Auch wenn es längst kein Geheimnis mehr, sondern einer breiten Öffentlichkeit bekannt ist, welche Anforderungen der BGH an die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln stellt, ist auch heute noch eine Vielzahl solcher Klauseln unwirksam. Dies erkennen oft nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter nicht und führen die Schönheitsreparaturen durch, ohne dazu verpflichtet zu sein. Erkennt der Mieter später, dass er zu Unrecht Kosten und oft auch die eigene Arbeitskraft aufgewendet hat, entsteht der nachvollziehbare Wunsch, das Geleistete zurückzufordern. Ob, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang dies möglich ist, erklärt dieser Beitrag.

1. Schönheitsreparaturen ohne wirksame Schönheitsreparaturklausel – Eine rechtsgrundlose Leistung

Da es sehr häufig vorkommt, dass Leistungen erbracht werden, die nicht geschuldet sind, hat der Gesetzgeber für deren Rückforderung eine eigene Anspruchgrundlage geschaffen. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB bestimmt, dass derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ihm zur Herausgabe verpflichtet ist. Juristen verlangen für das Bestehen dieses sog. Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung eine bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens, die ohne wirksame Verpflichtung erfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 23. 10. 2003 – IX ZR 270/02).

Diese Voraussetzungen liegen vor, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt, obwohl die in seinem Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Der Vermieter hat die Renovierung seiner Wohnung, und damit einen Vermögensvorteil erlangt, den der Mieter bewusst, und mit dem Ziel, seine vermeintliche Verbindlichkeit zu erfüllen, herbeigeführt hat. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, fehlt es auch an dem rechtlichen Grund für die Leistung des Mieters.

2. Nur positive Kenntnis des Mieters von seiner mangelnden Verpflichtung lässt den Bereicherungsanspruch entfallen

Oft wird Mietern, die von ihrem Vermieter die Kosten für die Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen erstattet verlangen, von diesem entgegengehalten, der Rückzahlungsanspruch sei gem. § 814 BGB ausgeschlossen. Dies ist jedoch seltener der Fall, als es Vermietern lieb ist. § 814 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs.1 S.1 BGB ausgeschlossen ist, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Erforderlich für das Vorliegen dieses Ausschlusstatbestandes ist jedoch positive Kenntnis der Nichtschuld. Diese liegt nicht bereits dann vor, wenn der Leistende die Umstände kennt, aus denen sich ergibt, dass er zur Leistung nicht verpflichtet ist. Erforderlich ist darüber hinaus, dass er auch weiß, dass er nach der Rechtslage nichts schuldet (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2008 – VIII ZR 265/07). Bloße Zweifel am Bestehen der Verbindlichkeit genügen nicht. Auch fahrlässige und sogar grob fahrlässige Unkenntnis von der Nichtschuld reichen nicht aus (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.08. 2001 – 1 U 199/00).

3. Gegenstand und Umfang des Bereicherungsanspruchs

§ 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB bestimmt, dass das Erlangte herauszugeben ist. Dass dies nicht immer möglich ist, hat auch der Gesetzgeber erkannt und daher in § 818 Abs.2 BGB geregelt, dassin solchen Fällen, in denen die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich ist, der Wert zu ersetzen ist. Da die geleisteten Schönheitsreparaturen nicht in Natur herausgegeben werden können, greift § 818 Abs.2 BGB ein mit der Folge, dass der Vermieter deren Wert in Form einer Geldleistung ersetzen muss.

Nicht einheitlich beurteilt wird allerdings, wie dieser Wertersatz zu berechnen ist.

Teilweise wird vertreten, dass die durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretene Wertsteigerung der Mieträume in Form von Vorteilen auszugleichen sei, die der Vermieter aus einem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.10.2006 – 62 S 187/06).

Andere wiederum stellen darauf ab, welche Aufwendungen der Vermieter erspart hat (vgl. Sternel, NZM 2007, 545 (549)). Der BGH hat sich für diejenige Fälle, in denen der Mieter in Eigenleistung renoviert hat, mit Urteil vom 27. 05. 2009 -VIII ZR 302/07 – festgelegt und vertritt die Auffassung, dass sich der der nach § 818 Abs.2 BGB geschuldete Wertersatz üblicherweise nur nach dem bemisst, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.

Ein höherer Wert ist allerdings grds. dann anzusetzen, wenn die Ausführung der Schönheitsreparaturen zugleich Gegenstand eines von dem Mieter in selbstständiger beruflicher Tätigkeit geführten Gewerbes ist, weil er beruflich als Maler und Lackierer tätig ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. 05. 2009 -VIII ZR 302/07-, der diesbezüglich allerdings keine Entscheidung fällte, weil das Berufungsgericht die maßgeblichen Tatsachen noch nicht ermittelt hatte).

Hat der Mieter die nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen durch einen Malerbetrieb durchführen lassen, bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätzlich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung (vgl. BGH, Urteil vom 27. 05. 2009 -VIII ZR 302/07).

