Wer untervermietet, will damit in der Regel die eigene Mietbelastung reduzieren. Will der Hauptmieter, der untervermietet, keinen Gewinn erzielen, genügt es, wenn er für die untervermieteten Räumlichkeiten anteilig zur untervermieteten Wohnfläche eine entsprechende Untermiete vereinbart. Das wirtschaftliche Ziel ist damit eigentlich erreicht.
Findet sich ein Untermieter, der bereit ist, eine höhere Untermiete zu bezahlen, kann die Untervermietung mit Gewinn den Mieter zusätzlich entlasten. Dabei gilt es aber zu beachten, dass eine erhöhte Miete sich nicht im Bereich des Wuchers oder der Mietpreisüberhöhung bewegt. Wann „Wucher“ vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls, der sich an den Vorschriften des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (Mietpreisüberhöhung) und § 291 Strafgesetzbuch (Wucher) orientiert.
Gerade in Zeiten mit Wohnraumknappheit wird manche Diskussion genau auf diesen Grundlagen geführt. Die Tatbestandsmerkmale beider Vorschriften sind dennoch in nur wenigen Fällen vollständig erfüllt. Beide Vorschriften gelten für Mietverhältnisse allgemein, also auch für Untermietverhältnisse. Auch derjenige, der untervermietet, ist Vermieter.
Eine halbwegs zuverlässige Aussage, wann der Vermieter anstößig handelt, ist kaum möglich. Zur Beurteilung ist auf die Tatbestandsmerkmale der beiden in Betracht kommenden Vorschriften abzustellen.
Unterschied § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) / § 291 StGB (Wucher)
§ 5 WiStG begründet eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden kann. § 291 StGB droht darüber hinaus eine strafrechtliche Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren oder eine entsprechende Geldstrafe an, in besonders schweren Fällen beträgt die Freiheitsstrafe mindestens 6 Monate bis zu 10 Jahren.
Der Unterschied zwischen beiden Vorschriften besteht mithin darin, dass § 291 StGB Einzelpersonen davor schützt, in einer Schwächesituation übervorteilt zu werden (Individualwucher), während der Sozialwucher als Ausdruck einer allgemeinen Wohnungsmangelsituation nach § 5 WiStG geahndet wird. Beide Vorschriften sind aufgrund der relativ unbestimmten Tatbestandsmerkmale schwierig zu greifen.
Inhalt: Untervermietung mit Gewinn = Wucher?
I. Tatbestandsmerkmale des § 291 StGB (Wucher)
b. Missverhältnis Untermiete / Wohnwert
II. Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG
a. Geringes Angebot an Wohnraum
b. Ausnutzen der Wohnraumsituation
I. Tatbestandsmerkmale des § 291 StGB (Wucher)
Die Vorschrift ist ein komplexer Tatbestand mit einer Vielzahl von Tatbestandsmerkmalen, die im Einzelfall detailliert zu prüfen sind. Der Hauptmieter/Untervermieter macht sich in diesem Fall strafbar, wenn für die Untervermietung eine Untermiete vereinbart oder entgegengenommen wird, die in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Leistung (Wohnwert) steht und in der kriminellen Absicht gehandelt wird, den Mieter „auszubeuten“.
a. Ausbeutung
Voraussetzung ist zunächst, dass der Hauptmieter als Vermieter die Zwangslage, den Leichtsinn, die Unerfahrenheit oder die erhebliche Willensschwäche des Untermieters ausnutzt. Das Gesetz verwendet dafür ausdrücklich den Begriff „Ausbeutung“.
Eine Zwangslage liegt vor, wenn der Untermieter dringend Wohnraum benötigt. Auf die Gründe kommt es nicht an.
Unerfahrenheit beruht auf dem Mangel an Geschäftskenntnis und Lebenserfahrung, so dass der Untermieter gegenüber dem Durchschnittsmenschen benachteiligt ist. Fehlende Sprachkenntnisse genügen dafür nicht.
Bei einer erheblichen Willensschwäche erkennt das Opfer zwar, dass die Forderung wucherisch ist, kann aber aufgrund psychischer Gegebenheiten daraus keine Konsequenz ziehen.
Die Komponente der Ausbeutung kennzeichnet eine besonders intensive, anstößige und damit kriminelle Art der Ausnutzung der Situation einer anderen Person. Neben dem Hauptmieter als Untervermieter kommt auch der Wohnungsvermittler (Makler) in Betracht, sofern er eine eigene Entscheidungsbefugnis über den Abschluss des Mietvertrages besitzt.
b. Missverhältnis Untermiete / Wohnwert
Das Missverhältnis wird nicht dadurch aufgehoben, dass der Vermieter wegen eigener hoher Aufwendungen keinen Gewinn erzielt (BGH NJW 1982, 896).
Im Tatbestand wird ausdrücklich auch auf Nebenkosten Bezug genommen, um zu vermeiden, dass bei zulässiger Mietzinsforderung über die Nebenkosten ein überhöhter Vorteil erlangt wird.
Erweist sich die Miete als überhöht, ist zum Schutz des Untermieters nicht der gesamte Untermietvertrag nichtig. Nichtig ist vielmehr nur die Mietvereinbarung, die auf ein angemessenes Maß zurückgeführt wird.
Der Täter wird zusätzlich bestraft, wenn er den Untermieter in wirtschaftliche Not bringt oder gewerbsmäßig handelt (§ 291 II StGB).
Zivilrechtlich besteht die Konsequenz darin, dass die Vereinbarung einer erhöhten Miete nichtig ist (§ 134 BGB). Soweit die subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen des § 291 StGB (Ausnutzung einer Zwangslage des Mieters/Untermieters) nicht zu begründen sind, kann sich die Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung auch aus § 138 BGB (sittenwidriges Handeln) ergeben, soweit das „Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden“ verletzt ist.
Klagt der Untermieter auf Rückzahlung der erhöhten Untermiete, muss er selbst darlegen und beweisen, aus welchen Gründen die Untermiete in einem auffälligen Missverhältnis zum Wohnwert steht.
II. Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG
Die Vorschrift schränkt den marktwirtschaftlichen Grundsatz von Angebot und Nachfrage ein und ist letztlich Ausdruck der sozialen Marktwirtschaft (Sozialwucher). Auch hier ist lediglich die Miethöheabrede nichtig, da dem Untermieter nicht gedient wäre, wenn der gesamte Mietvertrag nichtig wäre (BGH WuM 1984, 68). Die Tatbestandsmerkmale haben andere Ansatzpunkte als die des § 291 StGB. Es fehlt die kriminelle Komponente.
Ansatzpunkte sind hier das Vorliegen eines geringen Angebots an Wohnraum, das Ausnutzung des geringen Angebots durch den Vermieter und das Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.
a. Geringes Angebot an Wohnraum
Ein geringes Angebot an Wohnraum ist anzunehmen, wenn die Nachfrage das örtliche Angebot um mindestens 5 % übersteigt (LG Hamburg WuM 1994, 696).
Als Indizien für ein geringes Angebot gelten u.a. folgende Merkmale:
- Diktat der Mietbedingungen durch den Vermieter
- Eklatanter Anstieg Nachfragen der Wohnung sind präsent über Wohnungsamt
- Erlass einer Zweckentfremdungsverordnung in der Kommune
- Hohe Zahl registrierter Obdachloser
Gegenindizien:
- Hohe Wohnraumleerstände
- reduzierte Mieten bei Neuvermietungen
- erfolglose Zeitungsanzeigen von Vermietern
- Aufhebung einer Zweckentfremdungsverordnung
b. Ausnutzen der Wohnraumsituation
Vor allem in Bezug auf dieses Tatbestandsmerkmal ist vieles streitig und unklar. Die Rechtsprechung fährt keine klare Linie.
Ein Vermieter nutzt die Wohnraumsituation aus, wenn durch die Gestaltung des Mietpreises der Marktmechanismus ausgeschaltet wird und der Mieter nicht auf billigeren Wohnraum ausweichen kann. Auf eine eventuelle Zwangslage des Mieters kommt es nicht an (so aber in § 291 StGB, deshalb ist das Verhalten des Vermieters in diesem Fall strafbar). Der Vermieter nutze ein geringes Angebot bereits dann aus, wenn er bei einem ausreichenden Angebot an Wohnraum den vereinbarten Mietzins nicht erzielen könnte (LG Hamburg WuM 2000, 424).
