Die Untervermietung der Wohnung kann für einen Mieter eine interessante Alternative sein, wenn er den Mietvertrag selbst noch nicht kündigen möchte oder lange Kündigungsfristen vereinbart hat oder das Ende eines befristeten Mietvertrages noch in weiter Ferne liegt. Will der Mieter die ganze Wohnung untervermieten, muss er einige Gegebenheiten beachten. Das Gesetz unterscheidet nämlich, ob die ganze Wohnung oder nur ein Teil davon untervermietet wird.
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt die Untervermietung in §§ 553, 540 BGB. In diesen Vorschriften versucht der Gesetzgeber einen Interessenausgleich zwischen Vermieter und Mieter umzusetzen.
Wir zeigen hier, was es zu beachten gilt, wenn der Mieter seine gesamte Wohnung untervermieten möchte.
Inhalt: Die Untervermietung der gesamten Wohnung
1. Untervermietung eines Teils der Wohnung
2. Untervermietung der ganzen Wohnung
3. Voraussetzungen zur Untervermietung der ganzen Wohnung
a. Unterschied zwischen § 553 / § 540 BGB
c. Anspruch des Vermieters: Bezeichnung des Untermieters
d. Keine Erlaubnis bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters
1. Untervermietung eines Teils der Wohnung
§ 553 BGB erfasst nur den Fall, dass ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll. Diese Einschränkung ergibt sich ausdrücklich aus dem Gesetzeswortlaut (…“ entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen …“). Die Vorschrift regelt den Regelfall und betrifft ausschließlich Wohnräume.
2. Untervermietung der ganzen Wohnung
Soll hingegen die ganze Wohnung untervermietet werden, ist § 540 BGB maßgeblich. Die Untervermietung der ganzen Wohnung unterliegt also nicht der Regelung des § 553 BGB. Außerdem gilt diese Vorschrift für jede Art von Gebrauchsüberlassung, also auch für Gewerbeobjekte.
Die Differenzierung, ob nur ein Teil und die ganze Wohnung untervermietet werden soll, ist insoweit erheblich, als beide Vorschriften die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter unterschiedlich gestalten.
Die Vorschrift beinhaltet eine Wertentscheidung des Gesetzgebers zu Gunsten des Vermieters, indem sie diesen vor aufgedrängten Mietern, die nicht Partei des Mietvertrages sind, schützen will (OLG Hamm ZMR 1983, 49).
3. Voraussetzungen zur Untervermietung der ganzen Wohnung
a. Unterschied zwischen § 553 / § 540 BGB
Der wesentliche Unterschied zwischen § 540 und § 553 BGB besteht darin, dass der Mieter nur im Fall des § 553 BGB (Untervermietung eines Teils der Wohnung) einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung gegen den Vermieter hat. Diesen Anspruch kann der Mieter gegebenenfalls mit gerichtlicher Hilfe auch durchsetzen. Voraussetzung ist, dass er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.
Nach § 540 ist maßgeblich, dass der Mieter keinen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung gegen den Vermieter hat. Insoweit kann er seinen Wunsch nach Untervermietung auch nicht gerichtlich durchsetzen. Auf ein eventuell bestehendes berechtigtes Interesse kommt es dann nicht an.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis nach § 540 BGB (Untervermietung der ganzen Wohnung), kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
b. Kündigungsfrist:
Da es um die Vermietung der ganzen Wohnung geht, sind die Voraussetzungen des § 540 BGB maßgeblich. Nach § 540 BGB darf der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht untervermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis „außerordentlich mit gesetzlicher Frist“ kündigen, es sei denn, in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund begründet, der den Vermieter zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt.
Die Kündigungsfrist „außerordentlich mit gesetzlicher Frist“ bedeutet, dass der Mieter auch bei einem befristeten Mietverhältnis oder bei Vereinbarung über 3 Monate hinausgehender Kündigungsfristen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann. Diese Frist entspricht der normalen ordentlichen Kündigungsfrist. Sie ist insoweit außerordentlich, als auf diesem Wege auch ein befristetes oder länger kündbares Mietverhältnis vorzeitig endet.
Das Kündigungsrecht ist nicht auf den ersten möglichen Termin beschränkt, für den die Kündigung zulässig wäre. Sie muss lediglich zeitnah nach der Verweigerung der Untervermietung durch den Vermieter erklärt werden. Auch kann der Mieter die Kündigung sofort zu einem etwas späteren Termin als dem gesetzlich nächstmöglichen Termin erklären (LG Hamburg ZMR 2003, 684).
c. Anspruch des Vermieters: Bezeichnung des Untermieters
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis und will der Mieter daraufhin kündigen, muss er im Zweifelsfall darlegen und auch beweisen, dass der genannte Untermieter tatsächlich hätte einziehen wollen (BGH WuM 2010, 30).
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis generell, braucht der Mieter keinen konkreten Untermieter zu bezeichnen (LG Berlin NZM 2001, 231). Umgekehrt hat auch der Mieter keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis des Vermieters, ohne dass er einen Untermieter konkret benennt. Dann kann der Mieter auch nicht kündigen (LG Gießen WuM 1997, 368).
Gleiches gilt, wenn der Mieter keinen Untermieter konkret benennt und dem Vermieter eine angemessene Frist zur Stellungnahme setzt, die der Vermieter unbeantwortet lässt. Auch dann ergibt sich kein Kündigungsrecht (OLG Koblenz RE WuM 2001, 272).
Soweit in einem formularmäßig vereinbarten Mietvertrag das Kündigungsrecht ausgeschlossen sein sollte, ist die Klausel unwirksam (LG Hamburg WuM 1992, 689).
Der Vermieter kann die Erlaubnis inhaltlich auch unter einer Auflage (Untermieter darf in der Wohnung keine Hunde halten) oder mit einer Befristung (Untervermietung längstens für 2 Jahre) erteilen. Kann oder will der Mieter diese Bedingungen nicht akzeptieren, gilt die Erlaubnis als verweigert.
d. Keine Erlaubnis bei wichtigem Grund in der Person des Untermieters
Das Sonderkündigungsrecht des Mieters besteht nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der die Untermiete gegenüber dem Vermieter unzumutbar macht. Hierbei ist eine einzelfallbezogene Interessenabwägung vorzunehmen. Würde die Wohnung überbelegt oder vertragswidrig genutzt (Bordell, Unterbringung von Asylanten, Unterbringung einer wegen eines Sexualdelikts vorbestraften Person in einem Mehrfamilienhaus mit vielen Kindern), kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Sofern der Untermieter in wirtschaftlich schwierigen Verhältnissen lebt, wird darauf verwiesen, dass der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter allein auf Zahlung der Miete haftet und es auf die Zahlungsfähigkeit des Untermieters insoweit nicht ankommt (LG Berlin NZM 2002, 947).
