Ein mittel- bis langfristiger Auslandsaufenthalt steht bei vielen Menschen zumindest einmal im Leben auf der Wunschliste: Sei es aus beruflichen Gründen, zu Studienzwecken, als Au-pair oder für eine Weltreise. So verschieden die Ziele und Hintergründe für ein zeitlich befristetes Leben im Ausland auch sein mögen, so identisch ist doch meist das Ende der Reise: Die Rückkehr in die eigenen vier Wände. Damit das gut gelingt, überlegen viele Mieter sich während des Auslandsaufenthalts der Möglichkeit der Untervermietung zu bedienen, denn so bleibt Ihnen die Wohnung erhalten und die Mietzahlungen sind keine finanzielle Belastung in der Zeit der Abwesenheit.
Doch wie ist die Rechtslage? Darf ich einfach so für die Zeit meines Auslandsaufenthalts die Wohnung an einen Untermieter vermieten? Was ist, wenn der Vermieter dies nicht erlaubt und welche grundsätzlichen Regeln sind bei der Untervermietung zu beachten?
Inhalt: Untervermietung bei Auslandsaufenthalt
I. Untervermietung geht immer nur mit Erlaubnis
II. Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter
III. Überblick: Was ist sonst wichtig für die Untervermietung bei Auslandsaufenthalt?
IV. Fazit: Untervermietung bei Auslandaufenthalt empfehlenswert
I. Untervermietung geht immer nur mit Erlaubnis
Die Untervermietung einer Mietwohnung bedarf immer der Erlaubnis des Vermieters nach § 540 BGB. Dabei ist auch völlig egal, ob grundsätzlich ein Anspruch auf eine teilweise Untervermietung der Mietwohnung nach § 553 BGB besteht ober nicht. Einfach einen Untermieter in die Mietwohnung zu lassen ohne den Vermieter zu fragen, ist immer ein vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung, der sowohl zu einer Abmahnung oder Unterlassungsklage als auch einer Kündigung führen kann.
Es ist daher unbedingt davon abzuraten, eine Mietwohnung ohne Kenntnis und Erlaubnis des Vermieters unterzuvermieten.
Wie Sie die Untervermietung beantragen können, wird Ihnen hier gezeigt: Antrag auf Untervermietung: Vorlage für Mieter.
II. Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter
Wichtig:
Im Falle eines bevorstehenden Auslandsaufenthalts geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass der Mieter einen Anspruch auf die teilweise Untervermietung seiner Mietwohnung im Sinne des § 553 BGB hat (BGH, Urteil vom 11.6.2014, Az.: VIII ZR 349/13). Für die Vermietung der ganzen Wohnung muss hingegen keine Erlaubnis erteilt werden. Entscheidend für den Anspruch auf Erlaubnis ist, dass der Mieter mindestens ein Zimmer Mietwohnung von der Untervermietung ausnimmt und für sich zurückbehält, um hierin z.B. Einrichtung zu lagern.
Die Rechtsfolge einer rechtswidrigen Verweigerung der Erlaubnis ist, dass der Mieter das Recht der Untervermietung gerichtlich (auch kurzfristig im einstweiligen Rechtsschutz) einklagen kann.
Der Vermieter wird dann durch Urteilsspruch dazu verpflichtet, dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu geben. Dauert das Verfahren solange, dass die Untervermietung ganz oder teilweise nicht mehr möglich ist, kann der Mieter Schadenersatzzahlungen für die entgangenen Mieteinnahmen fordern. Hilfreiche Mietertipps zum rechtlichen Vorgehen erhalten Sie in dem Beitrag: Antrag auf Untervermietung abgelehnt – Was können Mieter tun?
