Katzenhaltung ist bei Mietern sehr beliebt — bei Vermietern meist weniger. So verwundert es auch nicht, dass der ein oder andere Vermieter sich die Frage stellt, ob und wie er die Katzenhaltung in der Mietwohnung verbieten darf. Können Vermieter die Katzenhaltung im Mietvertrag verbieten? Welche Gründe reichen aus, um die Erlaubnis zur Katzenhaltung zu verweigern? Ab wann darf die Katzenhaltung auch nachträglich verboten werden? Wie ist ein Verbot der Katzenhaltung zu formulieren?

Der nachfolgende Artikel beantwortet diese Fragen und gibt Vermietern ein Muster mit beispielhaften Gründen an die Hand, wie Sie die Katzenhaltung verbieten können.

I. Katzenhaltung im Mietvertrag verbieten?

Im Mietvertrag kann die Frage der Katzenhaltung auf zwei Arten geregelt werden: Entweder in einer vorformulierte Vertragsbedingung, einer sog. Formularklausel, oder in einer zwischen den Parteien ausgehandelte Vertragsbedingung, einer sog. Individualvereinbarung.

Je nachdem für welche Art der Vereinbarung sich Vermieter entscheiden, sind die Möglichkeiten der zulässigen Regelungen, um die Katzenhaltung zu verbieten, sehr unterschiedlich.

1. Individualvereinbarung zur Katzenhaltung

In einer Individualvereinbarung kann grds. alles bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und den Verbotsgesetzen geregt werden. Daher ist es hier möglich die Katzenhaltung zu verbieten.

Allerdings ist es bei Mietverträgen und mietvertraglichen Ergänzungen oft fraglich, ob eine bestimmte Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien rechtlich als individuelle Vereinbarung eingestuft wird. Der Vermieter trägt dafür im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast.

Eine individuelle Vereinbarung liegt nur dann vor, wenn die Mietvertragsparteien den gesamten Inhalt der Regelung gemeinsam aushandeln und insoweit einen realen Verhandlungsspielraum haben.  Mieter und Vermieter müssen also gleichsam auf den Inhalt der Vereinbarung Einfluss nehmen können (Grüneberg in: Palandt, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 305 Rn. 21). Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vertragsentwurf samt Katzenhaltungsverbot dem Mieter zugeschickt werden würde und dieser dann einen Gegenentwurf anfertigt, etc. Die endgültige Mietvertragsfassung würde dann durch gegenseitiges Entgegenkommen und Verzichten ausgehandelt werden.

In der Mietrechtspraxis kommt das allerdings sehr selten vor. Der Regelfall ist, dass der Vermieter dem Mieter einen vorformulierten Mietvertrag schickt und dann liegt kein Fall einer Individualvereinbarung vor.

Dasselbe gilt bei den individuellen Vereinbarungen, neben dem Formularmietvertrag, die sich oft in handschriftlichen Ergänzungen zum oder auf dem Mietvertrag befinden. Solche nachträglichen handschriftliche Ergänzungen oder Änderungen können zwar ein Indiz für eine Individualvereinbarung sein, aber nicht mehr (Landgericht (LG),Düsseldorf, Urteil vom 23. August 2017, Az.: 23 S 92/16). Lesen Sie dazu: Individualvereinbarungen im Mietvertrag – Was ist möglich?

2. Formularvertragliche Vereinbarung zur Katzenhaltung

Bei formularmietvertraglichen Vereinbarungen —die der Regelfall beim Mietvertrag sind— ist zu beachten, dass alle Klauseln der  AGB – Inhaltskontrolle der §§ 305 ff., 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unterliegen: Das bedeutet, sie sind nur zulässig, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az.: VIII ZR 168/12).

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bei einer Tierhaltungsklausel ist nach dem BGH ein absolutes Verbot. Nimmt ein Vermieter in seinen Mietvertrag eine Klausel auf, wie z.B.:

„Die Tierhaltung in der Mietwohnung ist verboten“

dann ist das unwirksam (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06; BGH, Senatsurteil vom 20. Januar 1993, Az.: VIII ZR 10/92). Der Hintergrund ist, dass bei einer solchen Klausel auch Kleintiere ausgeschlossen sind, deren Haltung in der Mietwohnung grds. erlaubnisfrei ist, da Störungen oder Verletzungen Dritter nicht zu befürchten sind (z.B.: Kleinvögel, Zierfische, Hamster, Zwergkaninchen  etc.).

