Der Hund ist für viele als „bester Freund des Menschen” ein beliebtes Haustier in der Mietwohnung. Zahlreiche Urteile der deutschen Gerichte zum Thema, der Haltung eines Hundes in der Mietwohnung, zeigen aber, dass sich Vermieter und Mieter nicht immer einig sind. Bei den häufigsten Fragen, geht es darum, ob Hundehaltung in der Mietwohnung generell erlaubt ist und wann ein Hund als Haustier vom Vermieter verboten werden kann. Daneben geht es um Lärmbelästigung durch Hundegebell oder Verschmutzungen durch Hundekot. Auch Hundehaarallergien der Nachbarn können den Hausfrieden im Miethaus nachhaltig stören. Wann hat ein Mieter einen Anspruch auf einen Hund als Haustier?
Im nachfolgenden Artikel finden Sie die wichtigsten Entscheidungen der Rechtsprechung in einer Urteilssammlung zu allen Bereichen rund um den Hund in der Mietwohnung.
Inhalt: Urteile zur Hundehaltung und er Mietwohnung
I. Hundehaltung und Mietvertrag
II. Störungen und Beeinträchtigungen bei dem Haustier Hund – Urteile
I. Hundehaltung und Mietvertrag
Ein generelles Verbot der Hundehaltung in einem formularmäßigen Mietvertrag ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az.: VIII ZR 168/12). Das bedeutet, zwar nicht, dass die Haltung eines Hundes immer erlaubt ist, aber zumindest nicht grundsätzlich verboten werden kann. Es besteht aber die Möglichkeit, die Haltung eines Hundes unter einen vertraglichen Erlaubnisvorbehalt zu stellen, bei dem eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen wird (LG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2015, Az.: 65 S 151/15; vorgehend: AG Neukölln, Urteil vom 01. April 2015, Az.: 20 C 255/14). Die Entscheidungskriterien beziehungsweise auch die möglichen Versagungsgründe sollten bei der Formulierung deutlich werden.
(Hinweis: Ausnahmsweise kann individualvertraglich ein Hundeverbot vereinbart werden (LG Lüneburg, Urteil vom 11. November 1993, Az.: 1 S 163/93), die ist aber nur dann wirksam, wenn es sich um einen individuell ausgehandelten Vertrag handelt, das heißt von beiden Mietertragsparteien verhandelt und nicht einseitig vorformuliert!)
Mehr unter: “Tierhaltung in der Mietwohnung- Was müssen Mieter und Vermieter wissen?“
| Klauseln zur Hundehaltung | Erlaubnisvorbehalt des Vermieters zur Hundehaltung, der nicht an nachprüfbare Voraussetzungen geknüpft ist, verstößt gegen den wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters und ist deshalb im Sinne des § 307 Abs. 2 S. 1 BGB unwirksam (AG Neukölln, Urteil vom 01. April 2015 – 20 C 255/14) |
| Eine Klausel, nach der eine Hundehaltung nur bei vorheriger Zustimmung gestattet ist, verbunden mit dem weiteren Hinweis auf die Genehmigungspraxis des Vermieters, wonach eine Hundehaltung grundsätzlich untersagt ist und Ausnahmen der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, ist unwirksam (LG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2015 – 65 S 151/15) | |
| Formularmäßigen Klausel “Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters.” hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06) | |
| Formularmäßige Klausel die den Mieter verpflichtet, “keine Hunde und Katzen zu halten” ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az.: VIII ZR 168/12) | |
| Eine Klausel mit Erlaubnisvorbehalt nach „freiem Ermessen“ ist unwirksam. Für solch einen schrankenlosen Erlaubnisvorbehalt ist kein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar (BGH, Beschluss vom 25. September 2012, Az.: VIII ZR 329/11) | |
| Tägliche Betreuung eines mieterfremden Hundes, auch zu Tageszeiten und nur werktags, bedarf einer Erlaubnis entsprechend dem Mietvertrag (AG Rheine, Urteil vom 26. Februar 2004, Az.: 4 C 673/03) | |
| Keine Regelung im Mietvertrag aber Erfordernis der Erlaubnis durch den Vermieter für die Hundehaltung in der Mietwohnung | Bei einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus ist die Haltung eines Hundes nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst und bedarf auch ohne mietvertraglichen Erlaubnisvorbehalt der vorherigen Zustimmung des Vermieters (LG Karlsruhe, Beschluss vom 04. Februar 2002, Az.: 5 S 121/01) |
| Für die der Frage, ob die Haltung von einem Hund, in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, eine umfassende Einzelfallabwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten (BGH, Urteil vom 14. November 2007, Az.: VIII ZR 340/06) | |
| Haltung eines Cocker Spaniels gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn sich keiner der anderen Mieter des Hauses von dem Hund gestört oder belästigt fühlt und deshalb Hausfriedensstörungen oder gesundheitliche Probleme anderer Hausbewohner weder in der Vergangenheit aufgetreten, noch für die Zukunft zu befürchten sind (AG Köln, Urteil vom 12. Januar 2012, Az.: 210 C 350/11) | |