Keine Ausnutzung soll vorliegen, wenn sich der Mieter bei der Wohnungssuche auf einen Sondermarkt beschränkt, die Wohnungssuche nur in einem bestimmten bevorzugten Gebiet und nicht im gesamten Stadtgebiet vornimmt oder ein Sonderobjekt anmieten will (LG Hamburg MDR 1999, 1258).
Nach überwiegender Rechtsprechung muss das geringe Angebot nur bei Mietvertragsabschluss vorliegen (HansOLG Hamburg WuM 1999, 209). Es muss nicht jedes Jahr neu überprüft werden.
Streitig ist in der Rechtsprechung, inwieweit subjektive Umstände einbezogen werden müssen („Kaviar-Rechtsprechung“). Ein Ausnutzen liegt danach nicht vor, wenn der Mieter die geforderte Miete ohne Weiteres oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist (LG Hamburg ZMR 2005, 458). So sei im Falle der Stadt Hamburg nicht auf den gesamten Hamburger Wohnungsmarkt abzustellen, sondern auf entsprechende Teilmärkte, auch in Form von Stadtbezirken. Gerade wenn der Mieter ausschließlich in einem bestimmten noblen Stadtviertel Wohnraum sucht, greife § 5 WiStG nicht ein.
Soweit sich das geringe Angebot allein aus der Zugehörigkeit zu einer bestimmten Personengruppe ergibt (Studenten, Ausländer) muss dieser Interessentenkreis nach objektiv bestimmbaren Kriterien abgegrenzt werden, da es nicht darum geht, die Ausnutzung einer individuellen Notlage zu ahnden, sondern an eine gleichförmig gegebene Marktsituation angeknüpft wird (OLG Hamm WuM 1986, 206).
c. Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenzen 120 % – 150 %
Danach ist zunächst die ortsübliche Miete zu ermitteln, die sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung bestimmt. Außerdem sind sämtliche vom Vermieter erbrachten Leistungen zu erfassen (Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, Abstellplatz, Gartennutzung).
Sofern der Wohnraum möbliert vermietet wird, ist ein angemessener Zuschlag anzusetzen.
Nach § 5 II 2 WiStG ist eine Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist, ausnahmsweise nicht unangemessen hoch. In diesem Fall kann die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % maximal bis zu 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten werden (OLG Hamburg WuM 1992, 527).
Der Vermieter muss die Höhe der geltend gemachten laufenden Aufwendungen durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegen. Zu den laufenden Aufwendungen hören die Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten. Die Kapitalkosten beinhalten auch die Zinsen für Fremdmittel sowie Erbbauzinsen. Soweit der Vermieter das Objekt nicht vollständig fremdfinanziert hat, kann er auch fiktive Eigenkapitalkosten in Ansatz bringen (BGH WuM 1995, 428).
Fazit
Wer allgemein Wohnraum an einen Untermieter vermieten möchte, sollte maximal 20 % an Untermiete mehr verlangen, als er selbst an den eigenen Vermieter bezahlt. Berechnungsgrundlage ist im Idealfall die Wohnfläche. Jeder Euro, der mehr verlangt wird, begründet ein unangemessenes Risiko, das im ungünstigsten Fall nicht mehr im Verhältnis zum Gewinn steht. Untermiete sollte also allenfalls als Entlastung der eigenen Mietverpflichtung gesehen, nicht aber zur Erzielung von Gewinn missbraucht werden. Vermietung bedeutet letztlich auch soziale Verantwortung. Übertreibungen haben selten Bestand.
28.08.2017 - 14:48
Hallo Dennis,
Danke für den ausführlichen Artikel. Wie sieht es denn in folgendem Fall aus?
Person A mietet von Person B eine Ladenfläche für den Zeitraum von 1 Jahr unter. Der Mietzins beträgt 2.500€ netto (inkl. NK). Nun erfährt Person A nach ein paar Monaten, dass Person B wohl nur um die 1.000€ Miete netto zahlt. Die übliche Miete für vergleichbare Räume liegt wohl bei 1.000-1.600€.
Ein weiterer Punkt ist, dass Person B Person A vor dem Unterzeichnen erzählt, wie viele Kunden vorbei laufen. Tatsächlich aber ist die Lage eher bescheiden und die Straße ist bei weitem nicht so gut besucht, wie die Nachbarstrassen.
Könnte Person A wegen Wucher aus dem Mietvertrag sofort aussteigen?
Vielen Dank für deine Antwort.
VG Maren
29.08.2017 - 07:42
Hallo Maren,
ich gehe davon aus, dass der Vermieter dem Untermieter nicht X Kunden zugesagt hat. Schon garnicht schriftlich. Im Gewerbemietrecht können Sie alles mögliche vereinbaren. Lassen Ihre Fragen ggf. unter Einbeziehung des Mietvertrages rechtlich von einem Anwalt prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2017 - 10:55
Hallo Dennis,
im folgenden Fall wurde im Untermietverhältnis die “Grundmiete” auf 580€ angesetzt (+Nebenkosten) und im Nachhinein herausgefunden, dass die Miete im Hauptmietverhältnis 470€ beträgt. Der Vermieter hat der Untervermietung zugestimmt, wusste jedoch nichts von der Erhöhung.
Die Wohnung wurde an den Untermieter in möbliertem Zustand überlassen.
Würde es sich in deinem erachten in diesem Fall lohnen einen Teil der Miete zurückzufordern, bzw. rechtliche Maßnahmen zu ergreifen?
Vielen Dank im Voraus und viele Grüße,
Lukas
04.10.2017 - 15:00
Hallo Lukas,
was ist denn Ihr Ansatz – mit welcher Begründung möchten Sie einen Teil der Miete zurückfordern?
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.10.2017 - 16:19
Hallo Dennis,
in unserem Fall hat Person A ihr Zimmer in einer WG untervermietet an Person B. Person A hat mit dem Hauptmieter einen Vertrag indem sie 290 € Miete (inkl. aller Nebenkosten) bezahlt. Jetzt ist Person B in ihr untervermietetes Zimmer eingezogen und bezahlt 390€ (inklusive aller Nebenkosten). Das Zimmer ist weder möbiliert noch wurden gemachte Vereinbarungen wie das Spachteln der Löcher und Streichen vor Einzug vorgenommen. Darf Person A als Untervermieter die Miete um ganze 100 € (34% Mietsteigerung) hochsetzten?
Vielen Dank schonmal im Voraus
LG, Carolin
26.10.2017 - 15:26
Hallo Carolin,
ich sehe da kein wirkliches Problem. Der Vertrag besteht zwischen den Untermietern und es herrscht weitestgehend Vertragsfreiheit. Voraussetzungen ist, dass der Vermieter und Hauptmieter der Unteruntervermietung zustimmt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.11.2017 - 23:04
Hallo Dennis,
entspricht diesem Fall nicht einem Verhältnis zum Gewinn?
Und wenn B davor nicht gesagt würde, wie viel A für das Zimmer als Miete bezahlt?
Darf Person A, in diesem Fall, so viel Geld verlangen, wie sie möchte?
Vielen Dank im Voraus für deine Antwort.
LG, Angel
18.05.2019 - 09:20
Lieber Dennis,
vlt.kannst Du mir auch mit einem Tipp weiterhelfen. Ich wohne in einer WG, bin Hauptmieterin und untermiete ein Zimmer. Die Kosten habe ich gerecht verteilt (WM, Strom, TV/WLAN, Müll, Gez), alles was so in einem Haushalt an Kosten anfällt. Nun darf meine Mitbewohnerin alle Räumlichkeiten der Wohnung nutzen (bis auf mein Zimmer) und da ihr Zimmer fast 5qm größer ist als meins, habe ich den Betrag aufgerundet und sie zahlt monatlich ca.10€ mehr als ich.
Zählt das schon als Gewinn?
Komme mit dem Begriff nicht so richtig klar und überlege, ob ich deswegen noch eine Steuererklärung brauche.
Vielen Dank für Deine Antwort!