So benötigt der Mieter die Erlaubnis des Vermieters auch dann, wenn er selbst aus der Wohnung auszieht und Sohn oder Tochter in die Wohnung verbleiben sollen (OLG Frankfurt RE WuM 1988, 395; LG Cottbus WuM 1995, 38).
Im Falle des § 553 hält es der Mieter in einem solchen Fall einfacher. Danach hat er einen Anspruch auf Erlaubnis unabhängig davon, ob er seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat oder beibehält (BGH WuM 2006, 147). Voraussetzung ist aber weiterhin, dass er ein berechtigtes Interesse hat ( = einleuchtende wirtschaftliche und persönliche Gründe: z. B. beruflich bedingter Aufenthalt in einer anderen Stadt, Vermeidung wirtschaftlicher Schwierigkeiten).
4. Vorgehensweise
Der Mieter sollte dem Vermieter eine angemessene Frist (z.B. zwei Wochen) zur Stellungnahme setzen.
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das dem Mieter zustehende Sonderkündigungsrecht erfordert kein berechtigtes Interesse des Mieters, ebenso wenig einen Anspruch auf Erlaubniserteilung.
Als Begründung genügt, dass der Vermieter die Erlaubnis verweigert, ohne dass er sich auf einen wichtigen Grund dafür beruft. Hat der Vermieter einen wichtigen Grund zur Verweigerung der Erlaubnis, entfällt das Sonderkündigungsrecht des Mieters.
19.12.2016 - 09:58
Hallo Herr Hundt, die Formulierung der Erlaubnis eines Hauptmieters zur Untervermietung der ganzen Wohnung ist für mich etwas unklar. In meinem Mietvertrag ist generell die “Untervermietung” erlaubt. Muß ich also den Vermieter, im Gegensatz zur Teiluntervermietung, erst um Erlaubnis bitten, wenn ich die ganze Wohnung untervermieten will?
19.12.2016 - 17:38
Hallo Thomas,
ich kenne leider nicht den Wortlaut Ihrer Vereinbarung – und selbst wenn, man könnte diese ggf. unterschiedlich auslegen. Mit der Frage nach einer Erlaubnis, sind Sie aber generell auf der sichereren Seite.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.01.2017 - 08:37
Hallo, ich lebe in einem 3-Familienhaus.
Die oberste Wohnung ist komplett untervermietet und meines Kenntnisstandes auch nicht offiziell gemeldet.
Die besagte Wohnung stand ca. ein halbes Jahr leer. Jetzt möchte der Vermieter die Nebenkosten auf uns übertragen. Aussage: Die Wohnung stand leer, daher wurde auch kein Müll etc. verbraucht.
Ist dieses Rechtens? Der Verteilungsschlüssel im davorliegenden Jahr wurde durch drei Wohneinheiten geteilt.
Für 2015 nur durch 2 Wohneinheiten. Muss dann nicht der Untervermieter den Anteiligen WE-Schlüssel zahlen?
Vielen Dank im voraus
Liebe Grüße
17.01.2017 - 09:57
Hallo Melanie,
für die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten ist bei Leerstand der Vermieter verantwortlich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.02.2017 - 19:41
Hallo Herr Hundt,
in welcher Höhe kann der Vermieter von mir einen Untermietzuschlag verlangen, wenn ich meine Wohnung für sechs Monate komplett untervermieten möchte, weil ich im Ausland bin? Kann er überhaupt Untermietzuschlag verlangen?
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Viele Grüße
Hans
13.02.2017 - 13:11
Hallo Hans,
hier Informationen dazu: https://www.mietrecht.org/untervermietung/urteile-untervermietung/#10-Untermietzuschlag
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.06.2017 - 16:39
Hallo Herr Hundt,
ich bin seit mehreren Jahren genehmigter Untermieter einer von mir zumindest bis auf weiteres allein bewohnten Wohnung. Vor einem Jahr gab es einen Eigentümerwechsel. Vor einem halben Jahr hat der Vermieter der derzeit im Ausland lebenden Hauptmieterin fristlos – und hilfsweise fristgerecht – wegen mehrmonatiger Mietrückstände gekündigt.
Ich habe von der Unterschlagung meiner Mietzahlungen erst dadurch erfahren. Ich habe dann in Absprache mit der Hausverwaltung, die mir mitteilte, dass eine Mietvertragsübernahme durch mich wegen der generellen Absicht des neuen Eigentümers, die Wohnungen nur noch zu verkaufen, nicht möglich sei, eine Änderung des Untermietvertrags mit der Hauptmieterin vereinbart, wonach ich die Mietrückstände nochmal direkt an den Vermieter bezahle und ab sofort die Miete nur noch direkt an den Vermieter zahle.
Nun erfahre ich, dass heute der Gerichtsvollzieher vor meiner Tür mit einem Räumungstitel stand, und sehe nach genehmigter Öffnung der Post der Hauptmieterin, dass bereits seit März ein Verfahren zur Räumung der Wohnung lief.
Ich habe den neuen Eigentümer telefonisch erreicht, und er hat meinen genehmigten Untermieterstatus als hinfällig bezeichnet, da er einen rechtskräftigen Räumungstitel gegen die Hauptmieterin habe und da eine endgültige, vollständige Gebrauchsüberlassung (“Abvermietung”) nicht gestattet sei.
Ich habe darauf hingewiesen, dass die Hauptmieterin sich eine Rückkehr vorbehält und zwar schon seit über einem Jahr, sich aber vorübergehend auf unbestimmte Zeit im Ausland aufhält.
Im Hauptmietvertrag steht:
“4. Untervermietung
Die Aufnahme dritter Personen, auch nichtehelicher Lebenspartner zum Zwecke der Untervermietung oder anderweitiger Gebrauchsüberlassung der gesamten Mieträume oder eines Teils davon, mithin zum Zwecke des nicht nur besuchsweisen Aufenthaltes, bedarf zwingend der Zustimmung des Vermieters. In dem Antrag auf Zustimmung sind Name, Vorname, Geburtsdatum und -ort, letzte Meldeanschrift sowie Zweck und voraussichtliche Dauer der Aufnahme schriftlich mitzuteilen. Das Schweigen des Vermieters auf den Antrag gilt nicht als Verweigerung der Zustimmung.
Eine Zustimmung ist nicht zu erteilen, soweit eine vollständige Gebrauchsüberlassung mieterseits beabsichtigt ist.
5. Erlöschen/Widerruf der Untervermietungserlaubnis
Die Erlaubnis zur Untervermietung wird personenbezogen erteilt. Bei Tod oder Auszug des Untermieters erlischt die Erlaubnis und muß für den Fall der Aufnahme einer anderen Person neu beantragt werden. Das Recht des Widerrufs aus wichtigem Grund bleibt vorbehalten.
6. Untermietzuschlag
Der Vermieter ist nach Maßgabe der jeweiligen gesetzlichen Vorschriften zur Erhebung eines angemessenen Untermietzuschlages berechtigt.”