| Anspruch auf Zustimmung zur Hundehaltung / Therapiehunde | Eine Zustimmung zur Tierhaltung trotz absoluten Tierhaltungsverbotes kann nur verlangt werden, wenn der Mieter auf das Tier angewiesen ist (z.B. Blindenhund), darüber hinaus zum Schutz des Mieters nur unter besonders engen Voraussetzungen (LG Lüneburg, Urteil vom 11. November 1993, Az.: 1 S 163/93) |
| Die Haltung eines nichtstörenden kleinen Hundes (Yorkshire-Mischling) kann trotz eines vertraglichen Verbots nicht untersagt werden, wenn der Mieter auf den Hund zur Drogenentwöhnung angewiesen ist (LG Hamburg WM 1997, 674) | |
| Anspruch auf Erlaubnis zur Haltung eines Hundes für ein querschnittgelähmtes Kind (AG Münster WuM 1992, 116) | |
| Hundehaltung durch Behinderte trotz entsprechenden Verbots zulässig (BayObLG München vom 25.10.2001, MDR 2002, 212-213) |
II. Störungen und Beeinträchtigungen bei dem Haustier Hund – Urteile
| Verschmutzung durch Hundekot | Andauernder Hundekot im Gemeinschaftsgarten stellt eine gravierende Störung des Hausfriedens dar und berechtigt zur fristlosen Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB, wenn sich die Mitmieter eindeutig durch diesen Zustand belästigt fühlen und der Mieter trotz mehrfachen Hinweises den Hund weiterhin in den Garten lässt (AG Steinfurt, Urteil vom 10. März 2009, Az.: 4 C 171/08) |
| Minderung um 5 % hinsichtlich des Verschmutzungen Hauseingangsbereiches mit Hundekot und Farbschmierereien (AG Köln, Urteil vom 31. Juli 2007, Az.: 219 C 20/07) | |
| Lärmbelästigung Hundegebell | Mietminderung wegen des fortdauernden Hundegebells zulässig (BGH, Urteil vom 20. Juni 2012, Az.: VIII ZR 268/11 ) |
| Fortdauer der Belästigung durch Hunde der Nachbarmieter berechtigt den Vermieter nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn dies nicht binnen angemessener Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes ausgesprochen wurde (LG Itzehoe, Beschluss vom 12. Oktober 2009, Az.: 9 T 42/09) Mehr unter “Hundegebell in der Nachbarwohnung – Was tun als Mieter?“ | |
| Allergie eines Hausbewohners/Nachbarn gegen Hundehaar | Mangel der Mietsache liegt nicht vor, wenn ein Mieter seinen Hund vor der Wohnungstür und nicht in der Wohnung abbürstet und die Hundehaare eine Allergie des Kindes einer anderen Mietpartei auslösen (AG Frankfurt, Urteil vom 08. November 2011, Az.: 33 C 2792/11) |
| mietvertragliche Genehmigungsvorbehalt zur Hundehaltung in der Wohnung gestattet das Verbot der Hundehaltung, wenn ein anderer Mieter im Gebäude unter einer Tier- oder Hundehaar-Allergie leidet und insoweit auch betroffen würde (AG Aachen, Urteil vom 04. November 2005, Az.: 85 C 85/05) | |
| Keine zusätzliche Mietsicherheit für Hundehaltung | Genehmigung der Hundehaltung kann in der Regel nicht von der Stellung einer zusätzlichen Mietsicherheit abhängen (AG Aachen, Urteil vom 04. November 2005, Az.: 85 C 85/05) |
| Kündigung wegen unerlaubter Hundehaltung | Die Kündigung des Mietvertrags wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung ist begründet, wenn der Mieter trotz Abmahnung die nach dem Mietvertrag unerlaubte Tierhaltung (hier: Hundehaltung) fortsetzt (LG Hildesheim, Beschluss vom 28. Februar 2006, Az.: 7 S 4/06) |
| Vertragswidrige Hundehaltung als Kündigungsgrund auch nach zeitweiliger Duldung nicht rechtsmissbräuchlich, wenn angegeben wurde, das die Haltung nur vorübergehend sei (AG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 24. Mai 2002, Az.: 7 C 59/02) Mehr unter: “Kündigung wegen Tierhaltung in Mietwohnung möglich?“ | |
| Urteile über eigentumsrechtliche Regelungen zur Hundehaltung | Regelung in beschlossener Hausordnung über das Verbot, Tiere im Aufzug zur befördern, ist wirksam. Durch die trotzdem erfolgende Nutzung des Fahrstuhls durch den Hund der Mieter der Wohnungseigentümer wird das Eigentum der Mitwohnungseigentümer beeinträchtigt (LG Karlsruhe, Urteil vom 12. Dezember 2013, Az.: 5 S 43/13) |
| Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer mit Blick auf vorangegangene Unzuträglichkeiten aufgibt, die Haltung und den Aufenthalt von Katzen und Hunden in seiner Eigentumswohnung zu beenden und künftig dort nicht mehr Katzen und Hunde zu halten, aufzunehmen oder zu betreuen, beschränkt nicht das Sondereigentum, sondern ist auf Herstellung des ordnungsgemäßen Gebrauchs desselben gerichtet. (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15. Juli 2002, Az.: 3 Wx 173/02) | |
| Kampfhunde | Versagung der Erlaubnis für die Haltung eines Hundes der Rasse American Bulldogge (AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 14.12.2005 – 816 C 305/05) Weitere Einzelheiten zu diesem besonderen Thema finden Sie in dem Artikel: “Kampfhunde in Mietwohnungen erlaubt oder verboten?“ |
22.11.2017 - 19:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich Wohne in einem Studentenwohnheim mit eigenem Zugang zu meiner Wohnung. Der Vermieter beruft sich im Mietvertrag auf die Einzelfallprüfung und Verbietet das Halten von Hunden mit der Argumentation, das weitere Nachmieter der Wohnung evtl. auf Hundehaare allergisch reagieren könnten. Ist diese Regelung gesetzeskonform?