Tolle Seite übrigens, Agnes
19.05.2019 - 07:48
Hallo Agnes,
Sie zahlen für das große Zimmer auch anteilig mehr Mieter an Ihren Vermieter. Es entsteht also kein Gewinn. Zum Thema Steuer(erklärung) sollten Sie sich unabhängig informieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.02.2018 - 14:54
Hallo Dennis,
Ich wohne in einer 3-er Wg als Untermieterin. Als ich vor 1,5 Jahren einzog, unterschrieb ich mit der damaligen Hauptmieterin einen Untermietvertag, in dem die Warmmiete zwar angegeben, die jeweiligen Nebenkosten (Strom,Internet,) aber nicht aufgeschlüsselt waren, da die Hauptmieterin angeblich “nicht genau wusste” wie hoch diese waren und sie selbst den Betrag der Warmmiete vom Vorgänger übernahm. Vor einem halben Jahr gab es einen wechsle des Hauptmieters. Wir setzten einen neuen Untermietvertrag auf und konnten uns den Betrag der Warmmiete mit den jetzt bekannten Nebenkosten nicht erklären. Somit übernahm die neue Hauptmieterin den alten Betrag der Warmmiete wieder von der Vorgängerin. Nun habe ich das Thema wieder aufgegriffen und wir haben alles nochmal neu durchgerechnet. Es stellte sich raus, dass meine Mitbewohnerin und ich seit Mietbeginn knapp 20 Euro mehr Warmmiete zahlen, als die Hauptmieterin. Ich habe nun von meiner jetzigen Hauptmieterin verlangt, und diese Mehrbeträge nachzuzahlen und sie willigte ein.
Ich setzte mich ach mit der vorherigen Haupmieterin in Verbindung und schilderte ihr den Fall. Sie bestätigte zwar meine Rechnung und dass ein mehrbertag bestand, sieht sich jedoch nicht dazu verpflichtet eine Nachzahlung zu leisten. Die argumentierte, dass sie schließlich Haupmieterin war und damit mehr Verantwortung hatte und somit mehr Miete verlangen darf. Diese Vereinbarung wurde jedoch nie getroffen. Außerdem hätten wir vor Vertragsbeginn über eine Aufschlüsselung der Nebenkosten in Kenntnis gesetzt werden müssen, oder nicht? Außerdem sag sie, es sei nirgens niedergeschrieben, dass man die Miete durch die Anzahl der in der WG lebenden Personen teilen muss.
Wie sieht die Rechtslage hier aus? Durch die monatlichen Mehrbeträge hatte sie einen Gewinn von knapp über 10%.
Vielen Dank im Voraus!
04.02.2018 - 16:28
Hallo Natalie,
ich sehe erstmal kein Problem, wenn die Hauptmieterin nicht 1:1 die Mietkosten weiterberechnet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.03.2018 - 15:55
Hallo Dennis,
in einem Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter steht, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf. Die Wohnung war von Anfang an darauf ausgelegt, dass es einen Hauptmieter gibt, der an mehrere Personen untervermietet. Mittlerweile haben die Untermieter mehrfach gewechselt. Trotz mehrfacher mündlicher Aufforderung vom Vermieter wurden die Untermieter nie vom Hauptmieter vor Untervermietung vorgestellt. Darüber hinaus berechnet der Hauptmieter den Untermietern in Summe einen Aufpreis von mehr als 20%, als im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter.
Muss der Mieter den Vermieter fragen bzw. evtl. eine schriftliche Zustimmung einholen, bevor er ein (neues) Untermietverhältnis eingeht oder tritt hier evtl. ein Gewohnheitsrecht ein?
Darf der Mieter einen Aufschlag in der Höhe nehmen, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen und ohne eine Mehrleistung wie bspw. eine Möblierung vorzuhalten?
Über eine Nachricht würde ich mich sehr freuen.
Viele Grüße Manfred
12.03.2018 - 13:17
Hallo Manfred,
natürlich muss der Mieter vor der Untervermietung die Genehmigung einholen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.04.2018 - 12:10
Wie sieht es denn in diesem Fall aus: A ist Hauptmieter der 3-Raum-Wohnung mit Warmmiete (ohne Strom) von 550 €. Er plant einen längeren Auslandsaufenthalt und vermietet die gesamte Wohnung an eine 2er-WG, also die beiden großen Zimmer möbliert inkl. aller Nebenkosten und DSL für jeweils 600 €. Das kleine Zimmer kann von den WG-Partnern mitgenutzt werden, außer A kehrt gelegentlich auf Heimaturlaub zurück. Sind die Möblierung und die zusätzlich inkludierten Dinge (Strom, DSL…) ausreichend, die Erhöhung von 550 € auf 1200 € zu rechtfertigen, wenn man zusätzlich mit betrachtet, dass es zudem ein alter (Haupt)-Mietvertrag ist, bei welchem lange keine Mieterhöhung erfolgte (und das Risiko besteht, das demnächst mal eine kommt)…Die Nachfragesituation ist derweil so, dass mittlerweile auch 600 € für ein Zimmer mit Kusshand gezahlt werden…(ein weiterer Grund, weshalb das Hauptmietverhältnis keinesfalls aufgegeben werden soll).
Die Untermieter würden keinesfalls klagen, aber falls anderweitig eine Klage (z.B. durch den Hauptvermieter oder so) kommt, kann es dann zu einem Bussgeld kommen?
Kann es, außer einer fristlosen Kündigung, weitere Folgen haben, falls gar keine Genehmigung zur Untervermietung eingeholt wurde? Habe ich richtig verstanden, der Hauptvermieter muss nicht über die Höhe des Untervermietungszinses informiert werden?
Vielen Dank!
Tom Meyer
18.05.2018 - 10:40
Hallo Dennis,
Ich würde gerne wissen, wie dieser Fall beurteilt wird.
Zwei Geschwister mieten eine größere Wohnung und die Eltern ziehen mit. Nun hat aber die gemeinsame Schwester (allein erziehend) mit 2 kleinen Kindern keine Möglichkeit eine eigene Wohnung zu finden und möchte auch mit einziehen. Der Vermieter der beiden Geschwister macht mit der anderen Schwester einen Untermietvertrag und erhöht dann die monatliche Gesamtmiete incl. Nebenkosten um 20% sowie dementsprechend auch die Kaution.
Dann zieht aber überraschend einer der Geschwister aus die den Mietvertrag mit dem Vermieter geschlossen haben.
Die Miete bleibt aber weiterhin die gleiche.
Mich würde interessieren ob das alles Rechtens ist.
Vielen Dank für die Antwort und beste Grüße
Georg
18.05.2018 - 13:11
Hallo Georg,
warum schließt der Vermieter einen Untermietvertrag mit einem weiteren Mieter, der in die Wohnung einzieht? Vermieter vermieten, Mieter vermieten unter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.06.2018 - 09:32
Hallo Herr Hundt,
Die Texte beziehen sich ja in erster Linia auf die üblichen Kosten für vergleichbare Wohnungen.
Würde der Tatbestand von Wucher ebenfalls bestehen, wenn 1 1/2 von vier Zimmern für 700€ vermietet werden (inkl aller Kosten) und sich dann aber herausstellt, dass die Miete für die gesamte Wohnung sich nur auch 670€ beläuft (zzgl. Nebenkosten ca 140€)?
Die Miete ist de facto ziemlich weit unterm Mietspiegel, weil der Vertrag sehr alt ist. Aber ist ein solches Missverhältnis von tatsächlichen Kosten und Untervermietung zulässig?
Viele Dank!
Karo
30.07.2018 - 07:11
Ich bin dabei eine Wohnung in Berlin zu kaufen. Im Mietvertrag mit dem alten Eigentümer steht eine Miete von 225 EUR + 70 EUR Nebenkosten. Es gab in den letzten 10 Jahren keine Mieterhöhung. Der Eigentümer hat sich hier wenig bemüht, vielleicht auch aus Unkenntnis.