III. Was ist sonst wichtig für die Untervermietung bei Auslandsaufenthalt?
Haben Sie als Mieter keine Schwierigkeiten eine Erlaubnis für die Untervermietung während des Auslandsaufenthalts zu bekommen, bleiben dennoch einige Punkte die Sie vor der Untervermietung im Auge behalten sollten:
| Übersicht: Problemfälle bei der Untervermietung | Mietertipp |
| Als Hauptmieter haftet man für alle Schäden die durch den Untermieter entstehen und hat gegenüber dem Untermieter alle Rechte und Pflichten eines Vermieters. | Informieren Sie sich daher auf was Vermieter bei der (Unter-)Vermietung achten sollten: Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick |
| Bei der Untervermietung der ganzen Mietwohnung darf man sich rechtmäßig erst dann wieder Zutritt zu der eigenen Wohnung verschaffen, wenn diese vom Untermieter geräumt ist. | Zieht dieser nicht aus, ist notfalls einen Räumungsprozess zu führen. |
| Bei der Auswahl des Untermieters sollten man gewissenhaft vorgehen: Es gibt auch bei Untermietern Mietnomaden. | Was zu beachten ist, erfahren Sie hier: Mietersuche: Checkliste für Vermieter |
| Es sollte immer eine angemessene Mietkaution und eine Monatsmiete im Voraus verlangt werden. | Wichtig ist für die Mietkaution: 3 Kaltmieten (mehr geht nicht) |
| Bei der Festsetzung der Miete, sind in jedem Einzelfall die Vorteile und Nachteile einer Pauschalmiete oder einer Miete zzgl. Nebenkosten abzuwägen. Im letzteren Fall trifft den Mieter dann eine Abrechnungspflicht gegenüber dem Untermieter. | Falls Sie die Unterschiede dieser Mietarten nicht kennen ist der Beitrag: Nebenkostenabrechnung: Muss der Vermieter über Nebenkosten abrechnen? zu empfehlen. |
| Bei längeren Auslandaufenthalten sollte zudem beachtet werden, dass der Mieter für alle Nebenkostenbeträge am Ende in der Vorleistungspflicht gegenüber dem Vermieter ist. | Bei eigenen Versorgerverträgen ist es zu empfehlen, den Vertrag für den Zeitpunkt der Abwesenheit auszusetzen und den Untermieter zu eigenen Verträgen zu veranlassen. So verringert man die Gefahr für Nebenkostenrechnungen einstehen zu müssen, die von dem Untermieter verursacht wurden. |
IV. Fazit: Untervermietung bei Auslandaufenthalt empfehlenswert
Weitere Details zur Untervermietung erhalten Sie zudem in dem umfangreichen Ratgeberartikel Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.
20.02.2019 - 13:09
Hallo Herr Hundt,
ich habe vor für ein Jahr ins Ausland zu gehen. Im Moment versuche ich herauszufinden, welche Art von Vertrag ich machen sollte, befristet oder unbefristet. Ich sehe die unbefristet Variante als vorteilhafter da ich bei Problemen im Haus den Vertrag innerhalb von drei Monaten kündigen kann.
Weiter frage ich mich ob meine Rückkehr nach einem Jahr, als Grund für eine Eigenbedarfskündigung ausreicht.
Ebenso frage ich mich, ob ich es möglich ist das Recht auf Untervermietung meiner Wohnung an meinen Vermieter abzutreten, so das er die Rechtliche handhabe hat.
Ich würde mich über Ihre Rückmeldung freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Johannes
21.02.2019 - 12:08
Hallo Johannes,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihrem (komplexen) Fragen beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2019 - 14:06
Hallo Herr Hundt,
im Artikel steht, dass “Entscheidend für den Anspruch auf Erlaubnis ist, dass der Mieter mindestens ein Zimmer [der] Mietwohnung von der Untervermietung ausnimmt”. Wie streng ist in diesem Fall “Zimmer” definiert?
Beispiel: Eine Wohnung bestehend aus Küche, Bad, Flur und einem großen Wohnzimmer soll untervermietet werden. Ein Teil des Wohnzimmers soll durch Raumteiler abgetrennt werden und nicht Teil der Untervermietung sein.
Wäre dies zulässig und würde man hierdurch einen Anspruch auf Untervermietung erreichen?
Danke vorab.
Viele Grüße,
Paul
17.03.2019 - 13:45
Hallo Paul,
ein Zimmer ist ein Wohnraum und kein optisch abgetrennter Bereich. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.03.2019 - 18:34
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe wegen auslandaufenthalt in Brasilien ein Zimmer in meiner Eigentumswohnung untervermietet. Mein eigenes Zimmer blieb verschlossen. Es beinhaltet meine Sachen. Nun muss ich meine Familie in Deutschaln besuchen, aber meine untermieterin ist dagegen, dass ich die wohnung betrete. Die Wohnung ist mein Firmensitz in Deutschland und meine “Zentrale”. Welche Rechte habe ich? Kann ich anch angemessener Vornameldung drei bis vier Tage bleiben?
