Untermieter dürfen grds. alles was der Hauptmieter auch darf. Im Mietrecht gilt das Untermietverhältnis als ganz normaler Mietvertrag, bei dem der Untermieter der Mieter des Hauptmieters ist. Der Hauptmieter ist Untervermieter.
Untermieter haben daher nach dem Gesetz regelmäßig die gleichen Rechte und Pflichten wie andere Mieter auch: So z.B. die Pflicht zur Mietzahlung, das Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, die Gewährleistungsrechte wie Minderung und Schadensersatz, die Mitbenutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen, das Recht jederzeit Besuch zu empfangen usw. Diese Rechte kann man aber z.T. durch den Untermietvertrag einschränken. Außerdem ist bei einem Untermietverhältnis auch immer zu berücksichtigen, dass der Untermietvertrag teilweise vom Hauptmietvertrag abhängt und auch dadurch die Rechte des Untermieters beschränkt sein können.
Der nachfolgende Artikel gibt einen Überblick welche Rechte Untermieter haben und beantwortete insoweit die häufigsten Fragen.
Inhalt: Welche Rechte haben Untermieter?
I. Untermietvertrag und Hauptmietvertrag geben den Rahmen für die Rechte des Untermieters vor
II. Die häufigsten Fragen über die Rechte der Untermieter
- Besuchsverbot im Untermietvertrag zulässig? Kann man das Recht auf Besuch beschränken?
- Darf der Untermieter den Garten, Keller, Dachgeschoss nutzen?
- Welche Gemeinschaftsflächen darf der Untermieter nutzen?
- Wann kann der Untermieter die Miete mindern?
- Wann darf der Untermieter kündigen?
- Welche Rechte haben Untermieter wenn der Hauptmieter gekündigt wird?
- Kann der Untermieter verlangen Nachmieter zu werden?
- Darf man als Untervermieter untervermieten?
- Kann man als Untermieter eine Nebenkostenabrechnung verlangen?
- Wann bekommen Untermieter die Kaution zurück?
- Haben Untermieter das Recht auf einen Haustürschlüssel?
- Hat der Untermieter ein Recht auf ein Haustier?
- Kann der Hauptvermieter den Untermieter rauswerfen?
- Muss der Untermieter dem Hauptvermieter Schäden in der Wohnung ersetzen?
- Wann kann der Hauptmieter dem Untermieter kündigen?
I. Untermietvertrag und Hauptmietvertrag geben den Rahmen für die Rechte des Untermieters vor
Der Hauptmietvertrag und eine Hausordnung sind nur dann vom Untermieter zu beachten, wenn sie wirksam in den Untermietvertrag einbezogen wurden. Das setzt voraus, das in dem Untermietvertrag ausdrücklich steht, dass die Regelungen aus dem Hauptmietvertrag und/ oder der Hausordnung einzuhalten sind. Außerdem muss der Hauptmietvertrag und/ oder die Hausordnung als Anlage zum Untermietvertrag bei Abschluss des Vertrages vorliegen.
Der Untermietvertrag bestimmt im Regelfall die Rechte und Pflichten des Untermieters, während der Hauptmietvertrag und/oder eine Hausordnung einzelne Rechte nur näher bestimmen bzw. den Umfang begrenzen, z.B. durch die Einhaltung von Ruhezeiten etc.
Daneben gelten für Untermieter die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen der §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wie für alle anderen Mieter, soweit sich nicht aus der Art der Untervermietung Einschränkungen bzw. Besonderheiten ergeben. Man unterscheidet zwischen der teilweisen Untervermietung der Mietwohnung nach § 553 BGB und der Untervermietung der kompletten Mietwohnung zum Alleingebrauch nach § 540 BGB.
Was alles in einem Untermietvertrag geregelt sein sollte, lesen Sie in dem Artikel: Untervermietung – Ratgeber zum Untermietvertrag.
II. Die häufigsten Fragen über die Rechte der Untermieter
Welche Rechte Untermieter haben, bestimmt sich im Einzelfall danach was im Untermietvertrag und Co. geregelt ist und welche Art der Untervermietung vorliegt —ganze Wohnung nach § 553 BGB oder Teile der Wohnung nach § 540 BGB.
Dennoch kann man die häufigsten Fragen, dazu welche Rechte Untermieter haben, bereits wie folgt beantworten:
1. Besuchsverbot im Untermietvertrag zulässig? Kann man das Recht auf Besuch beschränken?
Ein Besuchsverbot oder ein eingeschränktes Besuchsrecht findet sich häufiger in Untermietverträgen als man denkt. Da steht dann z.B. dass es von XX Uhr bis XX Uhr verboten, ist Besuch zu empfangen. Gerade bei Untermietverträgen über einzelne Zimmer wollen sich Hauptmieter mit einer solchen Klausel davor schützen, dass „Fremde“ über Nacht oder zu anderen unerwünschten Zeiten in der Wohnung sind.
Zulässig ist eine solche Klausel allerdings nicht —jedenfalls nicht in formularvertraglichen (einseitig vorformulierten) Untermietverträgen. Wie alle Mieter haben auch Untermieter das Recht Besuch zu empfangen. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer gemieteten Wohnung bzw. eines Zimmers und ist Privatsache des Untermieters einzumischen. Der Untervermieter (bzw. Hauptmieter) darf nicht in die Gestaltung des Privatlebens seines Untermieters eingreifen und darüber bestimmen, wer sich in der Mietwohnung bzw. dem Zimmer des Untermieters aufhalten darf.