Die Erlaubnis zur Untervermietung an mich wurde 2013 unbefristet erteilt, und seitdem wird der Untermietzuschlag von 15 € erhoben. Der neue Eigentümer will die Rechtmäßigkeit der Untervermietung mit dem Argument der Abvermietung nicht mehr gelten lassen.
Muß ich die Räumung der Wohnung akzeptieren? Oder kann ich – mit Vertretungsbefugnis der Hauptmieterin – den am 27.3. durch Versäumnisurteil erteilten Räumungstitel, der heute vom Gerichtsvollzieher versucht wurde, zu vollstrecken, mit Hinweis auf eine vorbehaltene Rückkehr der Hauptmieterin und meine solange genehmigte Untermiete als unwirksam erklären?
Der neue Eigentümer hat mir telefonisch nur eine letzte Frist von z.B. 8 Wochen zum Auszug einräumen wollen.
20.06.2017 - 09:08
Hallo Peter,
danke für Ihren Kommentar. Sie ahnen bereits, dass ich Ihnen hier nicht wirklich helfen kann. Lassen Sie sich bitte zu Ihrem individuellen Fall rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.06.2017 - 16:13
Hallo Herr Hundt,
ich habe mich jetzt beim Rechtstelefon von Mieter helfen Mietern beraten lassen. Ich hätte gerne Ihre Hinweise zu dort für mich nicht sicher beantworteten generellen Fragen:
– Die (nur gegen die Hauptmieterin gerichtete) Räumungsklage folgte nach drei Wochen auf die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen.
Ich hatte mit der Hausverwaltung bereits in der ersten Woche nach der fristlosen Kündigung vereinbart, dìe Mietrückstände anstelle der Hauptmieterin zu beseitigen. Der Zahlungseingang beim Vermieter war am selben Tag wie die Klageeinreichung.
Frage: Hätte der Vermieter dem Anwalt nach Eingang der Zahlung den Wegfall des Klagegrundes mitteilen und dieser die Klage zurückziehen müssen?
Die MHM-Beraterin sagte mir, dass die Hauptmieterin hätte widersprechen müssen. Die wiederum hielt die Sache durch die erfolgte Nachzahlung, die auch von der Hausverwaltung bestätigt wurde, für erledigt.
Frage: Ist ein Versäumnisurteil, das auf einem weggefallenen Klagegrund beruhte, was dem Kläger bei der Gerichtsentscheidung seit 2 Monaten bekannt war, nach Ablauf der Frist unanfechtbar?
Da insbesondere keine Klage gegen mich als Untermieter gerichtet wurde, ich also damals auch nicht über die Klage informiert war und annehmen musste, dass die Sache durch meine Nachzahlung erledigt war, müsste der Vermieter nach Auskunft der MHM-Rechtsberaterin nun eine neue Klage gegen mich einreichen.
Frage: Kann ich bei einer gegen mich evtl. noch gerichteten Klage einwenden, dass ich bei einer korrekt gegen die Hauptmieterin UND mich gerichteten Klage schon damals sofort den Wegfall des Klagegrundes eingewendet hätte? Kann ich so den Untergang des Hauptmietverhältnisses noch abwenden und damit als unbefristet genehmigter Untermieter in der Wohnung bleiben?
Gibt es irgendwelche relevanten Urteile?
Danke schon jetzt für Ihre Hinweise!
20.06.2017 - 16:18
Noch eine weitere nicht sicher beantwortete Frage:
Da ich seit über 5 Jahren genehmigter Untermieter bin, habe ich 6 Monate Kündigungsfrist. Kann der Vermieter nach durch Versäumnisurteil evtl. untergegangenem Hauptmietverhältnis eine schnellere Räumung gegen mich durchsetzen? Oder müsste die Hauptmieterin mich mit 6-monatiger Kündigungsfrist kündigen?
20.06.2017 - 17:05
Hallo Peter,
danke für die Ergänzungen. Ich kann Ihnen wirklich nur raten, sich von einem Anwalt beraten zu lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.12.2017 - 13:06
Lieber Herr Hundt,
ich habe ein WG-Zimmer in einer Zweier-WG gemietet und würde dieses gerne für sechs Monate untervermieten. Wir haben jeder einen eigenen Mietvertrag für jeweils ein Zimmer mit Mitbenutzung von Küche und Bad. Mein Vermieter sagt, er darf mich nicht untervermieten lassen, weil man keine “ganze Mietsache” (in diesem Fall das eine Zimmer) untervermieten lassen darf. Ich weiß, dass ich keinen rechtlichen Anspruch darauf habe, aber stimmt es, dass er es auch gar nicht genehmigen darf?? Zeitgleich hat meine Mitbewohnerin gekündigt und wir vermuten, dass er uns aus der Wohnung haben will, um sie danach teurer zu vermieten.
Vielen Dank im Voraus und herzliche Grüße
Annika Spoden
19.12.2017 - 15:52
Hallo Annika,
ich wüsste nicht, auf welcher Grundlage der Vermieter diese Äußerung getätigt hat. Fragen Sie einfach nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.12.2017 - 23:00
Hallo,
ich habe einen Antrag auf Untervermietung der gesamten Wohnung für 6 Monate gestellt. Als Person habe ich meinen Bruder eingetragen, da mein Hab und Gut in der Wohnung verbleibt. Mein Vermieter möchte jetzt einen Nachweis, über einen 6 monatigen Auslandsaufenthalt haben. Dabei bin ich nur nicht in der Stadt (kranke Freundin unterstützen, miete dazu eine eigene Wohnung an). Wie soll ich da nen Nachweis erbringen?
21.12.2017 - 14:56
Hallo nbecca1998,
schreiben Sie Ihren Vermieter doch einfach einen Brief uns schildern Sie dort, was Sie vorhaben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.01.2018 - 16:23
Lieber Herr Hundt,
super, wie Sie hier Leuten mit ihren mietrechtlichen Fragen helfen!
Ich hätte auch eine und versuche sie allgemein gehalten zu stellen:
Kann ich mich als Untervermieter der gesamten Wohnung (an 3 einzelne Untermieter), in der ich nicht mehr wohnen werde, rechtlich irgendwie absichern, dass ich bei geplanter Kündigung des Hauptmietvertrages in einigen Monaten auch aus den Untermietverträgen herauskomme und mich nicht schadensersatzpflichtig mache? Einen Befristungsgrund nach 575 BGB habe ich ja nicht, oder? Und ein Kündigungsrecht ohne berechtigtes Interesse ja auch nicht, wenn ich selbst nicht mehr in der Wohnung wohne.
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Jonas
16.01.2018 - 17:16
Hallo Jonas,
ich würde an Ihrer Stelle überlegen, ob Sie die Wohnung nicht jetzt zu Datum X kündigen und dann befristete Untermietverträge abschließen. Bitte lassen Sie sich im Zweifel dazu rechtlich beraten. Sie ahnen ja bereits, Fehler können weitreichende Folgen haben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.01.2018 - 11:27
Vielen Dank! In diese Richtung gingen auch meine Überlegungen.