Über den Makler haben wir erfahren, dass die Mieterin dort selbst nicht wohnt und die gesamte 1 Zimmer Wohnung von 33 m2 untervermietet hat. Neutral und freundlichen haben wir um Besichtigung der Wohnung gebeten und haben die Untermieterin, eine Britin kennengelernt. Die Wohnung war in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand, was letztlich erstmal nicht so tragisch ist. Prikär ist das Ganze, dass die eigentliche Mieterin einen Untermietvertrag in englisch geschrieben hat und in diesem Vertrag nicht klar hevorgeht, dass sie innerhalb eines Jahres den Vertrag nach deutschem Mietrecht kündigen darf. Die Untermieterin macht einen nicht wirklich geschäftsfähigen Eindruck. Möchte ihr aber insbesondere helfen, da sie tatsächlich für die Wohnung 750 EUR zahlt. In der Gegend Friedichshain ist das theoretisch erzielbar, aber für mich ganz klar, dass die eigentliche Mieterin eine ganze Wohnung dazu nutzt um Geld nebenbei zu erwirtschaften. Aus meiner Sicht ist auch dieser ominöse Untermietvertrag unlaut. Die Möbel wenn man das dazu sagen kann, sind objektiv zu betrachten primär Sperrmüll und haben nichts mit halbwegs wertigen Möbeln zu tun. Ich war fassungslos, wie man so dreist sein kann, Menschen (eine dunkelhäutige Britin mitte 20) so dermaßen auszubeuten. Das ist natürlich auch ein bisschen das Verschulden des noch Eigentümers. Die Untermieterin sagte, dass sie sich die Wohnung nicht mehr leisten kann und sie noch eine Miete zahlen muss und der Untervermietvertrag endlich ausläuft. Ich habe ihr angeboten, dass sie sofern ich endgültig alle Unterlagen habe, die Mieterin anzeigen werde und ihr eigentlich hiesiges auch empfehlen möchte. Ausserdem kann sie bis auf weiteres in der Wohnung wohnen bleiben, bis sie vielleicht was neues gefunden hat. Ob das in 6 Monaten oder ein Jahr ist, spielt dabei keine Rolle. Die eigentliche Mieterin hat einen Vertrag mit dem alten Eigentümer abgeschlossen. Ich möchte dieser Mieterin an sich frsitlos kündigen. Ist das überhaupt generell möglich und was ist hier zu beachten? Anzeigen starfrechtlich werde ich die Dame so oder so, weil sie dermaßen arglistig handelt, dass es einen sprchlos macht, und das als Yogalehrerin.
30.07.2018 - 13:05
Hallo Rey,
die dauerhafte Untervermietung müssen Eigentümer nicht dulden. Lassen Sie die Möglichkeit der Kündigung hier prüfen: Kündigung möglich? (für Vermieter)
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.08.2018 - 10:46
Hallo Herr Hundt,
wie sieht das ganze bei vergünstigter überlassung innerhalb des zulässigen Rahmens innerhalb der Familie aus.
Z.B. Vater vermietet an Sohn, Sohn vermietet selbst ein Stockwerk weiter,
Gibt es in dieser Konstellation Probleme wenn der Sohn etwa 560€ bezahlt, aber selbst dann z.b mehr als die Hälfte einkassiert, wenn z.B. marktübliche Miete der untervermieten Wohnug 400 beträgt und er diese auch voll verlangt.
30.08.2018 - 10:57
Hallo maba,
besprechen Sie das bitte mit Ihrem Steuerberater. Mit fällt dazu das Stichwort “Gestaltungsmissbrauch” ein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.02.2023 - 11:34
Hallo Dennis.
Ich mache gerade ein Auslandsemester und untervermiete deswegen mein Zimmer in einer WG, natürlich mit Erlaubnis meines Vermieters. Ich bezahle kalt ca 400 plus ungefähr 60 Nebenkosten. Mein zimmer vermiete ich möbliert und warm mit alle Nebenkosten (internet, Strom, gas) für 550€, da ich alle Möbeln bezahlt habe und am Ende des Jahres mehr Kosten auf mich zukommen wegen Gas- und Stromverbrauch. Im Untermietervertag steht nur, dass das Zimmer möbliert vermietet wir mit alle Nebenkosten inklusive und es wird nur die Warmiete genannt, also die 550€. Jetzt will meine untervermiter nach 2 Monate nicht mehr für die Möbeln zahlen da laut ihr, nicht wusste dass sie dafür zahlt obwohl im Vertrag steht, dass das Zimmer möbliert vermietet wird, steht aber nicht speziell wie sich die gesamte Miete zusammen stellt. Die war einverstanden mit der Höhe der Miete und Vertrag wurde unterschrieben.
Habe ich was falsches gemacht? Hat meine Untervermieter das recht weniger Geld jetzt zu verlangen?
14.02.2023 - 19:14
Hallo Lilian,
ich sehe kein Problem auf Ihrer Seite und Sie sollten entsprechend auf den Vertrag verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.11.2018 - 21:19
Hallo Zusammen,
ich bin Vermieter eines kleinen Objektes in einer florierenden Stadt mit einer größeren Universität. Das Objekt ist kernsaniert und gehoben / hübsch ausgestattet. Ich vermiete brutto warm incl. Strom + Internet + gehobener Einbauküche + Waschmaschine + Wäschetrockner + Zentralstaubsauger (und fair use Klausel)
Als im Endspurt das Geld ausging musste ich die Vermarktung starten, und war seinerzeit froh über einen asiatischen Herren, der drei Wohnungen mietete um asiatische Schüler / Auszubildende während der Ausbildung im Ausland (also hier) unterzubringen.
Ich berechne 15 € pro Meter (was viel ist, aber meines Gewissens nach mit der Leistung gedeckt ist, ich muss mich nicht schämen wenn ich in den Spiegel schaue). Zielkundschaft waren ausschließlich Studi WGs. 3 Studis in einer 3 Zimmerwohnung, jeder für 300 € all-incl. Flat. Oder Päärchen für 2x 300 in der Einzimmerwohnung. Da ich viele ausländische Studenten habe biete ich (von mir definierte) Möbel für 2 % vom Neupreis pro Monat zur Miete an. Die drei Zimmer Wohnungen des Herren habe ich entsprechend für 75 € / mtl. möbliert.
Jetzt hat der Herr die 3 Zimmer Wohnung für 280 € pro Bett (2 Zimmer á 2 Bett) und 1 Zimmer für 300 € weiter vermietet. Also in Summe 1420 € für 62 m² warm, all-in, möbliert.
Wie komme ich als Vermieter aus der Nummer wieder raus.Mir tut es um die jungen Leute leid. Ich will das nicht unterstützen.
Viele Grüße
Stefan Rond
27.11.2018 - 10:17
Hallo Stefan,
prüfen Sie Ihren Mietvertrag – Was haben Sie dort bzgl. der Untervermietung vereinbart?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2018 - 19:25
Hallo Dennis,
folgende Klausel haben wir im Vertrag:
Die Mieterin ist berechtigt einzelne Zimmer an ausländische Schüler / Auszubildende weiterzuvermieten. Wechsel der Untermieter sind per Mail vorab bekannt zu geben. Alle gesetzl. Meldepflichten gehen auf den Untervermieter über ……
Und noch diverses zu Nebenkosten (Fair-Use Klausel und incl. Volumen).
Grundsätzlich ist die Erlaubnis zum Weitervermieten da. Es ist allerdings ein normaler Vertrag zur Nutzung als Wohnung.
Meine Hoffnung ist, dass ich aufgrund Wucher den Vertrag beenden kann, oder aufgrund Gewerblichkeit.
VG
Stefan
02.12.2018 - 09:14
Hallo Stefan,
wenn ich Sie richtig verstehe, macht der Mieter genau das, was Sie vertraglich vereinbart haben. Nur die Miete ist Ihres Erachtens zu hoch. Schwierig, lassen Sie die Situation am besten im Details rechtlich von einem Anwalt bewerten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.06.2019 - 19:11
Hallo Dennis,
folgende Frage: Person A ist Hauptmieter einer Wohnung und zahlt ca. 800 Euro monatlich Miete in einem Berliner Stadtbezirk. Nun möchte Person A zu ihrem Partner ziehen und vermietet die Wohnung für 1350 Euro möbliert an Person B unter. Die Erhöhung ist dabei gewinnbringend beabsichtigt. Berlin ist seit Jahren für die Wohnungsknappheit bekannt.
Erfüllt das bereits die von dir genannten Straftatbestände von 291 StGB?
Mit freundlichen Grüßen
Dennis
06.02.2020 - 10:40
Hallo Dennis,
folgender Fall wurde mir jetzt bereits zum zweiten Mal in jeweils anderer Konstellation bekannt:
Der Hauptmieter mietet Fünfraumwohnung, vermietet vier Zimmer unmöbliert unter – gründet also eine Fünfer-WG.