Der Untermieter hat ein Recht darauf, dass der Untervermieter seinem Besuch den Zutritt zur Wohnung gewährt und auch gemeinschaftlich genutzte Räume wie Bad, Küche und Co. mitbenutzten lässt. Solange der Besuch des Untermieters nicht selbst zum Untermieter wird oder sich störend verhält, kann der Untervermieter nichts gegen den Besuch tun —selbst wenn z.B. täglich der Freund/die Freundin da ist oder der Besuch einige Wochen bei dem Untermieter bleibt. Zu beachten ist nur, dass dauerhafter Besuch zu einer Erhöhung der Nebenkosten führen kann, die dann vom Untermieter zu zahlen ist. Mehr dazu in: Wie wirkt sich andauernder Besuch auf die Nebenkostenabrechnung aus?
Darüber hinaus haben Untervermieter bei länger andauernden Besuchen ein Informationsrecht bezüglich des Namens des Besuchers (so z.B. das Amtsgericht (AG) Saarbrücken, Urteil vom 24. April 2015, Az.: 36 C 525/14).
2. Darf der Untermieter den Balkon, die Terrasse, den Garten, den Keller oder das Dachgeschoss nutzen?
Ja, wenn diese mitvermietet sind. Hier kommt es darauf an: Wird die ganze Wohnung untervermietet, dann gehören der anliegende Balkon und die Terrasse dazu. Wird nur ein Zimmer untervermietet und grenzen Balkon oder Terrasse nicht an dieses Zimmer oder einen Gemeinschaftsraum an, sondern sind z.B. nur durch das Zimmer der Hauptmieters erreichbar, dann gehören der Balkon und die Terrasse regelmäßig nicht dazu. Es sei denn es ist ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart, dass der Untermieter z.B. den Balkon nutzen darf. Dann muss der Hauptmieter auch immer den Zugang gewährleisten.
Bei Garten, Dachgeschoss und Keller kommt es darauf an, was im Vertrag vereinbart ist. Darf der Hauptmieter gemäß dem Hauptmietvertrag diese Bereiche des Wohnhauses nutzen und hat er dieses Nutzungsrecht im Untermietvertrag auch ganz oder teilweise auf den Untermieter übertragen, dann hat der Untermieter das Recht den Garten, den Keller oder das Dachgeschoss mit zu nutzen. Der Untervermieter bzw. Hauptmieter darf ihm das nicht verwehren und hat ihm den Zugang, z.B. durch Aushändigung eigener Schlüssel zu gewährleisten. Je nach Untermietvertrag können hier besondere Benutzungsregeln durch die Hausordnung zu beachten sein, wie z.B. Regelungen zur Gartenbenutzung, Grillverbote, Ruhezeiten, Bestimmungen zum Aufhängen von Wäsche etc.
3. Welche Gemeinschaftsflächen darf der Untermieter nutzen?
Grundsätzlich alle Gemeinschaftsflächen in der Mietwohnung, die der Untermieter zum Wohnen braucht. Der Untervermieter muss dem Untermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung bzw. des vermieteten Teils der Wohnung zusichern. Bewohnt der Untermieter also z.B. ein Zimmer hat der Untervermieter ihm daran das alleinige Benutzungsrecht einzuräumen und an den anderen Räumlichkeiten wie Bad, Küche, Flur etc. ein uneingeschränktes Mitbenutzungsrecht.
Gemeinschaftsflächen im Mietshaus, wie z.B. der Garten, Keller etc. kann der Untermieter entsprechend den vertraglichen Regelungen nutzen (siehe oben Punkt 2). Zugänge, Eingangsbereich, Aufzüge, Treppenhaus und Co., dürfen vom Untermieter immer uneingeschränkt benutzt werden, um Zugang zur Mietwohnung bzw. des angemieteten Zimmers zu erhalten. Je nach Untermietvertrag können auch hier besondere Benutzungsregeln durch die Hausordnung zu beachten sein, wie z.B. besondere Schließzeiten für die Eingangstür des Mietshauses, Treppenhausreinigung usw.
4. Wann kann der Untermieter die Miete mindern?
Sobald ein Mangel in der Mietwohnung bzw. dem angemieteten Zimmer vorliegt, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich einschränkt, § 536 BGB. Mietmängel sind dabei nicht nur Schimmel, kaputte Fenster sonstige Schäden sondern auch Störungen oder Belästigungen, die die Wohnqualität mindern. Z.B. Lärmbelästigungen, Geruchsbelästigungen oder Hausfriedensstörungen.
Untermieter haben dasselbe Mietminderungsrecht, wie alle anderen Mieter in einem Mietshaus. Das gilt selbst dann, wenn man nur ein Zimmer anmietet und der Untervermieter bzw. Hauptmieter, derjenige ist, der die Störung verursacht.
5. Wann darf der Untermieter kündigen?
Jederzeit. Es ist grds. eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu beachten, egal ob man als Untermieter nur ein Zimmer oder die ganze Wohnung bewohnt, § 573 c Abs. 1 BGB.
Aber: Wohnt der Untervermieter mit in der Wohnung, die auch überwiegend von diesem möbliert ist und hat man als einzelner Untermieter nur einen Teil der Wohnung angemietet, dann gilt eine verkürzt Frist nach §§ 573 c Abs 3, 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kündigung ist dann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Das bedeutet: Man kann dann jeden Monat bis zum 15. zum Ende desselben Monats kündigen. Der Untervermieter hat dasselbe Recht. Eine Verlängerung oder Verkürzung der Frist zum Nachteil des Untermieters im Untermietvertrag ist nicht wirksam.
