Die maßgeblichen Vorschriften, die das Recht der Untervermietung im BGB regeln, sind §§ 540, 553 BGB. Ansonsten gelten auch im Verhältnis Hauptmieter – Untermieter weitgehend die Vorschriften des allgemeinen Mietrechts. Der Untermietvertrag ist im Grundsatz ein normaler Mietvertrag. Lediglich dort, wo das Interesse des Hauptvermieters berührt wird, regelt das Gesetz die Interessen abweichend von der allgemeinen Rechtslage.

Untervermietung im BGB

1. § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte)

Die Vorschrift betrifft allgemein die Erlaubnis für jede Form des Gebrauchs der Mietsache durch einen Dritten, insbesondere die Untervermietung. Vor allem wird die Untervermietung der gesamten Mietsache erfasst. Wird nur ein Teil untervermietet, ist § 553 BGB maßgebend. § 540 BGB will verhindern, dass dem Vermieter eine Person als neuer Mieter aufgedrängt wird, mit der er keinen Mietvertrag hat und die er nicht haben will.

Danach ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Mietsache einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Insbesondere darf er die Wohnung oder Teile davon nicht ohne Erlaubnis des Vermieters weitervermieten. Aus der Vorschrift daraus ergibt sich kein Anspruch des Mieters auf Untervermietung.

Der Mieter kann das Mietverhältnis mit dem Vermieter außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (betrifft vor allem befristete Mietverträge) kündigen, es sei denn, dass der Vermieter sich auf einen in der Person des Dritten liegenden wichtigen Grund beruft, auf dessen Grundlage er die Erlaubnis verweigern kann (§ 540 I 2 BGB).

2. § 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte)

I. Diese Vorschrift erfasst die Gebrauchsüberlassung von Teilen von Wohnraum, insbesondere die Untervermietung. Im Unterschied zu § 540 BGB gewährt diese Vorschrift dem Mieter einen Rechtsanspruch auf Untervermietung. Voraussetzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse geltend macht, das sich aus der Änderung seiner persönlichen, familiären oder beruflichen Sphäre ergeben kann.

Auch hier kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder in die Überlassung aus anderen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter auch ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig mit gesetzlicher Frist kündigen. Voraussetzung ist der Nachweis, dass tatsächlich eine Untervermietung gewollt und möglich gewesen wäre.

II. Der Vermieter kann die Untervermietung davon abhängig machen, dass der Mieter eine angemessene Erhöhung der Miete akzeptiert.

3. § 541 BGB (Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch)

Hat der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, handelt er vertragswidrig. Dann kann ihn der Vermieter abmahnen und bei Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs auf Unterlassung verklagen.

4. § 543 II 2 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)

Der Vermieter kann den Mieter aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn er die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt und ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlässt.

5. § 573a II BGB (Erleichterte Kündigung des Vermieters, unmöblierte Vermietung)

Der Hauptmieter kann als Vermieter seinem Untermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf, wenn er die Räumlichkeit unmöbliert vermietet und selbst in der Wohnung wohnt. Die Kündigungsfrist wird in diesem Fall über die gesetzliche Kündigungsfrist von je nach Wohndauer von mindestens 3 Monaten um weitere 3 Monate verlängert.

6. § 549 II 2 BGB, § 573c III BGB (Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften, Fristen der ordentlichen Kündigung, möblierte Vermietung)

Vermietet der Vermieter in der von ihm selbst bewohnten Wohnung einen Raum an einen Untermieter und stattet den Raum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen möbliert aus, kann sich der Untermieter nicht auf den Mieterschutz im Fall der Kündigung berufen.

Außerdem kann der Hauptmieter den Untermieter zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen.

7. § 549 II 1 BGB, § 573c II BGB (Auf Wohnraummietverhältnis anwendbare Vorschriften, Fristen der ordentlichen Kündigung)

Wird Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (Notbedarf, Kuraufenthalt, Unterbringung eines Monteurs), schließt das Gesetz den sozialen Kündigungsschutz aus, so dass auch hier der Vermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen kann.

Außerdem kann eine kürzere Kündigungsfrist als die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten vereinbart werden.

8. § 546 II BGB (Rückgabepflicht des Mieters)

Kündigt der Hauptvermieter das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter auch vom Untermieter verlangen, dass er auszieht. Die Vorschrift gewährt dem Hauptvermieter einen Rechtsanspruch, obwohl er zum Untermieter nicht in vertraglichen Beziehungen steht.

9. § 940a ZPO (Räumung von Wohnraum)

Hat der Vermieter gegen seinen Mieter einen Räumungstitel erwirkt und stellt er anlässlich der Räumung überraschend fest, dass in der Wohnung eine dritte Person wohnt, kann er bei Gericht eine einstweilige Verfügung gegen den Dritten beantragen und den Wohnraum zwangsweise räumen.

Entgegen der früheren Rechtslage ist der Vermieter nicht mehr darauf angewiesen, auch gegen den Dritten einen eigenständigen Räumungstitel zu beschaffen. Dazu bleibt er nur dann verpflichtet, wenn er von der Existenz des Dritten bereits im Räumungsverfahren gegen den Mieter Kenntnis hat.

10. §§ 2, 11 HeizkostenV (Ausnahmen)

Normalerweise muss der Vermieter den Energieverbrauch des Mieters verbrauchsabhängig abrechnen. Ausnahmsweise kann der Hauptmieter mit seinem Untermieter eine verbrauchsunabhängige Inklusivmiete oder eine Kostenpauschale vereinbaren.

Der Fall steht dem Vermieter gleich, der mit dem Mieter in einem Zweifamilienwohnhaus wohnt. Für diese Fälle erklärt § 2 nämlich die Heizkostenverordnung aufgrund des für die Abrechnung notwendigen technischen Aufwandes für nicht anwendbar. Damit entfällt die Verpflichtung des Vermieters, den Energieverbrauch des Mieters zumindest anteilig verbrauchsabhängig abzurechnen (§ 2 HeizkostenV).

Nach § 11 HeizkostenV ist der Heizkostenverordnung gleichermaßen nicht auf Räume (typischerweise untervermietete Räume) anzuwenden, bei denen das „Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs und die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist“.