Bei einem absoluten formularvertraglichen Verbot zur Katzenhaltung, wie z.B.:

„Die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung ist verboten“

wird das ähnlich gesehen (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az.: VIII ZR 168/12). Zwar zählen Katzen nicht zu den erlaubnisfreien Kleintieren, sie können aber auch nicht ausnahmslos verboten werden. Die Tierhaltung wird grds. als ein Recht der freien Entfaltung der Persönlichkeit gesehen und  gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nach  § 535 Abs. 1 BGB, soweit die Interessen anderer Mieter, Nachbarn oder des Vermieters nicht beeinträchtigt bzw. gestört werden. Das gilt auch für Katzen und daher kann ein Verbot der Katzenhaltung nicht absolut sein, sondern nur mit Genehmigungsvorbehalt.

D.h. es müsste z.B. folgendes formuliert werden:

„Die Haltung von Tieren in der Mietwohnung —insbesondere von Hunde und Katzen — bedarf einer vorherigen Erlaubnis, soweit es sich nicht um ungefährliche Kleintiere in einer üblichen Anzahl handelt. Die Erlaubnis ist zu versagen bzw. kann widerrufen werden, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mieter oder des Grundstücks zu befürchten ist.“

Ob die Katzenhaltung dann bei einer Anfrage des Mieters als vertragsgemäßer Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB anzusehen und eine Erlaubnis zu erteilen ist, ist eine Einzelfallentscheidung und  erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06). So führte das Amtsgericht Berlin Mitte in einer Entscheidung aus, dass die Haltung einer Hauskatze Bestandteil des üblichen und nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB von dem Vermieter zu gewährenden Mietgebrauchs ist, sofern nicht ganz konkrete Interessen des Vermieters der Haltung entgegenstehen und vom Vermieter eingewandt werden (AG Mitte, Urteil vom 10. Dezember 2014, Az.: 119 C 130/14).  Lesen Sie dazu auch: Haustiere des Mieters: Ein Ratgeber für Mieter und Vermieter , Tierhaltung in Mietwohnung verbieten – Möglichkeiten der Vermieter und Formulierung für „Tierhaltung“ im Mietvertrag.

II. Erlaubnis zur Katzenhaltung verweigern?

Die Erlaubnis zur Katzenhaltung in der Mietwohnung kann der Vermietern immer dann verweigern, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalls besondere Gründe ergeben, die ein Verbot rechtfertigen. So z.B., wenn die Mietwohnung zu klein ist und eine artgerechte Haltung nicht möglich ist, der Vermieter selbst oder ein Nachbar an einer schweren Katzenhaarallergie leidet und eine konkrete Gesundheitsgefährdung zu erwarten ist o.ä.  (vgl. AG Köln, Urteil vom 12. Februar 1988, Az.: 219 C 565/87, AG Bonn, Urteil vom 12. Dezember 1989, Az.: 6 C 463/89).

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Katzenhaltung verweigern, wenn

• Beeinträchtigungen der Wohnung oder
• Störungen oder Gefährdungen anderer Personen

zu befürchten sind. Ohne solche triftigen Gründe kann die Katzenhaltung nicht untersagt werden (Amtsgerichts (AG) München, Urteil vom 26. Juli 2012, Az.: 411 C 6862/12).

Zu beachten ist dabei außerdem, dass diese Gründe nicht immer ein Verbot bzw. das Versagen einer Erlaubnis rechtfertigen, denn der BGH fordert eine Interessenabwägung beiderseits — d.h. auch das Interesse des Mieters an einer Katzenhaltung ist zu beachten und kann ggf.  das Interesse des Vermieters an einem  Verbot überwiegen.  Gehen z.B. keine Beeinträchtigungen oder Störungen von den Katzen aus, da diese ausschließlich in der Wohnung gehalten werden, kann der Vermieter die Erlaubnis nicht versagen (AG München, Urteil vom 26. Juli 2012, Az.: 411 C 6862/12).