Außerdem haben Untermieter auch das Recht den Untermietvertrag außerordentlich zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt nach §§ 543, 569 BGB.
6. Welche Rechte haben Untermieter wenn der Hauptmieter gekündigt wird?
Wird der Hauptmieter gekündigt, ändert das per se nichts an dem Untermietvertrag. Erst wenn der Untervermieter kündigt wird der Untermietvertrag beendet. Meist folgt aber die Kündigung durch den Hauptmieter sehr schnell, wenn dieser durch den Hauptvermieter gekündigt wurde.
Wichtig ist, dass man als Untermieter dann das Recht zum Besitz an der angemieteten Wohnung bzw. dem Zimmer verliert, wenn der Hauptmieter seinerseits sein Recht zum Besitz an der Mietwohnung verliert. Das ist in der Regel der Tag des Kündigungstermins beim Hauptmietvertrag. Hält man sich dann noch als Untermieter in der Wohnung auf —egal ob noch ein Untermietvertrag besteht oder nicht— ist man als unrechtmäßiger Besitzer in der Wohnung. Der Hauptvermieter hat ab diesem Zeitpunkt eine Räumungsanspruch auch gegen den Untermieter.
7. Kann der Untermieter verlangen Nachmieter zu werden?
Nein. Dazu bedarf es einer besonderen Vereinbarung. Das kann entweder eine Nachmieterklausel im hauptmietvertrag sein oder eine separate Nachmietervereinbarung zwischen dem Hauptmieter, dem Untermieter und dem Hauptvermieter. Untermieter haben kein Recht darauf die Mietwohnung des Hauptmieters als Nachmieter zu übernehmen. Selbst wenn der Untermietvertrag eine solche Abrede enthält, hat das keine rechtliche Bindungswirkung für den Hauptvermieter.
8. Darf man als Untervermieter untervermieten?
Beispiel 1: Der Untermieter U hat von dem Hauptmieter M dessen ganze Wohnung für ein Jahr angemietet, da sich M im Ausland befindet. Nach einem halben Jahr verliert er seinen Vollzeitjob und will nun für den Rest der Vertragslaufzeit ein Zimmer der Wohnung an den Dritten D untervermieten. U bittet M um Erlaubnis für die Untervermietung an D. Hier kann U darauf bestehen unterzuvermieten. M hat seine Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen.
Beispiel 2: Wie Beispiel 1, nur dass U nicht seinen Vollzeitjob verliert sondern auch beschließt ins Ausland zu gehen und daher die ganze Wohnung an D untervermieten will. Er fragt M um Erlaubnis. Hier hat U keinen Anspruch auf die Untervermietung. M kann dem U verbieten an D unterzuvermieten. U hat in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht.
Wann der Untermieter einen Anspruch darauf hat auch seinerseits untervermieten zu können und wann die verweigert werden kann, zeigt dieser Artikel: Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.
9. Kann man als Untermieter eine Nebenkostenabrechnung verlangen?
Ja, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass man an den Untervermieter eine Nebenkostenvorauszahlung zahlt. Meist ist in Untermietverträgen —insbesondere bei der teilweisen Untervermietung — allerdings eine Pauschale vereinbart, dann gibt es kein Recht auf eine Nebenkostenabrechnung. Ist die Nebenkostenvorauszahlung vereinbart ist der Untervermieter zur jährlichen Abrechnung verpflichtet.
Der Untervermieter hat die Nebenkosten dann nach den Bestimmungen des § 556 BGB iVm §§ 1,2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) umzulegen und eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Außerdem haben Untervermieter ein Recht auf eine separate Heizkostenabrechnung, wenn die ganze Wohnung untervermietet ist — selbst dann wenn im Übrigen eine Nebenkostenpauschale vereinbart ist. Die Heizungs- und Warmwasserkosten sind zu mindestens 50 % bis 70% nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Anderenfalls gibt es für den Untermieter ein Kürzungsrecht gemäß § 12 HeizkostenV. Etwas anderes gilt nur bei der Untervermietung eines Zimmers. Hauptmieter können für diese Art der Untervermietung die Anwendung der Heizkostenverordnung vertraglich ausschließen, nach § 2 HeizkostenV. Heizungs- und Warmwasserkosten dürfen dann pauschal abgerechnet werden.
Achtung: Gibt es keine Umlagevereinbarung im Untermietvertrag, trägt der Hauptmieter die (zusätzlichen) Kosten und Lasten der Untervermietung, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Untermieter hat dann das Recht die Zahlung von Nebenkosten zu verweigern.
10. Wann bekommen Untermieter die Kaution zurück?
Untermieter bekommen ihre Kaution zurück, wenn der Untermietvertrag beendet ist und der Untervermieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr an der Mietkaution hat.
Ein solches Zurückbehaltungsrecht bzgl. der ganze Kautionssumme oder Anteilen davon, kann immer dann bestehen, wenn z.B. Schäden an der Mietwohnung durch den Untermieter verursacht wurden, die Wohnung bzw. das Zimmer nicht besenrein zurückgegeben wurde, o.ä. Auch zu erwartende Nebenkostennachforderungen können ein Zurückbehaltungsrecht begründen. Mehr dazu lesen Sie hier: Kaution einbehalten: Diese Gründe könnte der Vermieter anführen (Beispiele)
Untervermieter haben —wie alle Vermieter— durchschnittlich bis zu 6 Monate Zeit die Mietkaution einzubehalten und ihre Ansprüche zu prüfen. Der Rückzahlungsanspruch des Untermieters wird mit ausdrücklicher oder konkludenter Abrechnung fällig (BGH, Entscheidung vom 24.07.2019, Az.: VIII ZR 141/17).