30.03.2019 - 18:35
Hallo Cristiane,
was haben Sie im Mietvertrag vereinbart? Wenn Sie ein Zimmer vermieten und Bereiche wie Küche und Bad gemeinsam nutzen, können Sie m.E. jederzeit in die Wohnung. Anders kann es sein, wenn Sie die ganze Wohnung vermieten (ohne ein Zimmer).
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.06.2019 - 17:24
Hallo Herr Hundt,
wie lange darf man bei Auslandsaufenthalt die Mietwohnung teilweise untervermieten?
Danke vorab!
Wolfgang
15.11.2019 - 11:08
Hallo Herr Hundt
Ich habe meine Wohnung aufgrund eines 18-monatigen Auslandaufenthaltes untervermietet, mit dem Einverständnis der Hausverwaltung. Nun habe ich durch die Hausverwaltung erfahren, dass mein Untermieter- entgegen der Bestimmungen im schriftlichen Untermietvertrag- die Wohnung über Monate an eine andere Person untervermietet hat. Die Hausverwaltung hat mir geraten, den Untermieter aufzufordern das unerlaubte Untermietverhältnis fristlos zu kündigen. Welche rechtlichen Möglichkeiten habe ich in dieser Situation? Vor allem, wenn Schäden in der Wohnung entstanden sind? Gemäss dem Untermietvertrag, den ich mit dem Untermieter habe, ist der Untermieter für entstandene Schäden während der Mietdauer haftbar. Kann ich, sofern Schäden entstanden sind, die Kaution zurückbehalten?
Dazu ist zu sagen, dass der vertragliche Untermieter ins Ausland gezogen ist. Wie ist die Wohnungsübergabe in diesem Fall zu handhaben?
Besten Dank für Ihre Hilfe!
Lina
04.03.2020 - 09:27
Guten Morgen,
Ich habe eine Frage:
Ich möchte die jetztige Wohnung untervermieten. Darf ich bei dieser Adresse meinen Wohnsitz lassen oder muss ich ihn ändern? Für die Post würde ich bei dieser Adresse auf Papier nichts bekommen, da ich alles per E-Mail bekommen kann. Ich habe Bewilligung-C.
Ich danke Ihnen im voraus für die Information.
Freundliche Grüsse
Sara Tondini
29.07.2020 - 16:40
Guten Tag, ich beabsichtige bei meiner Freundin einzuziehen. Da ich nicht weis, ob das Zusammeleben funktioniert will ich vorsichtshalber gerne meine 2-Zimmer-Wohnung für die Dauer eines Jahres teilweise untervermieten.
Handelt es sich hier um ein berechtigtes Interesse meinerseits auf eine Teiluntervermietung?
Gruß
04.08.2022 - 10:26
Hallo, mein Sohn legt ein Sabbatjahr ein und vermietet – mit dem Einverständnis seines Vermieters – seine komplette Wohnung mit aller Einrichtung (TV, Kühlschrank, Microwelle usw.) für die Dauer von 1 Jahr, möchte sodann seine Wohnung wieder selbst beziehen.
Weil er keine anderen Mieter gefunden hat, ist seine eigene Mietzahlung höher als die Mieteinnahmen, d.h. er erleidet tatsächlich einen “Verlust aus Vermietung und Verpachtung”, der natürlich geringer ist, als der Verlust wäre, wenn er für eine leerstehende Wohnung Miete – ohne Einnahmen – zahlen müsste.
Wird das Finanzamt seinen Verlust aus V&V mit anderen Einkünften anerkennen und steuermindernd anerkennen?
04.08.2022 - 20:01
Hallo Lorenz,
das ist leider eine Frage für den Steuerberater Ihres Sohnes.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.09.2022 - 08:36
Hallo,
wir als Wohnungseigentümer haben dem eigentlichen Mieter, der sich zurzeit im Ausland befindet, die Erlaubnis zur Untevermietung gegeben. Gibt es hier eine zeitliche Begrenzung zur Untervermeitung, wenn dies in der Erlaubnis nicht vermerkt ist?