Die vier Untermieter zahlen zusammen mehr, als der Hauptmieter an Mietaufwendungen hat.
Der Hauptmieter hat somit nicht nur keinerlei Aufwendungen für das eigene Zimmer mehr, sondern erwirtschaftet sogar noch ca. 10% Gewinn.
Besteht hier eine Mietpreisüberhöhung oder Wucher? Wie können sich die Untermieter wehren?
LG
10.02.2020 - 14:19
Hallo Anonymous,
ich kann hier leider nicht ausführlich antworten und möchte auf den detaillierten Artikel oben verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.03.2020 - 11:04
Hallo. Ich habe eine Frage zu meiner Wohnung.
Ich möchte sie für 3 Monate untervermieten. Ich untervermiete sie natürlich mehr als ich Miete zahle, denn ich vermiete meine Wohnung mit allen Möbeln unter (inkl. Bettwäsche, Handtücher, komplett ausgestattete Küche, Staubsauger, Waschmaschine etc).
Der Untervermieter zahlt ja nun direkt an den Vermieter oder? Da ich ja auf die Miete einiges aufgeschlagen habe (für meine Möbel etc). müsste ich doch diesen Mehrbetrag erhalten? Wie funktioniert denn das? Oder zahle ich weiterhin die normale Miete an meinen Vermieter und der Untervermieter zahlt mir seine Miete? Vielen Dank und freundliche Grüsse, Kira.
29.03.2020 - 09:16
Hallo Kira,
die Untermiete zahlt der Untermieter an Sie als Mieterin / Untervermieterin. Sie zahlen Ihre vereinbarte Mieter an den Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.08.2020 - 15:13
Hallo zusammen,
wie sieht es in der folgenden Situation aus.
Ich muss aus beruflichen Gründen die Stadt wechseln und möchte meine Wohnung gerne untervermieten.
Ich zahle generell wenig für die Wohnung und hatte seit 10 Jahren keine Mieterhöhung obwohl ich in einer Top Lage in einer Großstadt Wohne. Dementsprechend würde ich die Wohnung gerne halten.
Dürfte ich eine Miete verlangen die der Wohnung und dem Mietspiegel der Gegend entsprechen würde,
auch wenn ich selber deutlich weniger Miete zahle?
Ich zahle ca. 13 Euro pro Quadrat Meter während der Mietspiegel für die Gegend bei knapp 25 Euro liegt.
Vielen Dank und Gruß
Peter
28.11.2020 - 14:44
Hallo,
ich wohne zur Untermiete und zahle 1300EUR für die Wohnung, für die meine Mieterin 650EUR zahlt. Die Wohnung ist möbiliert (altes Sofa, Tisch, Bett), mein Vertrag ist auf ein Jahr befristet und wurde schon ein Mal verlängert. Derzeit wird der Mietpreis in Berlin für die Wohnung wg. des neuen Gesetzes noch mal gesenkt. Meine Vermieterin hat die Preissenkung nicht auf mich weitergegeben. Ich habe also zwei Fragen: kann man die Untermiete, die das doppelte der Hauptmiete ist als Wuchmiete bezeichnen? Müsste die Vermieterin die Mietsenkung, die sie von Hauptmieter bekommen hat an mich weitergeben? Vielen Dank!
03.12.2020 - 09:25
Hallo Anna,
lassen Sie Ihren Vertrag und die aktuelle Situation rechtlich prüfen. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.02.2021 - 18:37
Hallo Mietrecht.org, hallo Herr Hundt,
Ich habe meinen Vermieter nach einer Untermieterlaubnis gefragt.
Dieser hat diese auch erteilt schreibt aber dass “Die mit der Untervermietung verbundenen Mieteinnahmen nicht die von Ihnen zu zahlende Miete and die Vermieterin übersteigen darf”.
Ich selbst wohne ebenfalls in der Wohnung und ich erhebe 20% auf die Grundmiete da ich vollmöbliert vermiete, sowohl die Zimmer als auch alles andere ist voll eingerichtet, es sind aber auch nur knapp 20 Euro pro Partei.
Jetzt meine Frage, was genau meint mein Vermieter damit wohl? Dürfen meine Gesamteinnahmen durch meine zwei Untermieter meine Gesamtmiete nicht übersteigen, oder betrifft dies bereits den m² Preis?
Viele Grüße
Tobias
26.02.2021 - 19:00
Hallo Tobias,
die Formulierung ist zweideutig – vielleicht fragen Sie beim Vermieter nochmals nach. Übrigens, auch ein kleiner Untermietzuschlag, den Sie an den Vermieter zahlen, wäre nicht unüblich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.03.2021 - 22:52
Rechtsfall Sozialwohnung Hamburg
Hauptmieter A vermietet die gesamte Sozialwohnung 50m2 (einfach möbliert).
Die Sozialwohnung kostet ca. 300€ kalt und 500€ warm (Incl. Strom).
Der Untermieter B zahlt 850€ Kaltmiete und 250€ Nebenkosten also 1100€ Gesamte für die gesamte Wohnung. Die Vermietung ist Zeitlich auf 19 Monate Vertraglich abgeschlossen.
Welche Rechtlichen Schritte kann man als Untermieter B gegen den Vermieter A angehen?
17.03.2021 - 08:23
Hallo John,
was genau möchte der Untermieter denn erreichen?
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.04.2021 - 06:29
Hallo,
vielen Dank für Ihren Artikel.
Zu meiner Frage:
Ich bin aus sehr dringenden gesundheitlichen Gründen dazu gezwungen, meine Wohnung unterzuvermieten. Da ich aber übergangsweise nun eine andere Wohnung für mich selbst anmieten muss, die deutlich teurer ist als meine gegenwärtige, und ich finanziell im Moment recht klamm dastehe, würde ich gerne bei meiner Wohnung einen höheren Aufschlag auf die Miete von meinem zukünftigen Untermieter verlangen.
Im Detail zahle ich für meine 35 m² Wohnung zur Zeit ca. 320 € warm. Ich würde gerne diese Wohnung für 550 € warm möbliert untervermieten.
Allerdings ist die ortsübliche Miete für eine Wohnung wie die meine hier höher als 550 €. Selbst mit 550 € ist diese Wohnung noch vergleichsweise günstig.
Bin ich nun berechtigt, dies zu tun, oder würde man dies als Mietwucher bezeichnen?
Ich möchte betonen, dass ich auf keinen Fall Gewinn machen möchte. Ich will nur die Kosten decken, die für meine neue Wohnung mir zusätzlich entstehen.
16.04.2021 - 10:22
Hallo Michael,
Gewinn machen Sie in dem Moment, in dem Sie Ihre Wohnung zu einer höheren Miete vermieten, als Sie selber zahlen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.04.2021 - 04:01
Hallo Dennis,
aber würde mein Vorhaben als Mietwucher gelten?
Das mit dem Gewinn war eher eine zusätzliche Anmerkung. Hauptsächlich müsste ich wissen, ob mein Plan insgesamt als Mietwucher gelten könnte und ich dann strafrechtlich belangt werden könnte.
Viele Grüße
Michael
17.04.2021 - 13:42
Hallo Michael,
Sie müssen sich grundsätzlich an die ortsübliche Miete halten. Viele Infos zum Thema Wucher finden Sie oben im Artikel.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.04.2021 - 17:52
Hallo Dennis,
vielen Dank für Ihre Auskunft, dann hatte ich das im Artikel wohl alles richtig verstanden.
Vielleicht kurz noch etwas anderes: Kann man Sie eigentlich auch engagieren? Weil ich habe auch eine Geschäftsidee in Bezug auf An- und Vermietung und müsste da vielleicht rechtlich etwas abklären.
Allerdings jetzt nicht sofort, ich muss erst mein privates Wohnungsproblem lösen. Ich bin eigentlich im Bereich IT hauptsächlich tätig, aber ein zusätzliches finanzielles Standbein könnte nicht schaden im Moment.
Viele Grüße
Michael
19.04.2021 - 12:08
Hallo Michael,
ich kann Sie leider nicht beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.10.2021 - 20:26
Hallo Herr Hundt,
eigentlich steht ja schon alles in Ihrem Beitrag. Dennoch möchte ich mich an einer Stelle vergewissern:
Ich habe zwei Zimmer einer 4 Zimmerwohnung an zwei Untermieter untervermietet. Ich selbst habe meinen Hauptwohnsitz verlagert und die Wohnung behalten, um dort alle zwei Wochen Umgang mit meinen Kindern zu haben. Diese haben ihren Lebensmittelpunkt aber bei ihrer Mutter in einer anderen Wohnung.