11. Haben Untermieter das Recht auf einen Haustürschlüssel?
Ja. Der Untervermieter bzw. Hauptmieter muss dem Untermieter die Schlüssel übergeben. Für Teile der Wohnung die dem Untermieter zur alleinigen Nutzung überlassen wurden, wie z.B. ein Zimmer darf der Hauptmieter sich auch keinen Schlüssel zurückbehalten.
Der Untermieter hat ein Recht auf alle Schlüssel zur Wohnung und den Zugängen (OLG Celle, Beschluss vom 05.10.2006, Az.: 13 U 182/06).
Welche Rechte Untermieter haben wenn der Hauptmieter Schlüssel einbehält, erklärt der Artikel: Vermieter behält Schlüssel ein – Welche Rechte haben Mieter?
12. Hat der Untermieter ein Recht auf ein Haustier?
Ja, wenn es sich um ein Kleintier handelt. Untermieter haben, wie alle anderen Mieter auch ein Recht darauf, Kleintiere, wie z.B. Hamster, Zierfische oder Ziervögel, ohne vorherige Erlaubnis des Untervermieters in der Wohnung zu halten, sofern das noch dem vertragsgemäßen Gebrauch zugeordnet wird (Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 11.2007, Az.: VIII ZR 340/06). Die Haltung zu vieler Kleintiere oder die Haltung von gefährlichen Tiere gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Absolute Tierhaltungsverbote in Untermietverträgen sind unwirksam.
Mehr dazu lesen Sie hier: Haltung von Tieren in der Mietwohnung
13. Kann der Hauptvermieter den Untermieter rauswerfen?
Nur dann, wenn der Hauptmietvertrag beendet ist, der Untermieter zu Unrecht im Besitz der Wohnung oder eines Zimmers ist und ein Räumungsanspruch besteht, kann der Hauptvermieter den Untermieter räumen lassen. Einfach vorbeikommen und den Untermieter zum Auszug auffordern, kann ihn der Hauptvermieter nicht.
Das gilt selbst für den Fall, in dem die Untervermietung ohne Erlaubnis des Hauptvermieters besteht, denn die Wirksamkeit des Untermietvertrages hängt nicht davon ab, dass der Vermieter dem Hauptmieter die Untervermietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.1985,Az.: VIII ZR 198/84). Der Untermieter hat das Recht die Wohnung bzw. das Zimmer entsprechend dem Untermietvertrag zu nutzen und nur er selbst oder der Untervermieter bzw. Hauptmieter können den Untermietvertrag beenden.
Der Hauptvermieter kann den Untervermieter nur rauswerfen (lassen), wenn er einen Räumungstitel gen ihn hat. Welche Schritte des Hauptvermieter gegen den Untermieter unternehmen kann zeigt der Artikel: Hauptmieter kündigt, Untermieter zieht nicht aus – Was tun als Mieter und Vermieter?
14. Muss der Untermieter dem Hauptvermieter Schäden in der Wohnung ersetzen?
Nein. Der Untermieter haftet im Mietrecht ausschließlich gegenüber dem Untervermieter bzw. Hauptmieter. Der Hauptvermieter hat sich nach § 540 Abs. 2 BGB auch für Schäden die der Untermieter in der Mietwohnung verursacht an den Hauptmieter zu halten. Der Hauptmieter kann dann seinerseits Ersatz von dem Untermieter fordern.
15. Wann kann der Hauptmieter dem Untermieter kündigen?
Das kommt auf den Untermietvertrag an: Ist die ganze Wohnung untervermietet, dann gelten die mieterschützenden Regelungen der §§ 573, 573 c BGB auch für den Untermieter. Der Untervermieter bzw. Hauptmieter braucht einen ordentlichen Kündigungsgrund (sog. berechtigtes Interesse) und muss eine Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten beachten, § 573 c Abs. 1 BGB.
Ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB liegt z.B. vor, wenn der Untermieter in nicht unerheblicher Weise eine mietvertragliche Pflicht schuldhaft verletzt. Die Beendigung des Hauptmietvertrages reicht nicht für ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kündigung des Untermietvertrages (so z.B. LG Osnabrück, Urteil vom 15. Dezember 1993, Az.: 1 S 161/93). Weitere Beispiele für Kündigungsgründe finden Sie hier: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag.
Ist die Wohnung vom Hauptmieter selbst bewohnt, kann er nach § 573 a Abs. 2 BGB auch ohne einen besonderen Kündigungsgrund kündigen. Dann verlängert sich die Kündigungsfrist aber um 3 Monate.
Außerdem gilt auch für Vermieter die verkürzte Frist nach §§ 573 c Abs 3, 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei möbliertem Wohnraum (siehe oben unter Punkt 5).
Daneben kann der Untervermieter den Untermieter auch außerordentlich kündigen, wenn ein besonderen Kündigungsgrund besteht nach §§ 543, 569 BGB.
III. Fazit und Zusammenfassung
Die Rechte der Untermieter sind ebenso vielschichtig wie die Rechte des Hauptmieters gegenüber dem Hauptvermieter. Entscheidend ist immer der Einzelfall und inwieweit der Untermietvertrag ggf. mit Hauptmietvertrag und ggf. mit Hausordnung diese Rechte wirksam beschränkt.
14.07.2021 - 14:30
Hallo,
ich vermisse trotz der ausführlichen Behandlung der Thematik doch ein Thema.