VG Monika
02.09.2022 - 14:56
Hallo Monika,
gut wäre eine zeitlich Begrenzung gewesen und/oder zumindest eine personenbezogene Genehmigung. Ohne zeitliches Limit ist von einer zeitlich unbegrenzten Genehmigung auszugehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.09.2022 - 12:10
Hallo,
wir möchten gerne unsere Wohnung während eines 2-monatigen Urlaubs untervermieten. Nach Rücksprache mit der Hausverwaltung wurde uns gesagt, dass ein Urlaub generell kein Recht auf eine Untermiete bedingt.
Haben wir hier keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung?
VG Oliver
19.09.2022 - 19:04
Hallo Oliver,
hier eine Hilfe: https://www.mietrecht.org/untervermietung/berechtigtes-interesse-untervermietung-gruende/
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.01.2023 - 17:33
Hallo,
oben im grünen “Wichtig”-Kasten steht:
“Für die Vermietung der ganzen Wohnung muss hingegen keine Erlaubnis erteilt werden.”
Keine Erlaubnis? Ist das richtig?
Ich hatte es jetzt eigentlich so verstanden, dass ich für die teilweise Vermietung meiner Wohnung nicht zwingend eine Erlaubnis vom Vermieter benötige, für die komplette Vermietung aber schon?
Viele Grüße,
Svenja
23.01.2023 - 00:20
Hallo Svenja,
im Sinne von “es besteht keine Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung durch den Vermieter”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.12.2023 - 11:44
Hallo,
ich bin Hauptmieter meiner Wohnung.
ich habe ein Jobangebot im Ausland erhalten und ich überlege ins Ausland auszuziehen.
Ich möchte für ein Jahr meine Wohnung untermieten (mit der Genehmigung der Hausverwaltung).
Meine Frage ist, darf man ins Ausland ausziehen, sich von der Wohnung abmelden und trotzdem die Miete der Wohnung behalten (Stromvertrag usw.)? Ist das in Deutschland erlaubt?Da ich nicht weiss, ob ich nach Deutschland zurückkommen werde oder nicht, möchte ich erstmal die Wohnung behalten.
Danke im Voraus!
Viele Grüße,
Paloma
06.12.2023 - 13:29
Hallo Paloma,
ich denke, grundsätzlich spricht eine behördliche Abmeldung gegen eine zeitlich befristete Untervermietung. Ich kann Ihnen bei Ihren Detailfragen leider nicht helfen und würde eine rechtliche Beratung empfehlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.12.2023 - 17:41
Hallo,
ich möchte für eine Weltreise ins Ausland gehen und in der Zeit meine Wohnung untervermieten. Ich wohne in einer 1 Zimmerwohnung. Ist eine Untervermietung überhaupt möglich, da man – so wie ich es verstanden habe – 1 Zimmer zur Lagerung seiner Sachen vom Untermietvertrag ausschließen muss? Ich hätte meine ganz persönlichen Sachen in der Zeit bei Freunden eingelagert und die Wohnung möbliert untervermietet.
Herzlichen Dank,
Nina Köhler
21.12.2023 - 08:19
Hallo Nina,
Sie haben Glück, zu Ihrer Frage gab kürzlich ein BGH Urteil, lesen Sie am besten dort nach: BGH, 13.09.2023 – VIII ZR 109/22
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.01.2024 - 16:21
Gilt es als ‘berechtigtes Interesse’, wenn man einen privaten vorübergehenden Auslandsaufenthalt macht? oder muss der Grund des Auslandsaufenthalts berufsbedingt sein?
17.01.2024 - 15:13
Hallo Diana,
es muss m.E. kein beruflicher Hintergrund vorliegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2024 - 13:58
Meine Tochter möchte ihre Wohnung in Deutschland untervermieten. Kann sie an der Adresse gemeldet bleiben?Post wird per Nachsendeantrag an uns gesendet
04.02.2024 - 16:49
Hallo Beate,
das ist gängige Praxis.
Viele Grüße
Dennis Hundt