Ich rechne nun Folgendes: Die Fläche des jeweiligen Zimmers wird mit dem Anteil der gemeinschaftlich genutzten Fläche addiert. Das Ergebnis wird anteilig auf meine Ausgaben angewendet. Im Ergebnis liegt die von mir verlangte Untermiete (warm) mit 40% über dem was meine jetzige Rechnung mit ausgibt. Damit bin ich wohl deutlich über den 20%.
Gewinn habe ich keinen gemacht, da unter dem Strich dennoch Kosten zu tragen waren. Im Vergleich zu üblichen Miete für einzelne Zimmer in der Gegend liegt die Untermiete aber unter dem Durchschnitt.
Ist es nun angemessen oder ein Wucher?
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus
Sven
14.10.2021 - 20:31
Oh, natürlich ist die Wohnung möbliert und alles (von der Gabel bis zur Waschmaschine) durfte mitbenutzt werden. Lediglich das Zimmer selbst wollte der eine Untermieter selbst einrichten. Daher blieb es bei dem Einbauschrank dort. Lebensmittel hat jeder selbst besorgt.
VG
Sven
14.10.2021 - 21:50
Hallo Sven,
ich kann Ihnen leider nicht wirklich helfen… am Ende gibt es immer dann Schwierigkeiten, wenn Sie mit dem Untermieter oder dem Vermieter Probleme bekommen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.10.2021 - 19:33
Guten Tag, Herr Hundt,
wir sind zwei Studenten aus dem Ausland, die für 1050 + 150 Nebenkosten (Strom, Wifi, Elektrizität sind nicht drin) eine Wohnung gemietet haben. Die Wohnung hat vier Zimmer. Wir haben mit dem Vermieter vereinbart, dass wir die Wohnung vermieten können. Wir untervermieten daher Zimmer für 375 und 450 Euro an zwei Interessenten. (ganz normale Preise für den Bezirk)
Mein Freund und ich sorgen für Wifi, Gas und Strom für weitere ca. 300 Euro. Der Gesamtbetrag, den mein Freund und ich zahlen müssen, beträgt ca. 340 euro / Person. (wir haben die größten Zimmer)
Die Vermieterin beschwert sich darüber, dass es ihren Mitbewohnern gegenüber nicht fair sei und möchte einen Anwalt kontaktieren.
Die Mieten sind zwar höher, aber wir haben Verträge mit Lieferanten abgeschlossen und stellen Dinge für den Wohnraum zur Verfügung. Wir übernehmen die Verantwortung, kümmern uns um viele Sachen, die mit der Wohnung verbunden sind usw… (Die Interessanten sind mit der Preis einverstanden, denn es entspricht die Nachfrage.) Die Zimmer waren nicht ausgestattet.
Ist das ein Verstoß unsererseits?
Vielen Dank für Ihre Antwort und Hilfe!
VG
20.10.2021 - 07:45
Hallo Martin,
Sie sollten ausrechnen, ob Sie mehr als 120% als Mieter verlangen (im Vergleich zur Miete die Sie zahlen). Ziehen Sie also weitere Kosten wir Internet und Strom von der vereinbarten Miete ab. Erst ab 120% kann es Schwierigkeiten geben.
Darüberhinaus wird Ihr Vermieter als dritte Person hier kaum etwas ausrichten können. Ihre Untermieter müssten ein Problem mit der Miete haben.
Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.11.2021 - 10:55
Hallo Herr Hundt,
ich verstehe die 120 % , welche ich als Mieter verlangen kann nicht ganz.
Heißt es dass ich bei einer Miete von z.B 300 Euro maximal 360 Euro zur Untermiete verlangen darf also 20 Prozent mehr oder insgesamt 660 Euro also 120 % mehr ?
Werden die 120 % bezogen auf die Kalt – oder Warmmiete berechnet?
Vielen Dank im Voraus
Viele Grüße
Fenja
21.11.2021 - 13:08
Hallo Fenja,
die Nebenkosten sind für Sie durchlaufende Posten und spielen im Grunde keine Rolle. 100 Euro Kaltmiete (100%) = 120 Euro Untermiete (120%).
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.05.2022 - 09:09
Hallo Herr Hundt,
Unsere Wohnung die wir gerne untervermieten möchten gehört zu einem ganzen Wohnblock einer Genossenschaft, die unterdurchschnittlich günstige Mieten verlangt. Richten sich die maximalen 20% der möglichen Mehrverlangung von Miete nun an die sehr günstige Miete, die wir selber zahlen, oder an die viel teureren durchschnittlichen Mietpreise in der Nachbarschaft?
Könnten wir Probleme bekommen wenn wir sehr viel mehr als die Miete die wir selber zahlen, verlangen, selbst wenn der Mietspiegel der Nachbarschaft viel höher ist?
Danke für Ihre Antwort!
Fabienne
30.05.2022 - 10:51
Hallo Fabienne,
Gewinne müssen Sie versteuern. Relevant ist m.E. die ortsübliche Vergleichsmiete. Rechnen Sie damit, dass Ihr Vermieter den Vertrag sehen möchte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.07.2022 - 10:30
Hallo, ich bin Untermieterin in Berlin für mehrere Monate und als Französin würde ich gerne meine Rechte kennenlernen.
Mein Freund und ich sind für 1000€ pro Monat in eine WG eingezogen, die laut Anzeige 17m² groß war. Zunächst einmal ist die Fläche nach dem Ausmessen und der angemessenen Reduzierung der Balkone auf weniger als 9 m² gefallen und sie wollen uns das Geld nicht zurückzahlen, aber außerdem ist die Fläche zu klein für zwei Personen, wenn es 6 m² pro Erwachsener sind. Es stellt sich heraus, dass wir einen Mietvertrag unterschrieben haben, von dem wir vermuten, dass er in Wirklichkeit untervermietet ist. Der Hauptmieter erhöht nur die Mieten ins Unermessliche (z.B. 1000€ für eine winzige Fläche, aber er hat auch gerade Anzeigen geschaltet, um andere Mitbewohner zu ersetzen, die ausziehen, und während er vorher 700€ für etwa 10m² verlangte, verlangt er jetzt 1200€). Innerhalb weniger Monate erhöhte er die Mieten, sobald es einen Mieterwechsel gab, um mehr als 1300€. Natürlich ist die Lage auf dem Berliner Immobilienmarkt derzeit extrem angespannt, so dass sich alle auf die wenigen Angebote stürzen. Wenn man bedenkt, dass er einen riesigen Gewinn machen muss (er wohnt seit 18 Jahren in dieser Wohnung und lebt von der Untervermietung), ist das wirklich legal?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Mit freundlichen Grüßen
12.07.2022 - 11:46
Hallo Amelie,
Sie müssen prüfen, ob “Wucher” vorliegt und natürlich muss der Hauptmieter die Mieteinnahmen versteuern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2022 - 12:18
Hallo Dennis,
vielen Dank für die ausführliche Info, die sehr hilfreich ist.
Ich wollte mein Einzel-Zimmer-Wohnung komplet für 5 Monaten untermieten. Ich zahle meinen Hauptmieter 550 EUR kalt+Wasser und als nebenkost zahle ich selbst dann insgesamt 85 EUR. Dann sollte eigentlich die Untermiete 635 EUR sein. Allerdings habe ich die Wohnung selbst möbiliert und ich möchte gern montaltich 55 EUR für die Nutzung der gesamten Möbel verlangen. Wäre dies kein Problem?
Vielen Dank für deine Unterstützung im Voraus!
Beste Grüße,
Carol
13.12.2022 - 17:26
Hallo Carol,
steuerlich betratet werden Möbel abgeschrieben und stellen demnach auch Kostenpositionen dar. Alles andere sollten Sie mit einem Steuerberater besprechen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.01.2023 - 15:13
Hallo, ich vermiete meine Wohnung aufgrund eines Auslandsemesters unter und habe dazu auch bereits die Erlaubnis des Vermieters. Dabei ist die Miete jedoch auf meine Miete von 600€ begrenzt. Ist es trotzdem erlaubt Kosten für Strom, Internet, Möbel, etc. auf die Untermiete aufzuschlagen und beispielsweise 780€ zu verlangen?