BG Jonas
30.01.2018 - 23:42
Hallo
Ich wohne zur Miete und muss aus privaten Gründen ca 6 Monate vor Ablauf des Kündigungsverzicht in eine andere Stadt umziehen. Da der Vermieter einem vorzeitigen Auszug nicht zustimmen will möchte ich die Wohnung untervermieten. Mir ist basierend auf den obigen Angaben nicht klar ob ich bei der Anfrage zur Genehmigung beim Vermieter schon einen Untermieter nennen muss oder ob ob ich erst mal eine generelle Anfrage Stellen kann. Sollte er es generell ausschliessen dann habe ich die Möglichkeit zur ausserordentlichen Kündigung? Und kann ich die Anfrage zur Genehmigung per email schicken oder muss es per Post sein.
31.01.2018 - 08:54
Hallo Karim,
im Artikel werden Ihren Fragen beantwortet. Lesen Sie am besten nochmals im Detail nach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.09.2019 - 13:28
Hallo Herr Hundt,
meine Frage ist ähnlich gelagert wie die von Karim und mir sind die Schlussfolgerungen aus den Ausführungen unter 3c) auch nach aufmerksamen Lesen ebenfalls noch nicht ganz klar.
Mir geht es um das aus einer Ablehnung des Vermieters resultierende Recht auf außerodentliche Kündigung.
Eine grundsätzliche Anfrage auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 540 (zunächst noch ohne konkrete Benennung des Dritten) kann der Vermieter a) grundsätzlich ablehnen, oder b) seine Zustimmung davon abhängig machen, dass der Dritte noch konkret benannt wird und es keine in der Person des Dritten liegende wichtige Gründe für eine Ablehnung gibt, oder c) der Vermieter reagiert auf die Anfrage nicht (hier ist mir die Konsequenz klar).
Meine Frage: Wäre im Fall a) das Recht zur außerordentlichen Kündigung durch den Mieter gegeben, oder muss dieser dafür in jedem Fall gleich bei seiner ersten Anfrage einen Untermieter konkret benennen? Das ist mir auch nach Lesen der Ausführungen unter 3c) noch nicht ganz klar. Hintergrund ist, dass in meinem Fall stark davon auszugehen ist, dass die Zustimmung grundsätzlich verweigert wird, sodass ich dann außerordentlich kündigen würde. Es wäre daher ein großer Aufwand zunächst trotzdem einen Untermieter zu suchen, obwohl ich davon ausgehen muss, dass ohnehin grundsätzlich abgelehnt wird.
Vielen Dank für Ihre Antwort.
Ines
08.10.2019 - 09:12
Hallo Ines,
dieser Passus klärt den Fall:
“Verweigert der Vermieter die Erlaubnis generell, braucht der Mieter keinen konkreten Untermieter zu bezeichnen (LG Berlin NZM 2001, 231). Umgekehrt hat auch der Mieter keinen Anspruch auf eine generelle Erlaubnis des Vermieters, ohne dass er einen Untermieter konkret benennt. Dann kann der Mieter auch nicht kündigen (LG Gießen WuM 1997, 368).”
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.03.2018 - 11:46
Hallo Herr Hundt,
Ich würde gerne für 3,5-4 Monate meine 1 Zimmer Wohnung untervermieten, da ich mich wegen beruflichen und pesönlichen Gründen im Ausland aufhalten möchte und ein doppelter Haushalt finanziell nicht zu tragen wäre. In sofern wäre es wichtig für mich, dass der Vermieter zustimmt. Meine Frage: gilt der § 533 auch dann, wenn ich das Zimmer, aber nicht den Abstellraum und den Dachboden untervermiete? Im Mietvertrag ist der Dachboden mit aufgeführt. Mein Namensschild würde auch bleiben.
Vielen Dank für Ihre Antwort
04.03.2018 - 19:09
Hallo Laura,
in wie weit Sie kleine Teile der Wohnung aus der Untermieter rauslassen können, sollten Sie individuell rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.06.2018 - 08:21
Ich bin Hauptmieter von 2 Wohnungen. Ich habe zu beiden Wohnungen einen Mietvertrag mit dem gleichen Eigentümer von Anfang an mit der Absicht der vollständigen Untervermietung abgeschlossen. Ich habe diese Wohnung nie selbst benutzt. Der Eigentümer will nun verkaufen und beansprucht das Recht auf Kündigung da Ich ja keine eigentlicher Bewohner sei. Ist das zulässig?
Vielen Dank für Ihre Meinung
16.06.2018 - 16:41
Hallo Michael,
der erste Blick führt bei Ihrer Frage in den Mietvertrag. Was haben Sie dort vereinbart? Ist es ein gewerblicher Vertrag? Bitte lassen Sie (die Vorraussetzungen für) die Kündigung im Zweifel prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.06.2018 - 11:24
Hallo,
Miene Mieterin, die ich wiederholt (3x) per email dazu aufgefordert habe die Miete fristgerecht am Monatsanfang zu überweisen ( miete kommt erst kurz vor Beginn des neuen Monats und nach Aufforderung/ Erinnerung) hat zusätzlich die Wohnung ohne um Erlaubnis zu bitten währen Ihrer Abwesenheit von April bis Juni wegen eines Auslandsaufenthaltes bei ebay Kleinanzeigen eingestellt und untervermietet.
Erfahren habe ich erst jetzt per Zufall davon. Gibt es eine Möglichkeit der Mieterin zu kündigen? denn es besteht eine Vertragsverletzung.
Eine Abmahnung habe ich noch nicht geschrieben, bezüglich der Untervermietung wäre dies auch zu spät.
Vielen Dank für Ihre Meinung
und freundliche Grüße
E.B.
24.06.2018 - 12:53
Hallo Esther,
hier zwei Artikel für Sie, die Ihnen helfen werden:
(Unerlaubte) Untervermietung: Kündigung des Hauptmieters?
Unpünktliche Mietzahlungen des Mieters und die Folgen
Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, kann Ihnen auch hier geholfen werden: Kündigung möglich? (für Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.08.2018 - 17:21
Hallo Herr Hundt,
ich habe einen Mietvertrag auf 2 Jahre abgeschlossen, möchte meine Wohnung nun aber für die letzten 6 Monate bis der Vertrag ausläuft untervermieten, da ich in eine andere Stadt umziehen muss.
In meinem Mietvertrag gibt es eine Klausel, die besagt, dass ich bei vorzeitiger Kündigung die Differenz zwischen meiner verminderten Miete (wegen Vertrag auf 2 Jahre) und der normalen Miete (mit 3 monatiger Kündigungsfrist) nachzahlen muss.