Ich vermiete ein vollmöbliertes Zimmer in meiner Wohnung. Im Mietvertrag steht der Passus das das Zimmer zur alleinigen Nutzung ist.
Gibt es dazu auslassungen die die *alleinige Nutzung* definieren?
Lieben Dank für die Antwort!
Elke
14.07.2021 - 20:49
Hallo Elke,
die Formulierung meint ofensichtlich, dass nur diese Mietpartei und kein anderer Bewohner der Wohnung das Zimmer nutzen kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.09.2021 - 15:42
Könnten Sie mir bitte sagen, welche Rechte Untermieter bei der Nutzung von Gemeinschaftsflächen haben wie z.Bps. Garten, Fahrradkeller, Keller überhaupt?
23.09.2021 - 07:56
Hallo Anna,
die Untermieter können die Flächen nutzen, deren Nutzung im Mietvertrag vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.12.2021 - 17:51
Hallo,
meine Tante hat mit mir einen Untermietvertrag geschlossen. Ich habe aber kein eigenes Zimmer (musste auf der Couch schlafen im Wohnzimmer) und auch keine Schlüssel erhalten. Musste die Wohnung immer verlassen, wenn Sie auf Arbeit ging und durfte wieder vorbeikommen wenn Sie da war. Zählt das trotzdem als Untermietvertrag, ich musste auch dafür bezahlen.
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
01.06.2022 - 23:21
Guten Abend,
mein Sohn hat einen Untermietvertrag für ein Zimmer mit dem Vermieter abgeschlossen, der zugleich Hauptmieter ist, jedoch in einem anderen Haus wohnt. Meinem Sohn steht ein Zimmer zu und die Räume des Hauses wie Küche, Wohnzimmer etc. kann er mitnutzen.
In dem Untermietvertrag steht drin, das der Vermieter/Hauptmieter über den Besuch zu informieren ist bzw. mit ihm abgestimmt werden muss.
Nun verlangt der Vermieter/Hauptmieter von dem Untermieter bei Besuch von Freunden und auch bei Besuch der Freundin meines Sohnes am Wochenende 20 Euro pro Tag für eine Beteiligung an den Nebenkosten mit der Begründung, dass das Wohnen dort einen Wert hätte und er auch hohe Kosten z.B. für die Ausbildung der Kinder hat.
Wie sehen Sie die rechtliche Lage. M.E. ist den Anspruch nicht gerechtfertigt. Die Miete für das Zimmer beträgt 410 Euro inclusive.
Danke für die Unterstützung.
Meiner Meinung nach darf
02.06.2022 - 08:21
Hallo Karl,
der Empfang von Besuch im normalen Maß gehört zur ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung / des Zimmers und es kann m.E. keine Vergütung gefordert werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.07.2022 - 10:40
Hallo,
ich habe eine Frage zum Mietrecht als Untermieter.
Mein Freund und ich wohnen seit 1 1/2 Jahren in einer Wohnung zur Untermiete. Der erste Untermietvertrag ging bis 30.06.22, es stand drin, dass wir die Wohnung zum Abschluss der Frist übernehmen können und der Vertrag war mit dem Vermieter abgesprochen. Dir h Corona konnte die Hauptmieterin nicht zur Übergabe kommen (sie lebt im Ausland) und verlängerte den Untermietvertrag bis zum 31.10., wieder mit dem Zusatz, dass wir die Wohnung bis Abschluss der Frist übernehmen können. Die Verlängerung war wohl wiederum nicht mit dem Vermieter abgesprochen.
Nun möchte der Vermieter nicht, dass wir Hauptmieter werden, weil ein Familienmitglied die Wohnung haben möchte und entzog der Vermieterin das Recht unterzuvermieten.
Nun wurde die Hauptmieterin dazu gedrängt ihren Hauptmietvertrag zu kündigen, weil sie nicht sie Absicht hat nach Deutschland zurückzukehren und wir sollten zuerst sofort die Wohnung verlassen, haben nun eine Schonfrist von 8 Wochen bekommen.
Gibt es irgendwas, was wir dagegen tun können? Hat der Untermietvertrag bis 31.10. wirklich nicht mehr Bestand?
Es ist sehr sehr schwer hier eine neue Wohnung in so kurzer Zeit zu bekommen, zu Mal wir freiberuflich tätig sind und damit keinen festen Arbeitsvertrag vorweisen können, trotz gutem Einkommens.
Wir haben hier auch nie Probleme gemacht, immer pünktlich Miete gezahlt, uns gut mit der Hausgemeinschaft verstanden.
Vielen Dank für die Hilfe,
Natalie
14.07.2022 - 19:53
Hallo Natalie,
Sie müssen prüfen, ob ihre unter Vermieterin tatsächlich korrekt und fristgerecht gekündigt hat. Sie müssen den Vertrag prüfen (lassen), denn nur so kommen Sie weiter und können entscheiden, ob sie ausziehen müssten oder nicht. Gegebenenfalls macht sich die unter Vermieterin schadenersatzpflichtig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.11.2022 - 23:46
Guten Abend, ich bin echt verzweifelt!
ich habe der Mutter meines Ex Freundes ein Zimmer unter vermietet. Nun habe ich ein neuen Partner und diese Frau macht mir das Leben zur Hölle! Ruft laufend grundlos die Polizei und macht mir das Leben richtig zur Hölle ! Wie ist es in diesem Fall, darf ich ihr dann den Untermietvertrag kündigen den ich bin auch Krank mit Pseudotumor ceribri und brauche eigentlich wirklich Ruhe!
danke schön im voraus!