Mit freundlichen Grüßen
26.01.2023 - 23:39
Hallo Emil,
schauen Sie nach, was Sie genau mit dem Vermieter vereinbart haben. Ich sehe bei Ihrem Vorschlag kein Problem.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.03.2023 - 11:15
Hallo Dennis,
wir sind zwei Hauptmieter aus Kiel und führen momentan einen Untermieterwechsel bezüglich des 3. Zimmers durch. Der Preis würde 300€ betragen, wenn man Kaltmiete + Nebenkosten auf qm aufteilen würde und unseren Bezug von Strom + Gas durch drei teilen würde. Wäre es rechtlich erlaubt die Untermiete auf knapp unter 500€ zu erhöhen? Diese Zahl ergibt sich daraus, dass das Zimmer außer einem Bett komplett möbliert ist, wir eine Waschmaschine (100€) und zudem eine Küche eigenständig eingebaut haben (Kosten für Küche ca. 1300€), was alles mitbenutzt werden kann. Der Einbauaufwand entspricht einem Gegenwert von ca. 1000€. Außerdem wird der Untermieter nicht negativ an Nachzahlungen beteiligt, d.h. wenn wir eine Nachzahlung erhalten muss er nichts zahlen, würde aber etwas erhalten, wenn wir Rückzahlungen erhalten.
Viele Grüße
Leon
15.03.2023 - 08:34
Hallo Leon,
danke für Ihren Beitrag. Sie wollen ein paar Euro dazu verdienen – ich sehe da grundsätzlich kein Problem. Ich kann Ihnen hier das Vorgehen leider nicht absegnen. Aber: Wo kein Kläger, da kein Richter. Sie haben den Artikel oben gelesen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.03.2023 - 09:58
Danke für Ihre Antwort,
gilt dies dann als eine gewerbliche Tätigkeit? Bzw. existiert eine realistische Wahrscheinlich, dass wir andernfalls Probleme bekommen könnten? Ich bin bei solchen Sachen sehr übervorsichtig und frage deshalb lieber mal doppelt und dreifach nach. :)
Viele Grüße
Leon
15.03.2023 - 11:30
Hallo Leon,
Sie erzielen damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.03.2023 - 14:09
Hallo,
Vielen Dank für diese Artikel und diese Website. Ich bin Franzose und weiß, dass es möglich ist, mit Airbnb ein professionelles Untermietgeschäft zu betreiben. Wenn ich professionell bin, vermietet der Eigentümer die Wohnung an das Unternehmen, was dann die Untervermietung über Airbnb ermöglicht. unabhängig vom Gewinn. Ist es möglich, etwas Ähnliches in Deutschland zu tun?
31.03.2023 - 07:41
Hallo Theo,
wenn Sie sich im Rahmen der Gesetze bewegen, grundsätzlich ja.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.06.2023 - 18:34
Hallo Dennis,
wir wohnen aktuell zu viert in einer WG, die Hauptmieterin wohnt nicht hier und ich wohne (ungemeldet, da sie noch gemeldet ist) in ihrem Zimmer (teilmöbliert). Wir haben im Januar neue Verträge erhalten, bei denen wir einen Aufschlag von 70EUR auf die Vorkosten aufgrund der steigenden Energiepreisen bekommen haben. Falls wir Nebenkosten zurückkriegen, bekommen wir diese aber wenn die Abrechnung Oktober 24 kommt wieder.
Das eigentliche Problem ist, dass wir ein Schreiben der Hausverwaltung haben in dem die Kaltmiete von 1100EUR steht, wir zusammen zahlen aber gerade (mit den Vorauszahlungen einberechnet) 2255EUR. Natürlich kommen zu der Kaltmiete von 1100EUR noch die Ausgaben wie NK,Internet, GeZ und Strom dazu (welche in unserer Miete enthalten sind). Dennoch rechnen wir mit einer etwaigen Differenz von 528EUR pro Monat dabei sind die Rückzahlungen allerdings noch nicht mit einkalkuliert, angenommen wir bekommen jeweils 40EUR Vorauszahlungen zurück, geht Sie also noch mit 365EUR pro Monat plus raus. Ist dieser Aufschlag legal? Ich zahle 680EUR für mein Zimmer und das geht alles von meinem Ersparten weg. Hinzu kommt, dass als ich in die Wohnung eingezogen bin, Schimmelbefall war und wir uns um alles kümmern mussten, da sie sich weitesgehend rausnehmen wollte. Am liebsten würden wir den Hauptmietvertrag übernehemen, denn selbst wenn es eine Erhöhung gäbe wäre die nicht so hoch wie das was wir aktuell zu viel zahlen, aber wir wissen nicht, was wir tun können. Vielen Dank im Voraus!
Liebe Grüße
Anna
19.06.2023 - 12:40
Hallo Anna,
mein Vorschlag: Leider sind sie “Brothers” beziehungsweise “Sisters in Crime” mit dem Hauptmieter. Eine andere Lösung wäre, den Hauptmieter um Offenlegung aller Zahlen zu bitten. Ob dieser diesem Wunsch nachkommt, ist allerdings warum offen.
Hier noch eine Hilfe: Untervermietung mit Gewinn: Erhöhte Miete = Wucher?
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2023 - 19:11
Hallo Dennis,
super cool erstmal, dass Sie die ganzen Anfragen beantworten!
Ich hoffe Sie haben auch ein wenig Zeit für unser Anliegen.
Ich wohne zur Untermiete in einer 4-Zimmer WG. Eine meiner Mitbewohnerinnen ist die Hauptmieterin.
Meine andere Mitbewohnerin und ich haben durch Zufall die Unterlagen bzgl. Miete+Nebenkosten, Strom, Gas und co. in die Finger bekommen.
Dabei ist uns aufgefallen, dass wir zu zweit 700€ von insgesamt rund 950€ zahlen, während die Hauptmieterin und ein weiterer Mitbewohner scheinbar gemeinsam nur die verbleibenden 250€ übernehmen. Die WG besteht nebenbei erwähnt seit 17 Jahren, in denen nichts in Küche oder Bad erneuert wurde. Die Kaltmiete beträgt 520€.
Ist das rechtens? Sind wir selbst schuld weil wir unwissentlich, in der Annahme die Wohnung wäre in etwa angepasst an den regulären Mietspiegel, blind den Untermietvertrag unterschrieben haben?
Ich gehe davon aus, dass die Hauptmieterin ihren durch uns erwirtschafteter Gewinn nicht versteuert und was mich auch interessieren würde:
Bei II. Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG – Ansatzpunkte sind hier das Vorliegen eines geringen Angebots an Wohnraum, das Ausnutzung des geringen Angebots durch den Vermieter und das Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Bezieht sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf die festgesetzte Miete für diese Wohnung?
Das wäre großartig, denn da lägen wir beide mit in etwa 300% drüber, da wir davon ausgehen, dass unser anderer Mitbewohner “Komplize” aber zumindest Mitwissender und daher vermutlich auch Mitprofitierender ist gehen wir davon aus, dass sie als Hauptmieterin irgendwas um die 100€ zahlen wird.
Das LG Berlin hat ja auch entschieden dass maximal 25% Untermietzuschlag gefordert werden darf, bezieht sich dies nur auf das Vermieter-Hauptmieter Verhältnis oder ist die Hauptmieterin in dem Fall als Vermieterin anzusehen?
Hätten wir Chancen vor Gericht? Der Mieterbund konnte uns nicht wirklich weiterhelfen.
Besten Dank im Voraus für Ihre Einschätzung.
Viele Grüße,
Saskia
04.10.2023 - 19:48
Hallo Saskia,
da sie zu viert in einer Wohnung leben, ist Fingerspitzengefühl angebracht. Alles andere führt zu Streit und unweigerlich irgendwann zum Auszug. Damit ist vielleicht niemanden geholfen.
Ich halte das grundsätzlich für unproblematisch, solange die Grenzen des Mietspiegels einigermaßen eingehalten werden. Ja, Mieteinnahmen müssen versteuert werden.
Der “Mietzuschlag” ist mir nur beim Mietverhältnis “Vermieter/Mieter” ein Begriff.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2023 - 23:53
Vielen Dank für die schnelle Rückmeldung.