4. Der Vermieter kann sich nicht auf Entreicherung berufen

Eine weitere Vorschrift, auf die sich der Vermieter gerne beruft, wenn der Mieter ihn auf Erstattung der Kosten für die Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt, ist § 818 Abs.3 BGB. Danach ist die Verpflichtung zur Herausgabe oder zum Ersatz des Wertes ausgeschlossen, soweit der Empfänger nicht mehr bereichert ist. Diesen sog. Einwand der Entreicherung machen Vermieter nicht selten mit der Begründung geltend, sie hätten im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel eine geringere Miete verlangt. In Höhe der Differenz zwischen der tatsächlich vereinbarten und derjenigen Miete, die er verlangt hätte, wenn er gewusst hätte, dass nicht der Mieter, sondern er zur Renovierung verpflichtet ist, sei er- so behaupten es viele Vermieter- entreichert. Dieser in der Literatur vertretenen Auffassung hat das LG Wuppertal mit Urteil vom 11. 03. 2010 – 9 S 50/08- eine Absage erteilt. In seiner Entscheidung vom 11. 03. 2010 führt das LG Wuppertal aus, es bliebe dabei, dass aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel der Mieter eben gerade keine Schönheitsreparaturen durchzuführen habe, woraus folge, dass diese dem Vermieter obliegen, und zwar trotz der bestehen bleibenden Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarung. Diese sei von der Unwirksamkeit nicht betroffen und müsse auch nicht etwa für die Vergangenheit angepasst werden, denn die Nachteile von Klauselunwirksamkeiten trage der Verwender, ohne dass ihm ein Ausgleich durch anderweitige Vertragsanpassung zuzubilligen wäre.

In der Vergangenheit wurde eine Entreicherung teilweise auch dann angenommen, wenn der Vermieter die Wohnung auch unrenoviert hätte weitervermieten können (vgl. Jerger, ZMR 2013, 853). Nachdem der BGH mit Urteil vom 18.03.2015- VIII ZR 185/14- jedoch entschieden hat, dass dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel nur dann wirksam auferlegt werden kann, wenn ihm die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand übergeben wurde, wird man eine Entreicherung auch in diesem Fall nicht mehr annehmen können, da der Vermieter in diesem Fall von dem neuen Mieter auch am Ende von dessen Mietverhältnis keine Renovierung verlangen könnte, sofern er ihm keinen angemessenen Ausgleich für die unrenoviert übergebene Wohnung gewährt oder eine Individualvereinbarung trifft.

Die durch den Mieter durchgeführt Renovierung ermöglicht es dem Vermieter daher, den neuen Mieter zur Renovierung zu verpflichten, und bleibt daher als Vermögensvorteil weiter vorhanden.

5. Unter diesen Voraussetzungen steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu

Fordert der Vermieter seinen Mieter auf, Schönheitsreparaturen durchzuführen, obwohl er weiß oder hätte wissen müssen und können, dass die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, steht dem Mieter gegen den Vermieter gem. § 280 Abs.1 BGB ein Schadensersatzanspruch zu. Mit diesem Anspruch kann der Mieter den ihm durch die Aufforderung des Vermieters entstandenen Schaden ersetzt verlangen.

Hat der Mieter als Folge der Aufforderung die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel durch einen Rechtsanwalt überprüfen lassen, gehören zu den erstattungsfähigen Kosten auch die ihm entstandenen Anwaltskosten bis zur Höhe der gesetzlichen Gebühren (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21.04.2010- 67 S 460/09).

Führt der Mieter auf Grund der Aufforderung des Vermieters die Schönheitsreparaturen durch, weil er die Klausel für wirksam hält, kann er die Renovierungskosten erstattet verlangen, sofern die angemessen sind (vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 10.10.1986, 6 S 58/86).

Zu prüfen ist jedoch stets, ob den Mieter ein Mitverschulden trifft, dass gem. § 254 BGB zur Minderung seines Schadensersatzanspruchs führt und dann vorliegen kann, wenn der Mieter die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel hätte erkennen können.

6. Der Bereicherungsanspruch und der Schadensersatzanspruch des Mieters verjähren nach Ablauf von sechs Monaten seit der Beendigung des Mietverhältnisses

Nimmt ein Mieter seinen Vermieter auf Erstattung der für nicht geschuldete Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten oder auf Erstattung der ihm für die Überprüfung der Schönheitsreparaturklausel entstandenen Anwaltskosten in Anspruch, stellt sich nicht selten die Frage, ob der Anspruch des Mieters verjährt ist. Dies geschieht nämlich schneller als gedacht.

Nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. das Urteil vom 04. 05. 2011 – VIII ZR 195/10) unterfällt der Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB der Vorschrift des § 548 Abs.2 BGB, wonach Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.

Die gleiche Verjährungsfrist gilt auch für den Schadensersatzanspruch des Mieters gem. § 280 Abs.1 BGB.

Beachte:

§ 548 Abs2 BGB knüpft für den Beginn der Verjährungsfrist allein an den objektiven Umstand der Beendigung des Mietverhältnisses an. Eine subjektive Komponente, wie sie § 199 Abs.1 Nr.2 BGB für den Beginn der dreijährigen Regelverjährungsfrist des § 195 BGB enthält, ist nicht vorgesehen.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass der Beginn der Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB stets mit der Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt, macht der BGH jedoch in solchen Fällen, in denen es zu einem Vermieterwechsel kommt, nachdem der Anspruch des Mieters gegen den bisherigen Vermieter bereits fällig geworden ist.

Bei einem Vermieterwechsel wird zwar das Mietverhältnis zwar nicht komplett beendet (vgl. § 566 Abs.1 BGB). Es scheidet aber der bisherige Vermieter aus dem Mietverhältnis aus, so dass diesem gegenübereine eine Beendigung eintritt. Richtet sich der Erstattungsanspruch nun gegen den bisherigen Vermieter, weil der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses und vor dem Vermieterwechsel zu Unrecht Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist zwar nicht erst, wenn das Mietverhältnis auch mit dem neuen Vermieter vollständig beendet ist. Als Beendigung i. S. d. § 548 Abs.2 BGB ist in diesem Fall das Ausscheiden des bisherigen Vermieters aus dem Vertrag anzusehen. Allerdings wird die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB erst mit der Kenntnis des Mieters von der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch in Gang gesetzt (vgl. BGH, Urteil vom 28. 05. 2008 – VIII ZR 133/07).