln entwickelte Kriterium der weichen Fristen, die nicht verbindlich sein dürfen, kann sich demzufolge auch zu Gunsten des Vermieters dahingehend auswirken, dass dieser seinen Mieter bereits vor Fristablauf auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen kann.

Wenn es nach dem zuvor Gesagten für das Bestehen der Renovierungspflicht allein auf die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen ankommt, fragt man sich zurecht, welchen Sinn dann noch die Fristen haben, die in einer Vielzahl on Mietverträgen nach wie vor enthalten sind. Die Antwort findet man in der Beweislastverteilung für die Erforderlichkeit der Schönheitsreparaturen.

Das Ende der Fristen stellt eine Zäsur dar, mit der sich die Beweislastverteilung wie folgt ändert:

In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass nach Ablauf der Fristen auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Trägt der Mieter, der von seinem Vermieter auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen wird, in einem Prozess vor, dass ein von dem Regelfall abweichender Fall vorliegt, obliegt es nicht dem Vermieter, sondern der Mieter zu beweisen, dass trotz des Ablaufs der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht (vgl. BGH, Urteil vom 8. 10. 2008 – XII ZR 84/06). Nimmt der Vermieter den Mieter hingegen zu einem Zeitpunkt auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch, zu dem die Fristen noch nicht abgelaufen sind, muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert (OLG Düsseldorf vom 1.10.2009, Az: I-10 U 58/09).

Von der hier erörterten Frage, ob und wenn ja wann der Mieter auch vor Ablauf der im Vertrag vorgesehenen Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein kann, ist die Frage zu unterscheiden, ob für den Fall, dass der Mieter vor Fristablauf auszieht und auch noch kein Renovierungsbedarf besteht, eine vertragliche Pflicht des Mieter wirksam begründet werden kann, dem Vermieter die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten. Derartige sog. Quotenklauseln finden sich häufig in Mietverträgen. Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an die Wirksamkeit derartiger Klauseln stellt, sind allerdings kaum zu erfüllen, so dass Quotenklauseln in der Regel unwirksam sind (zu Quotenklauseln vgl. im Einzelnen den in Kürze hier erscheinenden Artikel: „Schönheitsreparaturen: Quotenklausel bzw. Quotenregelung.“).