Fällt dieser Betrag weg, wenn die Hausverwaltung meine Anfrage auf Untervermietung ablehnt? Oder muss ich den Betrag trotz abgelehnter Untervermietung und dadurch entstandener außerordentlicher Kündigungsfrist zahlen?
Herzliche Grüße,
Line
28.08.2018 - 15:41
Hallo Line,
ich würde Ihnen empfehlen, diese sehr besondere Klausel auf deren Wirksamkeit prüfen zu lassen, z.B. hier.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.10.2018 - 19:58
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir haben vor zwei Jahren einen Mietvertrag für eine Wohnung mit dreijähriger Mietbindung abgeschlossen. Aus privaten Gründen möchten wir nun bereits 10 Monate vor Ende der Mietbindung aus unserer Wohnung ausziehen und die Wohnung so lange an eine vierköpfige (ruhige) WG untervermieten. Der Vermieter gestattet uns dies jedoch nur unter der Auflage, dass wir uns mit einer Mieterhöhung der Kaltmiete um 20%, sowie eine beinahe Vervierfachung der Nebenkostenvorauszahlung einverstanden erklären. Die monatliche Warmmiete steigt somit von 1500 Euro auf 2400 Euro an. Diesen exorbitanten Betrag können wir nicht akzeptieren. Gilt der Antrag auf Untervermietung somit von Seiten des Vermieters als abgelehnt und können wir nach §540 BGB nun vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen?
Vielen Dank und herzliche Grüße,
Sarah
30.10.2018 - 11:43
Hallo Sarah,
hier erstmal eine Hilfe für Sie: https://www.mietrecht.org/untervermietung/
Da Sie nicht nur einen Teil der Wohnung vermieten möchten, haben Sie m.E. auch keinen Anspruch auf Zustimmung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.10.2018 - 16:56
Geehrter Herr Hundt,
könnte für den Vermieter ein wichtiger Grund der Verweigerung der Untervermietung sein dass ich eine 2-Zimmer-Wohnung an 2 Personen untervermieten will (ich habe die Wohnung alleine gemietet).
Wenn ja, bedeutet das ich habe kein Recht auf Sonderkündigung?
01.11.2018 - 06:39
Hallo David,
dieser Artikel hier hilft Ihnen: Überbelegung einer Wohnung – Was können Vermieter tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.02.2019 - 18:32
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat mir die Untermieten meiner ganzer Wohnung (für die Zeit einer Weltreise) verweigert.
Nun ist die Wohnung 2 Zimmer groß, kann ich dann trotzdem das Teil Untermieten anfordern? Obwohl ich während der ganzer Zeit im Ausland sein werde? Muss ich dann das eine Zimmer abschließen?
Vielen Dank und herzliche Grüße,
Anna
21.02.2019 - 12:04
Hallo Anna,
natürlich können Sie den Vermieter um die Untervermietung eines Zimmers bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.02.2019 - 15:37
Hallo Herr Hundt,
ich habe von April bis September d.J. einen Job im Ausland angenommen. Da ich dort ebenfalls eine Wohnung anmieten muss, bin ich darauf angewiesen, meine 2-Zimmer-Wohnung in diesem Zeitraum zu vermieten. Ich hatte meinen Vermieter vor einer Woche um Erlaubnis gebeten, bisher hat er sich nicht gemeldet. Darf er die Zustimmung verweigern?
Vielen Dank für die Auskunft und freundliche Grüße
Marion Gieseke
23.02.2019 - 18:04
Hallo Marion,
lesen Sie oben im Artikel die Antwort “a. Unterschied zwischen § 553 / § 540 BGB”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.05.2019 - 19:00
Guten Tag Herr Hundt,
ich möchte meine 2-Zimmer-Wohnung mit einer 2,0 Meter (Länge) x 1,0 Meter (Breite) x 2,0 Meter (Höhe) Abstellkammer an zwei Untermieter untervermieten. Für einen Mieter liegt mir die Erlaubnis vor, für einen Zweiten ist sie für die Zeit meiner beruflichen Abwesenheit im Ausland gewünscht.
Besteht die Möglichkeit, dass ich den mir entgehenden Mietzins gerichtlich einklagen lasse, falls der Vermieter der Untervermietung meines zweiten Zimmers nicht zustimmt, während ich meine Sachen in der Abstellkammer belasse?
In diesem Fall würde ich zwei Zimmer vermieten, weil die Abstellkammer auch zum Wohnraum gehört, in dem ich meine privaten Gegenstände belasse, während ich einen Schlüssel der Wohnung halte und damit nicht die gesamte Wohnung vermieten, was mir rechtlich zum Stolperstein werden könnte, den ich aus dem Weg räumen möchte.
16.05.2019 - 17:49
Hallo Frank,
wenn Sie eine mögliche Lücke im System finden und ausnutzen möchten, sollten Sie die Sachlage vorab rechtlich bewerten lassen. Ich kann Ihnen hier leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.05.2019 - 19:55
Diesen Tipp hat mir eine Rechtsanwältin vom Mieterschutzbund gegeben. Allerdings werde ich mir, wie empfohlen, eine zweite Antwort von einem Rechtsexperten einholen, um sicher zu gehen.
23.05.2019 - 09:17
Hallo,
Ich bin Hauptmieter einer drei Zimmer Wohnung, bin aber inzwischen aus dieser Wohnung ausgezogen. Das Mietverhältnis besteht aber weiterhin, d.h. Ich bin noch Hauptmieter. Die drei Zimmer habe ich in separaten Untermietverhältnissen vermietet.
Meine Frage nun: kann ich einem der Untermieter mit der Frist von sechs Monaten kündigen? Ich frage mich deshalb, da ich ja nicht mehr selbst in der Wohnung wohne, aber nur jeweils einzelne Zimmer untervermietet habe. In den bisherigen Kündigungsvorlagen stand immer ein Satz wie „da ich die Wohnung mit ihnen selbst bewohne.
Danke für die Antwort.
Viele Grüße
24.05.2019 - 18:37
Hallo Michael,
danke für Ihren Beitrag. Ich hoffe, dass Ihr Vermieter der Untervermietung zugestimmt hat. Wie Sie jetzt am besten kündigen, können Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-vermieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.02.2020 - 16:13
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich hätte zwei Fragen:
1.
Ich möchte meine Mietwohnung als ganze Wohnung untervermieten.
Im Artikel “Vorgehensweise” schreiben Sie, dass bei der Einholung der Erlaubnis beim Vermieter, der konkrete Name des Untermieters bereits geschrieben werden muss.
Bedeutet, ich muss bevor ich um Erlaubnis beim Vermieter frage, bereits die Suche nach einem Untervermieter abgeschlossen haben?
Verstehe ich das richtig?
2.
In meinem aktuellen Mietvertrag wurde extra geschrieben: “Der Nachmieter wird ausschließlich vom Vermieter gesucht”
Bezieht sich dies auch auf die Suche des Untermieters?