25.11.2022 - 11:11
Hallo Rosa,
schauen Sie mal hier: Streit mit Untermieter – Was tun als Hauptmieter? (Kündigung möglich?)
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2022 - 20:02
Guten Abend,
ich möchte in eine neue Wohnung ziehen, jedoch sollte ich als Untermieter in den Vertrag. Der Hauptvermieter ist damit einverstanden, jedoch möchte der Hauptmieter in 2 Monaten ausziehen. Der Hauptmieter meint, nach dem er aus der Wohnung raus ist, kann ich in der Wohnung bleiben.
Ist der Hauptvermieter dazu verpflichtet? Oder berechtigt mich aus der Wohnung auszuwerfen, da der Hauptmieter nicht mehr da wohnt?
Zudem soll sich auch der Vermieter in einem Monat wechseln.
30.11.2022 - 09:43
Hallo Adam,
als Untermieter haben Sie kein Recht die Wohnung als Hauptmieter zu übernehmen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.12.2022 - 21:33
Hallo,
Ich bin Hauptmieter einer Wohnung mit 3000 € Kaution. Ich bin berechtigt für eine Person Untervermieter zu sein. Also ich darf mir eine weiteren Person in die Wohnung holen.
Diese Person zahlt die Hälfte der Kaution, also 1500€. Nun hat die Person 4 Jahre in der Wohnung gewohnt und möchte nun die Zinsen, die in dieser Zeit zu dieser Summe angefallen sind, haben. Wir haben dieses Geld aber nie auf einem Konto angelegt sondern ich hab es meinem Vermieter (also dem Wohnungsbesitzer) weitergeleitet, sodass er die vollen 3000€ Kaution hat. Wir haben keine Vertrag zum Einzug gemacht. Wie sieht das nun aus? Stehen der Person Zinsen zu, auch wenn kein Mietvertrag vorhanden ist?
VG, Werl
06.12.2022 - 19:25
Hallo Werl,
hier zwei Hilfen:
Mietkautionskonto – Wie muss die Kaution angelegt werden?
Mietkaution nicht angelegt: Die Folgen für Mieter und Vermieter
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.12.2022 - 23:17
Hallo, ich bin Hauptmieter einer Wohnung und habe ein Zimmer + extra Bad untervermietet. Im Untermietvertrag sind diese beiden Zimmer benannt. Eine qm Zahl ist nicht ersichtlich.
Unser Verhältnis ist sehr schlecht. Es gibt häufige Auseinandersetzung. Ich habe bereits eine schriftliche Kündigung ausgesprochen, doch droht er mir an, nicht auszuziehen. Trotz mehrmaliger Gesprächsversuche war eine Klärung nicht möglich. Er reagiert wütend, fühlt sich angegriffen und verlässt mit knallender Tür den Raum.
Meine beiden Kinder (beide 16) wohnen mit in der Wohnung.
Bin ich verpflichtet ihn in die Küche zu lassen und meine Küchenutensilien/ – Möbel mitnutzen zu lassen?
Er behandelt diese unpfleglich. Auf dem Herd finde ich eingebrantes, auf der Arbeitsplatte und dem Boden hinterlässt er Wasser. Töpfe werden mit Lebensmittelrückständen hinterlassen.
Vielen Dank
06.12.2022 - 19:23
Hallo Anne,
wenn die gemeinschaftlichen Räume mitvermietet sind, dann darf der Untermieter diese auch nutzen. Über den Umgang mit Küchenutensilien etc. lässt sich natürlich streiten. Sichern Sie sich mit einer anwaltlichen Beratung und einer rechtssicheren Kündigung ab und beenden Sie so die unschöne Situation.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.12.2022 - 16:05
Hallo Dennis Hundt, im Untermietvertrag sind ausschließlich das Zimmer und Badezimmer benannt. Habe ich dadurch die Möglichkeit, ihm den Zugang zu den anderen Räumen zu verbieten?
Grüße, Anne
08.12.2022 - 19:36
Hallo Anne,
teilweise werden sich die gemeinsamen Flächen aus der Nutzung ergeben (z.B. Flur). Es kommt sicher auf den Einzelfall an und Sie sollten sich m.E. lieber rechtliche Unterstützung suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.12.2022 - 23:06
Guten Abend Herr Hundt,
ich lebe mit meiner Familie in einer Mietwohnung. Da diese sehr groß ist haben wir ein Zimmer, unbefristet, Untervermietet.
Es gibt häufiger Streitigkeiten zwischen dem Untermieter und mir. Themen sind Umgang mit Ressourcen (Wasser, Gas), Sauberkeit in der Küche und Bekleidung.
Der Untetmieter läuft gerne in enger Boxershorts durch die Wohnung oder kocht so in der Küche. Da in unseren Haushalt zwei Jugendliche leben habe ich ihn mehrfach darum geben sich angemessen zu kleiden. Stichwort Kinder- und Jugendschutz. Diese Boxershorts sind sehr enganliegend, sodass seine Konturen darunter zu sehen sind. Jetzt gab es einen weiteren Konflikt. Dabei ist eine grenzüberschreitende Bemerkung gefallen, die meine Tochter betrifft und ich hier nicht weiter benennen möchte. Ich habe dies der Polizei angezeigt. Es ist der Strafbestand der Nötigung StGB § 240 erfüllt.
Rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung? Eine fristgerecht Kündigung habe ich ihm schon zu Ende Januar ausgestellt. Er hat schon mehrfach kundgetan, dass er nicht ausziehen wird und wir Räumungsklage stellen sollen.