Die Kündigungen sind bereits eingereicht und der Auszug somit eingeleitet.
Das Überschreiten der Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in diesem Zusammenhang also irrelevant?
Beste Grüße,
Saskia
30.11.2023 - 19:46
Ich bin Untermieter von einen Wohnung, ich miete eine 41qm. große Wohnung gemäß dem Vertrag mit dem Hauptmieter. Vor kurzem habe ich erfahren, dass die Miete ist 283,55 € + Nebenkosten 101 € + Heizkosten 121 € beträgt, und ich zahle selbst monatlich 800 €. Ist das rechtswidrig? Ich glaube nicht, dass der Hauptmieter den Landlord über die Untervermietung informiert hat, und ich glaube nicht, dass er Einkommen aus der Vermietung erklärt und Steuern zahlt. Ist das Erpressung? Ich fühle mich betrogen.
30.11.2023 - 20:06
Hallo Paul,
erfragen Sie beim Hauptmieter, ob eine Erlaubnis zur Untervermietung vorliegen. Lassen Sie sich zum Thema Wucher bitte rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2024 - 12:33
Hallo Dennis,
Mein rechtliches Anliegen:
Ich hatte ein Untermietverhältnis als Untervermieter Abgeschlossen befristet auf drei Monate. Nach den drei Monaten wurde das Mietverhältnis ohne eigenen Mietvertrag (per SMS Nachrichten) um zwei Wochen verlängert. Nach den zwei Wochen, bei meinem Wiedereinzug, hat sich der Untermieter in einem Gästezimmer der Wohngemeinschaft häuslich eingerichtet. Auch nach Aufforderung zu Gehen verließ er die Wohnung erst nach 25 Tagen. Wir sprachen dann im Nachgang mit ihm und einigten und auf eine Entschädigungszahlung von 280€ unter Beisein eines weiteren Mitbewohners. Wir schlugen vor, diese von den 500€ Kaution, die entrichtet wurden abzuziehen. Daraufhin drohte mir der Vater (nicht Teil des Mietvertrages – Sohn ist 24 Jahre alt) mit einem Anwalt, da ich einerseits, angeblich nicht rechtens, 700€ statt 600€ Miete, die ich bezahle, verlangt habe unddie Kaution innerhalb eines Monats zurück zahlen müsse. Meines Wissens ist die Frist für Rückzahlung der Kaution jedoch nach BGB 548 sechs Monate.
Was sind meine Rechte in diesem Fall, kann ich Anspruch geltend machen auf den Teil der Kaution oder muss ich auf eine Zahlung des vereinbarten Betrags nach Rückzahlung der Kaution hoffen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
Simon Lang
14.02.2024 - 10:41
Hallo Simon,
die Rechtsprechung gibt dem Vermieter bis zu sechs Monate Zeit, über die Mietkaution abzurechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.03.2024 - 13:11
Hallo Denis,
ich habe eine Wohnung (3-Zi-Wohnung) für 700 kalt gemietet und will ein Zimmer davon vermieten (Untermiete). Dafür will ich ca. 400 € kalt haben. Muss ich dafür auch Steuer zahlen am Ende?
Viele Grüße
Veli
30.03.2024 - 14:31
Hallo Veli,
berechnen Sie die Mieten pro Quadratmeter, dann werden Sie feststellen, ob Sie einen steuerpflichtigen Gewinn machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.07.2024 - 13:00
Hallo Dennis,
super erstmal, dass Sie die ganzen Anfragen beantworten!
Ich hoffe Sie haben auch ein wenig Zeit für mein Anliegen.
Ich hab einen etwas kniffligen Sachverhalt: Ich wohne seit fast 6 Jahren zu untermiete (mittlerweile ist der Vertrag auch unbefristet). Ich zahle die ganzen 6 Jahre schon 650 Euro kalt und nach vielen Nebenkostenerhöhungen nun 917 Euro warm. Im Vertrag steht noch 850 Euro warm. Die Wohnung ist möbliert durch den Hauptmieter (Bett + Sofa, Couchtisch, TV und TV-Schrank). Die ganze Zeit wurde mir geraten mich nicht mit dem Eigentümer zu unterhalten. Nun war etwas kaputt an der Einbauküche und ich musste zum Eigentümer.
Im Gespräch hat sich herausgestellt, dass die Wohnung um 320 Euro kalt und 560 Euro warm vermietet ist und das eine Garage in diesem Preis dabei ist. Der Hauptmieter leitet die Nebenkosten weiter und zahlt zusätzlich den Strom und GEZ. Das sind ca. 70 Euro zusammen.
Ich zahle also 917 Euro an den Hauptmieter und er zahlt nur 630 Euro. bzw ich zahle 650 Euro kalt und er nur 320 Euro kalt.
Das würde ich als Wucher auffassen. Das Problem warum es solange nicht aufgefallen ist, liegt daran das die Hauptmiete deutlich unter dem üblichen Preis liegt und die Untermiete nur etwas zu teuer ist für die Gegend. ( vermutlich keine 20% teurer als vergleichbare möblierte Wohnungen in der Gegend mit gleicher Größe. Mietspiegel ist bei ca. 14 Euro in der Gegend / aber wenn es kleine, möblierte Zimmer sind dann ist man schnell bei 20-22 Euro der m². In meinem Mietvertrag steht 1-Zimmerwohnung ohne m² Anzahl aber ich schätze es sind ca. 30m² = ca 20 Euro/m².
Hab ich da ein Anrecht mir die zu viel bezahlte Miete wieder zurückzuholen?
Ich hab gelesen das es nach 3 Jahren verjährt. In besonderen Fällen auch 10 Jahre wenn man erst später Kenntnis erlangt hat. In meine Mietertrag steht bei Anlagen der organale Mietvertrag zwischen Eigentümer und Hauptmieter. Ich hab diesen Vertrag nie gesehen. Der Eigentümer hat die Bepreisung in der höhe nie abgesegnet. Wie steht es da um meine Chancen Recht zu bekommen?
02.07.2024 - 13:01
Hallo Johannes,
Ich kann ihren Unmut gut verstehen. Die Dummen sind Sie und der Vermieter. Der Hauptmieter wirtschaftet in die eigene Tasche. Hoffentlich versteuert er seinen Mietüberschuss auch. Ehrlich gesagt kann ich Ihnen hier mit einem Kommentar nicht wirklich weiterhelfen. Wenn Sie wirklich gegen den Mieter vorgehen wollen und ernsthaft zu viel gezahlte Miete zurückfordern wollen, müssen Sie sich meiner Meinung nach rechtlich vertreten lassen. Nur mit Hilfe eines Anwalts haben Sie die Kraft, die Sache durchzuziehen. Ansonsten werden Sie wahrscheinlich nur müde belächelt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.07.2024 - 10:28
Danke für ihre Antwort. Ich werde mich rechtlich vertreten lassen.
Grüße
Johannes
03.07.2024 - 10:34
Hallo Johannes,
schreiben Sie mir gerne eine kurze Mail, dann kann ich Ihnen jemanden empfehlen (falls Bedarf besteht).
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.07.2024 - 16:12
Hallo Dennis,
ich bin Untermieterin eines WG-Zimmers. Die Hauptmieter bewohnen die Wohnung aktuell nicht mehr selber, sind nur noch dort gemeldet und vermieten die Zimmer einzeln, teilmöbliert an Studenten weiter. Keine dieser Untermieten sind offiziell beim Vermieter angemeldet und zudem schlagen sie pro Person noch ca. 20% auf den jeweiligen Anteil der Warmmiete drauf. Ist es möglich gegen dieses Verhalten vorzugehen, z.B. sie beim Vermieter (kommerzielle Immobiliengesellschaft) anzuzeigen, ohne eine Kündigung des Hauptmietvertrages und damit auch der Untermietverträge zu riskieren?
Viele Grüße,
Elisa
16.07.2024 - 17:47
Hallo Elisa,
20 % Aufschlag auf die Warmmiete halte ich für relativ fair, auch wenn das Verhalten der Hauptmieter natürlich nicht korrekt ist. Ja, sie könnten ihre eigenen Vermieter beim Hauptvermieter anschwärzen, dann wird den Hauptmietern gekündigt und zwangsweise müssen auch die Untermieter die Wohnung räumen.
Viele Grüße
Dennis Hundt