Bedeutet, darf mein Vermieter darauf bestehen, dass er den Untermieter aussuchen kann?
Vielen Dank für Hilfe
MfG R. Bauer
10.02.2020 - 14:37
Hallo Raphael,
ja, der Vermieter kann erst zustimmen oder auch nicht, wenn die Person bekannt ist. Untermieter ist nicht gleich Nachmieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
07.05.2020 - 20:09
Guten Tag
ich bewohne mietfrei eine Eigntumswohnung unserer Familie.
Nun möchte ich für unbestimmte Zeit ins Ausland gehen und diese Wohnung unervermieten (Genehmigung des “Vermieters”, also Familie liegt vor).
Wo liege ich auf der sichereren Seite, für feste Zeitäume zu vermieten mit Option auf jeweilige Verlängerung?
08.05.2020 - 07:49
Hallo Ralf,
Verlängerung ist sicherlich problematisch: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/zeitmietvertrag/
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.08.2020 - 18:17
Guten Abend Herr Hundt,
(Stuttgart, Baden-Würtemberg)
Mein Ex Lebenspartner (Selbstständig) und ich haben lange in einer eheähnlichen Partnerschaft zusammmengelebt. Wir haben eine Tochter (1Jahr). Nun haben wir uns getrennt. Die Wohnung beläuft sich auf den Namen meines ExPartners.Allerdings steht mein Name vorne mit auf dem Mietvertrag. Er wäre bereit mir und meiner Tochter die Wohnung für die kommenden Monate unterzuvermieten. Da ein weiteres zusammenleben NICHT mehr möglich ist! Er ist nun bei seinen Eltern, diese wohnen im gegenüber liegendem Mehrfamilien Haus.
Er kommt lediglich in die Wohnung um seine Tochter abzuholen oder um wichtige Dinge zu besprechen bezüglich unserer Tochter (gemeinsames Sorgerecht).
Ich komme ursprünglich aus Hamburg und habe somit keine Möglichkeit zu einem Familienmitglied zu ziehen ohne das meine Tochter Ihr Umfeld, Ihre Familie Und Papa und ihren platz im Kindergarten verlassen müsste. Dies ist nicht zum wohl von ihr. Ich muss nun ersteinmal Hartz4 beantragen bis ich eine passende Arbeitsstelle finde. Der Antrag ist auch schon vollständig und abschick bereit.
Allerdings ist nun die frage ob der Vermieter dem zustimmen würde wenn mein ExLebenspartner für diese Zeit mir und unserer Tochter die wohnung untervermietet. Die Wohnung würde möbliert bleiben. Die Situation ist wirklich dringend. Wenn er dem nicht zustimmt wären wir (Tochter und ich) obdachlos. da wie gesagt ein zusammenleben nicht möglich ist. Und weil das Jobcenter eventuell die gesamten Kosten der Wohnung nur tragen würde wenn es sich eindeutig nicht um eine Bedarfsgemeinscht handelt, dafür brauchen wir einen rechtsgültigen Untermietvertrag. Ausserdem ist mein Ex Partner nicht bereit und nicht im stande einen Teil der Kosten zu übernehmen obwohl er dort nicht länger schläft, isst, duscht usw..
Gibt es eine Möglichkeit in der meine Tochter und ich in der Wohnung bleiben können? Der Vermieter ist übrigens in der vergangenheit schon öfter unkoorparativ gewesen. Wie sollen wir weiter vorgehen ?
liebste Grüsse
Shari Schmidt
27.08.2020 - 19:25
Hallo Shari,
danke für Ihren Beitrag. Damit Sie alles rechtssicher gestakten könnten, müssen Sie als erstes die Untermietverlaubnis beim Vermieter einholen. Dann schauen Sie weiter. Anders wird es m.E. nicht gehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.10.2020 - 10:11
Guten Tag Herr Hundt,
wir haben unseren Vermieter schriftlich gefragt, ob wir unsere Wohnung untervermieten können. Es gab keine Antwort. Auch eine kurze Zeit vorher wollten wir wissen, ob wir Nachmieter vorschlagen dürfen. Da gab es auch keine Rückmeldung. Auf unsere Telefonate wird nie reagiert.
Wir haben das Gefühl, er meidet die Konfrontation mit uns. Wir können einfach nicht verstehen, warum er nicht antworten will. Ein einfaches Ja oder Nein!
Kurz zur Situation. Von den Nachbarn unter uns wurde eine Beschwerde an den Vermieter eingereicht, mit der Begründung Kinder machen Lärm. Daraufhin wurde ohne ein Gespräch mit uns abzusuchen, abgemahnt. Zudem muss ich erwähnen, dass es die Zeit zwischen März- Juni 20 gewesen ist. Beginn von Corona und die Quarantänezeit. Wo wir den ganzen Tag mit den Kinder( 2,7,5 Jahre) zu Hause waren. Wir empfanden das als empathielos und eine Frechheit.
Nach diesem Vorfall, haben wir uns nicht mehr wohlgefühlt in unserer Wohnung und beschlossen am Stadtrand in einem Haus auf Probe zu wohnen. Wir wussten nicht was auf uns zu kommt, ob es was für uns ist. Deshalb wollten wir unsere zentrale Stadtwohnung auch nicht entgültig aufgeben.
Seid drei Monaten wohnen wir nicht mehr da, zahlen aber noch Miete. Die Wohnung würden wir gerne zum Teil untervermieten. Ein Zimmer behalten wir als Büroraum, die weiteren zwei Zimmer untervermieten. Möbiliert unterzuvermieten wäre auch eine Option.
Aber wir sind in der Zwickmühle. Jeder Tag in dem er nicht auf unsere Briefe reagiert und wir sinnlos warten entstehen Kosten. Sie denken jetzt bestimmt, vielleicht lebt er nicht mehr. Nein. Er ist Kerngesund. Man hat ihn im Haus dem Öfteren gesehen.Er hat sogar auf unsere SMS reagiert, als wir geschrieben haben, dass das Warmwasser nicht funktioniert und sofort einen Sanitäter geschickt. Aber unsere Frage bezügl. einer Untervermietung zu beantworten hat er wieder einmal vermieden.
Haben Sie vielleicht eine Idee,wieso der Vermieter nicht auf unsere Frage/Briefe reagiert oder gar einen Ratschlag für uns?
Danke schonmal für Ihre wertvolle Zeit.
Viele Grüße, Kaya
20.10.2020 - 11:04
Hallo Kaya,
ich würde zuerst prüfen, ob ein Anspruch auf Untervermieterin besteht. Das ist zumindest zweifelhaft, da Sie ja bereits mit dem kompletten Hausstand Ihren Lebensmittelpunkt verändert haben. Wie Sie bei berechtigtem Interesse den Druck auf den Vermieter erhöhen und ggf. eine Zustimmung erzwingen können, sollten sie am besten mit einen Anwalt besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2021 - 19:25
Guten Tag Herr Hundt,
ein Eigentümerwechsel meiner Wohnung hat statt gefunden. Mein neuer Vermieter möchte mich aus der Wohnung haben.