Wie werde ich diesen Mann los?
Auch ich stelle mir die Frage: Darf ich ihm die Nutzung der Gemeinschaftsräume untersagen, wenn in dem Mietvertrag konkret ein Zimmer aufgeführt ist?
01.01.2023 - 19:25
Hallo Herr Hundt,
In dem insgesamt ausführlichen und gut verständlichen (!) Artikel vermisse ich Ausführungen über Ansprüche von Untermietern gegen den Untervermieter oder Eigentümer zum Beispiel aus GoA.
Fall: ein Untermieter mietet rohe Räume und ein Badezimmer als Büro/Werkstatt mit der Option dort auch gelegentlich zu wohnen. Bei Anmietung besteht nur ein roher Estrich-Boden. Um den Raum entsprechend nutzbar zu machen legt er mit Erlaubnis des Untervermieters und Eigentümers eine hochwertige Dämmunterlage und Parkettboden in den Raum. Dabei berücksichtigt er die Interessen des Vermieters und des Eigentümers u.a., indem ein ein teureres Klick-Parkett wählt, damit später der Zugang zu einer Sickergrube nicht fest verbaut ist. Spezielle Vereinbarungen zum Verbleib oder späterer Entfernung des Bodens wurden nicht getroffen.
Nach einigen Jahren wird das Haus verkauft, und der neue Eigentümer kündigt dem Hauptmieter wegen Eigenbedarf. Ihm wurde der Boden als Bestandteil mit verkauft. Der Untermieter möchte nun seine Rechte auf Entschädigungszahlung für seine Wertsteigerung des Raums geltend machen. An wen muss er seine Ansprüche geltend machen, den Untervermieter, den alten oder neuen Eigentümer? Bei unbürokratischer Anfrage weisen alle drei ab.
Die nächste Frage in dem Zusammenhang, wäre, ob der neue Eigentümer nun, ein lediglich in dem Mietvertrag – der kein ausdrücklicher Bestandteil des Untermietvertrags ist – mit dem Hauptmieter enthaltenes Recht auf Rückbau/Entfernung von Einrichtungen geltend machen kann? Tatsächlich bringt er das vor, um keinesfalls irgendwelche Erstattungspflichten für den Boden erfüllen zu müssen, und möchte dann den Raum selbst wieder mit einem Boden ausstatten und als Wohnung nutzen. Soweit ich das in Urteilen gesehen habe, dürfte er das Recht zum Rückbau nur ausüben, wenn der Wert des Raums dadurch nicht verringert wird, und wenn er den Raum tatsächlich in dem zurückgebauten Zustand nutzen wollte? Und dann dürfte er das Recht wahrscheinlich nur gegenüber dem Hauptmieter und nicht gegenüber dem Untermieter ausüben?
Viele Grüße,
Roland
02.01.2023 - 16:18
Hallo Roland,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nur im Allgemeinen bleiben und nicht auf diverse Einzelfälle eingehen. Dazu sollen Sie sich am besten rechtlich beraten lassen. Mein Tipp: jeder kommuniziert mit seinem Vertragspartner, z.B. Untermieter mit Untervermieter, Käufer mit Verkäufer, usw.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.01.2023 - 11:12
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die Antwort, das hilft schon weiter.
Ich denke eine Ausnahme von Ihrem Tipp würde erst eintreten, wenn die Kündigungsfrist abgelaufen und das Hauptmietverhältnis beendet ist. Dann könnte ein Eigentümer zumindest die Räumung wahrscheinlich auch direkt vom Untermieter verlangen, ohne das dieser sein Vertragspartner ist.
Viele Grüße,
Roland
27.03.2023 - 15:02
Hallo Herr Hundt,
wie verhält es sich rechtlich, wenn der Hauptmieter zusammen mit zwei Untermietern in einer Wohnung lebt und er die Zahlung des Heizkostenanstiegs von den Untermietern fordert ohne diese Nebenkosten-Rechnungen offenzulegen und sich auch nach Aufforderung des Zeigens von Rechnungen der Stadtwerke weigert.
Auch meint der Hauptmieter, dass die Untermieter die neuen Nebenkosten, die nicht im Vertrag stehen, quasi allein tragen könnten, wenn er es so wolle, oder zumindest den Untermietern einen größeren Teil dieser Kosten aufzulegen, dass er quasi von diesen Kosten selbst zumindest zum Teil befreit wäre, selbst wenn er diese hohen Heizkosten durch viel Heizen größtenteils selbst verursacht hat.
Ferner würde mich interessieren, ob die Untermieter ein Recht hätten auf außerordentliche fristlose Kündigung, wenn der wichtige Grund die Unzumutbarkeit des Zusammenlebens mit dieser Person von Hauptmieter darstellt. Schließlich weigert sich der Untervermieter/Hauptmieter eben jene Kosten offenzulegen und reagiert sogar mit Aggression und Drohungen, dass er die Miete beliebig erhöhen könne usw. Die Zimmer verfügen über keinerlei Schlüssel, sodass sich in diesem Fall zumindest der eine Untermieter aufgrund der Aggression des Hauptmieters in dem angemieteten Zimmer unwohl fühlt und seit 2 Monaten bei seiner Freundin wohnt. Auch raucht der Hauptmieter in der Wohnung, auch öfters in der Küche, was eine starke Geruchsbelästigung für zumindest einen der Untermieter bedeutet.