Im Einzelfall sind nach der Rechtsprechung des BGH bei der Frage der Erlaubniserteilung folgende Umstände in die Abwägung einzubeziehen (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06):

• Anzahl der gewünschten Katzen, Rasse und Verhalten
• Art / Größe / Zustand / Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet
• berechtigte entgegenstehende Interessen Dritter: Mitbewohner / Nachbarn / Vermieter
• Anzahl und Art anderer Tiere im Haus
• bisherige Handhabung der Erlaubniserteilung bei der Katzenhaltung durch den Vermieter
• berechtigte Interessen und besondere Bedürfnisse des Mieters bzgl. der Katzenhaltung

Wichtig ist, dass die Gründe, die für eine Verweigerung der Erlaubnis sprechen sich ganz konkret aus dem jeweiligen Mietverhältnis oder der Besonderheit der Mietsache ableiten müssen. Störungen und Gefährdungen dürfen nicht nur abstrakt sein. Das bedeutet, sobald ein Vermieter vorträgt, die Erlaubnis werde versagt, da Katzen typischerweise Geruchsbelästigungen verursachen und die Einrichtung zerkratzen, reicht das nicht aus (AG München, Urteil vom 26. Juli 2012, Az.: 411 C 6862/12; AG Mitte, Urteil vom 10. Dezember 2014, Az.: 119 C 130/14). Auch Befürchtungen wie z.B. diejenige das Nachmieter eine Allergie haben könnten, sind nicht konkret genug, um die Versagung einer Erlaubnis zu begründen (AG Mitte, Urteil vom 10. Dezember 2014, Az.: 119 C 130/14).

III. Katzenhaltung nachträglich verbieten?

Vermieter dürfen die Katzenhaltung nachträglich verbieten, wenn durch die Haltung andere Mieter oder Nachbarn durch  Lärm- und Geruchsbelästigungen oder sonstige Störungen in ihrem  Mietgebrauch beeinträchtigt werden.  Besonders in den Fällen in denen Vermieter Mietminderungsansprüchen der betroffenen Mieter ausgesetzt sind, besteht grds die Möglichkeit die Tierhaltung im Härtefall sogar zu verbieten. Entscheidend ist, dass der Mieter vorher bzgl. der Störungen, die von der Katzenhaltung ausgehen, fruchtlos abgemahnt wurde und es kein milderes Mittel zum Verbot gibt. Auch nachträglich hervortretende Umstände, die ein Versagen der Erlaubnis begründen, wie z.B. schwere gesundheitsgefährdende Allergien können einen Widerruf der Erlaubnis begründen.  Lesen Sie dazu auch: Abmahnung wegen Tierhaltung: Vorlage + Tipps für Vermieter und Widerruf der Tierhaltung in Mietwohnung – Vorlage für Vermieter.

IV. Muster für nachträgliches Verbot der Katzenhaltung

Ein nachträgliches Verbot bzw. ein Widerruf der Katzhaltung braucht immer triftige und konkrete Gründe, die im Einzelfall gegen die Katzenhaltung des jeweiligen Mieters sprechen.

Die Fallkonstellationen sind unzählig und so kann das nachfolgende Muster auch nur einen Beispielsfall aufzeigen, wie eine Formulierung aussehen könnte. Neben der unten dargestellten Variante der Störung Dritter kann ein Verbot z.B. auch ausschließlich auf eine nicht artgerechte Haltung, Überbelegung der Wohnung (z.B. Verwendung der Wohnung als Tierauffangstation) oder Gesundheitsgefährdung Dritter gestützt werden.

Lesen Sie dazu: So urteilen Gerichte: Katze als Haustier in Mietwohnung.

Anmerkung: Vor einer Verwendung des Musters sollten immer die konkreten Umstände der Katzenhaltung und der dagegen sprechendenden Argumente abgewogen werden . Alle betroffenen Interessen sollten in dem Schreiben angegeben werden. Hinweise sind in Klammern geschrieben.

V. Fazit und Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass ein absolutes Verbot der Katzenhaltung in der Mietwohnung nur ausnahmsweise in individualvertraglichen Regelungen zulässig ist. In dem typischen Formularmietvertrag ist eine solche Regelung unzulässig, auch als handschriftlicher Zusatz. Die Katzenhaltung muss Mietern nach erteilter Erlaubnis durch den Vermieter möglich sein. Ein Verbot der Katzenhaltung durch Versagen der Erlaubnis oder nachträglichem Widerruf kann der Vermieter nur dann durchsetzen, wenn er triftige Gründe, wie z.B. konkrete Störungen oder Gesundheitsgefährdungen Dritter o.ä. belegen kann.