Ich habe ein Zimmer meiner Wohnung untervermietet und bin aus beruflichen Gründen häufig nicht vor Ort.
Der neue Vermieter droht mir nun mit einer fristlosen Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung und Gebrauchsüberlassung.
Dabei steht folgendes in meinem Mietvertrag:
“§8 Überlassung der Mietsache an Dritte:
Der Mieter ist berechtigt die Wohnung an Dritte unterzuvermieten. Ohne dieses extra schriftlich dem Vermieter anzukündigen.”
Ich verstehe diesen Text so, dass ich jederzeit, ohne die Erlaubnis des Vermieters, nicht nur einen Teil der Wohnung, sondern die gesamte Wohnung untervermieten darf. Ich würde fast sagen, dass dieser Satz sogar eine Gebrauchsüberlassung erlaubt, also das ich die Wohnung komplett untervermieten könnte.
Interpretiere ich den Paragraphen falsch? Wie ist er richtig zu interpretieren? Schlägt das Mietrecht meinen Mietvertrag? Damit meine ich, wenn Untervermietung im Mietrecht anders geregelt ist, zählt dann das allgemein gültige Gesetz oder mein Mietvertrag?
Herzliche Grüße und bleiben Sie gesund.
Hannah
05.02.2021 - 19:31
Hallo Hannah,
Ihr Mietvertrag erlaubt offensichtlich die Untervermietung. Der Mietvertrag geht vor, sofern Sie als Mieterin nicht benachteiligt werden. Das werden Sie mit der Regelung im Mietvertrag offensichtlich nicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.02.2021 - 18:55
Hallo,
ich möchte meine komplette Wohnung untervermieten. Mein Vermieter verlangt vor der Zustimmung zur Untervermietung die Vorlage des Untermietvertrags. Diesen kann bzw. sollte ich aber nicht abschließen sofern ich die Zustimmung des Vermieters nicht habe, oder? Darf der Vermieter die Zustimmung von der Vorlage des Untermietvertrags abhängig machen? Ich habe kein Problem damit ihm diesen zukommen zu lassen. Gibt es eine rechtssichere Klausel die ich in den Untermietvertrag einbauen kann, welche besagt, dass der Untermietvertrag nur bei Zustimmung des Vermieters zustande kommt?
Vielen Dank
20.02.2021 - 20:10
Hallo Luisa,
Sie drehen sich damit im Kreis. Geben Sie dem Vermieter die Eckdaten des Mietervertrages bekannt (z.B. Mieter, Mietzins, Dauer), bitten Sie um Zustimmung und händigen Sie den Vertag nach Abschluss in Kopie aus.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.03.2021 - 20:06
Hallo, ich habe einen Mietvertrag über 4 Jahre Laufzeit abgeschlossen. Dieser endet im Sommer kommenden Jahres. Leider hat sich die Bildungssituation für meine Tochter verändert, so dass ich den Wohnort wechseln muss.
Fest in der Annahme, dass ich mich mit meiner Vermieterin einigen kann, habe ich einen neuen Mietvertrag zum 1.5. diesen Jahres abgeschlossen. Leider stellt sich meine Vermieterin jetzt auch im 2. Versuch quer.
Nun bin ich von einem unbeteiligten Dritten auf die Möglichkeit aufmerksam gemacht worden, die ganze Wohnung unterzuvermieten. Wenn sie das ablehnen sollte, stimmt meine Internetrecherche, habe ich dann ein außerordentliches Kündigungsrecht?
Sehen Sie Alternativen?
Vielen Dank schon einmal und viele Grüße
23.03.2021 - 21:22
Hallo Karla,
neben einem Aufhebungsvertrag kann der Umweg über eine untersagte Untervermietung eine Lösung sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.05.2021 - 11:44
Hallo Herr Hundt,
erst einmal vielen Dank für die Erstellung dieser Seite, sie hat mir beim Verstehen des doch auf den ersten Blick sehr komplex wirkenden Themas “Mietrecht” sehr geholfen!
Ich habe eine Frage zum Zeitpunkt des außerordentlichen Kündigungsrechts, falls der Vermieter einer Untervermietung der gesamten Wohnung nicht zustimmt: Angenommen ich möchte die Wohnung zum 1.9. untervermieten, der Vermieter hat aber zum jetzigen Zeitpunkt eine Untervermietung schon generell abgelehnt. Darf ich dann bereits am 3.6. kündigen mit einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.8. ? Oder ist der Kündigungszeitpunkt an den Beginn der möglichen nicht erlaubten Untervermietung geknüpft?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Viele Grüße
Robin
29.05.2021 - 13:09
Hallo Robin,
ein Blick ins Gesetz hilft uns weiter: § 540 – Gebrauchsüberlassung an Dritte (2): “Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.”
Es gibt hier demnach keine zeitliche Einschränkung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.12.2021 - 02:12
Guten Tag,
ich bewohne seit 13 Jahren eine kleine Wohnung mit Flur, Bad, Küche und einem großen Wohn-Schlafraum. Ein Auslandsaufenthalt steht an und ich würde gerne die Wohnung möbliert untervermieten, jedoch mit möglicher Gemeinschaftsnutzung des Flurs und des Bades, damit ich den im Flur befindlichen Einbauschrank, sowie eines der Badmöbel zur Lagerung einiger meiner Sachen verwenden und ggf. auch betreten kann. Auch das Kellerabteil würde ich alleine behalten. Meine Möbel würden in der Wohnung verbleiben und vom Untermieter benutzt werden.
Habe ich gegenüber meinem Vermieter den Anspruch, die Wohnung unterzuvermieten, oder genügen Gemeinschaftsnutzung von Flur und Bad, sowie das Verbleiben meiner Möbel dafür nicht?
Danke und viele Grüße,
Evelin
18.12.2021 - 09:33
Hallo Evelin,
wenn Sie ehrlich überlegen, stellen Sie fest, dass Sie die Wohnung nicht nur teilweise untervermieten. Alleine der Auslandsaufenthalt lässt die Vermutung zu, das Sie die Wohnung nicht selbst nutzen wollen / werden / können.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2022 - 14:20
Hallo Herr Hundt,
ich habe ein Haus mit 2 Wohnungen gemietet. Die untere Wohnung bewohne ich selber und die obere Wohnung steht leer. Es gibt einen Mietvertrag über das gesamte Objekt. Leider habe ich meinen Arbeitsplatz verloren und will die obere Wohnung untervermieten. Meine Vermieterin untersagt mir dies.
Darf sie dieses? Greift hier §553 BGB oder §540 BGB?
Danke und viele Grüße
Alexander
15.02.2022 - 18:26
Hallo Alexander,
das Gesetz spricht von “Wohnraum” ((1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen.).