Anzumerken ist, dass hier beide Untermieter erst seit Kurzem (6 Monate, 1,5 Jahre) in Deutschland leben, über begrenzte Deutschkenntnisse verfügen und zum ersten Mal in einer solchen WG wohnen, sodass sie keine Ahnung von ihren Rechten als (Unter-)Mieter haben. Auch steht im Untermietvertrag keine Vereinbarung über den Ausschluss von Nachweisen über Nebenkosten oder sonstiges.
Vielen Dank im Voraus und viele Grüße
Stella
27.03.2023 - 15:41
Hallo Stella,
grundsätzlich hat der (Unter)Vermieter nur nach einer Nebenkostenabrechnung die Möglichkeit, die Nebenkostenvorauzahlung zu erhöhen. Recherchieren Sie zum Thema Belegeinsicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.06.2023 - 16:50
Hallo Herr Hundt,
Sie haben oben Folgendes geschrieben:
Aber: Wohnt der Untervermieter mit in der Wohnung, die auch überwiegend von diesem möbliert ist und hat man als einzelner Untermieter nur einen Teil der Wohnung angemietet, dann gilt eine verkürzt Frist nach §§ 573 c Abs 3, 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Die Kündigung ist dann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Das bedeutet: Man kann dann jeden Monat bis zum 15. zum Ende desselben Monats kündigen. Der Untervermieter hat dasselbe Recht. Eine Verlängerung oder Verkürzung der Frist zum Nachteil des Untermieters im Untermietvertrag ist nicht wirksam.
Gilt die Kündigungsfrist bis zum 15. zum Ende des Monats bei einer möblierten Untermiete auch, wenn zwar der Hauptmieter der Wohnung in der Wohnung wohnt, aber nicht der Untervermieter (der Untervermieter hat ein Zimmer vom Hauptmieter gemietet und dieses an einen Untermieter weitervermietet). Kann der aktuelle Untermieter das Zimmer dann auch bis zum 15. zum Ende des Monats kündigen?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Johanna
19.06.2023 - 12:51
Hallo Johanna,
der Unteruntermieter hat in diesem Fall einen Mietvertrag mit dem Untermieter. Der Untermieter wohnt allerdings nicht in der Wohnung. Damit sind die Voraussetzungen meines Erachtens nach nicht erfüllt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.08.2023 - 20:57
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich hätte eine Frage zu folgender Situation. Der Vermieter Herr X hat einen Zimmerschlüssel von dem Zimmer des Hauptmieters Herr Y. Zurzeit wohnt der Untermieter Herr Z in dem Zimmer. Sollte der Untermieter Herr Z den Schlüssel direkt von dem Vermieter Herr X fordern oder sollte er den Hauptmieter Herr Y auffordern, dass dieser den Vermieter Herr X auffordert, ihm den Schlüssel zu übergeben. In jedem Fall hat der Untermieter Herr Z ein Recht auf alle vorhandenen Schlüssel zu seinem Zimmer. Ist das richtig?
27.08.2023 - 07:10
Hallo Hans,
jeder sollte mit einem Vertragspartner sprechen. Also Untermieter mit Untervermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2024 - 15:13
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich möchte aus meinem Untermietvertrag raus, da die Wohnung keineswegs den im Vorhinein vereinbarten Standards entspricht und ich eine bessere Wohnung gefunden habe. Ich könnte am 01.März in die neue Wohnung einziehen, habe in der derzeitigen Wohnung jedoch einen Untermietvertrag bis 31.März.
Die derzeitige Wohnung wird möbliert an mich untervermietet und normalerweise gilt eine Kündigungsfrist bis 15. des Monats, jedoch wurde in meinem Vertrag eine Klausel vereinbart in der ich nicht kündigen darf. Da die Wohnung immense Mängel in der Ausstattung aufweist, wie z.B. kein richtiges Bett, sondern ein kaputtes Klappbett, wäre meine Frage ob ich aufgrund dessen eine Möglichkeit habe den Vertrag aufzulösen?
Meine Vermieterin, die auch meine Mitbewohnerin ist, weigert sich mich früher ausziehen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen,
David
03.02.2024 - 10:36
Hallo David,
aus einem Zeitmietvertrag kommen Sie in der Regel nicht raus. Die Fortsetzung des Vertrages müsste unzumutbar sein (Wasserschaden, Brand oder ähnliches). Eventuell sollten Sie bei Mängeln an der Mietsache die Möglichkeit der Mietminderung prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.06.2024 - 11:01
Guten Tag,
Ich habe ein Untermietvertag bis Ende Juni 2024. Die Hauptmieterin möchte eine Besichtigungstermin vereinbaren mit andere unbekannten Leute während mein Untermietvertag.
Darf ich ihr absagen und erklären, dass mir ist unbequem unbekannten Leute zu Hause kommen?
Vielen Dank
Mit freundlichen Grüßen
Deni
07.06.2024 - 15:00
Hallo Deni,
kurz: Sie müssen mitwirken und Besichtigungen ermöglichen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.11.2024 - 21:22
Guten Tag,
hat ein Untermieter das Recht auf Mietminderung zu klagen, wenn die ortsübliche Miete im Mietvertrag überschritten ist? Die Wohnung liegt in Berlin.
Vielen Dank und viele Grüße
09.11.2024 - 22:51
Hallo Lisa,
Sie sollten sich hier rechtlich beraten lassen. Abweichungen könnten sich aus diversen Punkten ergeben: Nutzung zum vorübergehenden Gebrauch, Strom, Internet, inkludierte Nebenkosten, Untermietzuschläge und weiteres.
Viele Grüße
Dennis Hundt