Ich gehe davon aus, dass dies bei Ihnen zutrifft. Im Zweifel sollten Sie Ihren Einzelfall rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.03.2022 - 22:28
Hallo Herr Hundt,
wenn ich die Zimmer einer Wohnung untervermiete, ohne darin zu wohnen, gilt dann §553 oder §540?
Ist es des Weiteren mit Zustimmung des Vermieters erlaubt, dies zu tun und dabei Gewinn zu erzielen?
Ich habe eine 2 Zimmer Wohnung gefunden, bei welcher die Miete unterentwickelt ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also höher. Darf ich die Miete also bei der Untervermietung „frei wählen“ und Profit aus der Differenz der Untermiete und der von mir gezahlten Miete erzielen?
Liebe Grüße,
Daniel
07.03.2022 - 06:50
Hallo Daniel,
§ § 553 BGB spricht von einem berechtigtem Interesse, dass nach Mietvertragsabschluss entstanden ist. Das ist bei Ihnen nicht der Fall.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.09.2022 - 12:47
Guten Tag Herr Hundt,
unser Mieter hat uns gestern plötzlich mitgeteilt das er eine neue Wohnung gefunden hat und in 2 Wochen ausziehen will.
Ich habe ihm daraufhin ein Gespräch angeboten und ihn informiert das ich mich überrumpelt fühle und die gesetzliche Kündigungsfrist ja 3 Monate ( bis zum 3ten Werktag eines Monats zum übernächsten Monat) beträgt.
Er hat auf das Gesprächsangebot nicht reagiert, stattdessen will er nun nach dem Auszug von mir die Erlaubniss zur Untermiete für die restlichen 3 Monate.
Ich sehe hierin einen Schachzug um so eventuell die Zahlung der 3 Monate zu umgehen falls ich dem nicht zustimme, was ich auch nicht vorhabe..
Soweit ich es im Gesetztestext des BGB §540 gelesen und verstanden habe gilt die 3 Monatige Kündigungsfrist aber auch dann, richtig ?
mfg
Thomas Meier
14.09.2022 - 17:08
Hallo Thomas,
richtig, die Frist ist die gleiche.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.11.2022 - 01:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
da meine Nebenkosten erhöht worden sind und mir die Miete daher zu teuer ist. Möchte ich gerne ausziehen, leider habe ich ein Kündigungsverzicht bis Juli und wollte daher die Wohnung solange untervermieten. Meine Möbel wollte ich in der Wohnung lassen und würde gegebenenfalls ab und zu in der Wohnung sein um Sachen abzuholen, während der Untermiete. (Zählt das auch als, Teilvermietung?)
Als ich meinen Vermieter darauf angesprochen habe, hat er grundsätzlich abgelehnt. (per Email)
Stattdessen meinte er, ich könnte einen Betrag von einer Kaltmiete zahlen, dann wäre ein vorzeitiger Auszug möglich.
Zählt das schon als “Absage” und kann ich also mit einer entsprechenden Frist kündigen?
Ich wäre ihnen sehr dankbar um einen Rat. Liebe Grüße
03.11.2022 - 10:13
Hallo Kristina,
“ab und zu in der Wohnung sein um Sachen abzuholen” ist sicher nicht als Teiluntervermietung zu verstehen. Hier können Sie die Sache prüfen lassen (inkl. Absage des Vermieters): https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.07.2023 - 10:29
Hallo Dennis,
wenn mit Absprache zwischen mir dem Mieter und dem Vermieter getroffen wurde. Steht einer Untervermietung als Air BNB bzw. Ferienwohnung nichts im Wege oder?
27.07.2023 - 10:40
Hallo Ben,
mir fallen zum Beispiel Einschränkungen durch die Gemeinde bzw. die Stadt und auch die Nutzung einer Wohnung zum dauerhaften Wohnen als Einschränkung ein.
Lassen Sie Ihr Einzelvorhaben am besten rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.09.2023 - 11:11
Hallo,
mein Sohn ist, aufgrund seines Studiums, verpflichtet, einen halbjährigen Auslandsaufenthalt zu absolvieren. In dieser Zeit wollte er seine Wohnung an eine Ukrainerin untervermieten, auch um keine doppelten Mietkosten zu haben.
Leider wurde dies vom Vermieter abgelehnt. Welche Möglichkeiten hat er?
Gruß Anja
06.09.2023 - 08:01
Hallo Anja,
hier eine Hilfe: Antrag auf Untervermietung abgelehnt – Was können Mieter tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.09.2023 - 21:18
Guten Abend Herr Hundt,
zuerst möchte ich Ihnen für Ihre unermüdliche Hilfe hier meine große Begeisterung aussprechen. Es ist wirklich bewundernswert, wie Sie über Jahre auf verschiedene Fragen eingehen und Ihr Expertenwissen teilen!
Ich stehe vor einer Situation, bei der ich in wenigen Monaten für eine Dauer von vier Monaten ins Ausland gehen werde und in dieser Zeit gerne meine Wohnung untervermieten möchte. Dazu hätte ich drei wesentliche Fragen, bei denen ich sehr dankbar für Ihren Rat wäre:
Erstens: Könnte ich bei meinem Vermieter zunächst einen Antrag auf Untervermietung der gesamten Wohnung stellen und, im Falle einer Ablehnung, den Antrag so abändern, dass ich ein Zimmer der Wohnung für mich selbst behalte, um dann einen Antrag auf teilweise Untervermietung zu stellen?
Zweitens: Würde es den Bestimmungen des § 553 BGB genügen, wenn ich bei einer teilweisen Untervermietung ein Zimmer meiner 4,5-Zimmer-Wohnung als eine Art “Lager” und „Notfallzimmer“ behalte, in dem ich persönliche Gegenstände lagere und das ich bei kurzfristig notwendigen Aufenthalten in Deutschland zum Übernachten nutze?
Drittens: Würde es als berechtigtes Interesse gemäß § 553 BGB gelten, wenn ich anführe, dass die finanzielle Belastung während meiner Abwesenheit sonst zu hoch wäre und zudem die Wohnung unbeaufsichtigt bliebe?
Ich danke Ihnen im Voraus sehr herzlich für Ihre Mühe und freue mich auf Ihre geschätzte Meinung.
Liebe Grüße,
Philipp
16.09.2023 - 09:05
Hallo Philipp,
danke für Ihr Lob. Ich sehe bei all Ihren Vorgehensweisen kein Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.09.2023 - 08:37
Herzlichen Dank für Ihr Feedback!
27.02.2024 - 14:50
Guten Tag,
ist es rechtlich zulässig, dass ein Mieter die ganze Wohnung untervermietet und dabei eine weitaus höhere Miete verlangt?
Viele Grüße
Manfred
27.02.2024 - 15:35
Hallo Manfred,
hier eine Hilfe: Untervermietung mit Gewinn: Erhöhte Miete = Wucher?
Viele Grüße
Dennis Hundt