Bei einem Kündigungsverzicht im Mietvertrag kommt man für einen gewissen Zeitraum nicht aus dem Vertrag – jedenfalls nicht mit einer ordentlichen Kündigung. Die außerordentliche Kündigung und Kündigung aufgrund eines Sonderkündigungsrechts geht hingegen immer und kann nicht ausgeschlossen werden. Das nutzen, viele Mieter gerne als rechtliches Schlupfloch, um den Kündigungsverzicht zu umgehen und doch aus dem Vertrag zu kommen. Das beste Beispiele ist die Anfrage zur Untervermietung beim Vermieter. Verweigert der Vermieter hier grundlos seine Erlaubnis, bekommt der Mieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Allerdings geht das nicht immer! Der Bundesgerichtshof (BGH) schiebt dem Rechtsmissbrauch hier einen Riegel vor und entschied, dass das Kündigungsrecht des Mieters nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung ausgeschlossen ist (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 294/08).

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter, was bei der Anfrage zur Untervermietung zu beachten ist, wenn man damit den Kündigungsverzicht umgehen will.

I. Sonderkündigungsrecht bei Verweigerung der Untervermietung — Voraussetzungen

Das Gesetz gibt die Voraussetzungen vor. Dort steht, dass grundsätzlich jeder Mieter die ganze Wohnung oder das gemietete Haus vollständig untervermieten darf, wenn er den Vermieter um Erlaubnis fragt (vgl. § 540 Abs. 1 Satz BGB). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (vgl. § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Das bedeutet, fragt man als Mieter den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung und wird diese grundlos versagt besteht ein Sonderkündigungsrecht.

Es müssen also folgende Voraussetzungen vorliegen:

• Anfrage zur Untervermietung
• Grundlose Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung

1. Antrag auf Untervermietung

Für die Voraussetzung des Antrags ist keine bestimmte Form zu beachten. Empfehlenswert ist aber immer die Schriftform.

Inhaltlich sollte man angeben, welche Art der Untervermietung man beabsichtigt, also das die ganze Wohnung oder das ganze Haus untervermietet werden soll. Außerdem sollten Einzelheiten zur Person des Untervermieters angegeben werden.

Der Untervermieter muss geeignet, vertrauenswürdig und zumutbar sein. Ist der Untermieter nicht geeignet ist eine evtl. Verweigerung auch nicht grundlos.

Nicht zuletzt sollte man immer eine Frist für die Rückantwort des Vermieters setzen.

Ein Muster finden sie hier: Antrag auf Untervermietung: Vorlage für Mieter

2. Grundlose Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung

Die zweite Voraussetzung ist die grundlose Verweigerung: Erlaubt der Vermieter die Untervermietung oder besteht ein Grund in der Person des Untermieters der den Vermieter zur Weigerung berechtigt, gibt es kein Sonderkündigungsrecht für den Mieter.

Ein berechtigter Grund zur Verweigerung der Untervermietung besteht z.B. dann wenn der vorgestellte Untermieter unzumutbar ist oder einer Wohnungsnutzung beabsichtigt die nicht vertragsgemäß ist etc.

Mehr zu dem Thema, wann der Vermieter die Untervermieter verweigern darf lesen Sie hier: Untervermietung: Ganze Wohnung – Was Sie beachten sollten

II. Rechtsmissbrauch schließt Kündigungsrecht aus

Ein wichtiger Punkt ist, dass man als Mieter die Anfrage zur Untermietung nicht nur inszenieren darf. Das ist z.B. der Fall wenn man weiß, dass der Vermieter einer Untervermietung nie zustimmt und man daher einen Untermieter erfindet oder jemanden als Untervermieter anbietet, der tatsächlich gar nicht daran interessiert ist die Wohnung oder das Haus zu mieten. Ziel ist also einzig die Verweigerung und damit das Kündigungsrecht zu bekommen.

Der BGH sieht ein solches Verhalten als rechtsmissbräuchlich und Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB an und entschied daher:

„Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ist rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.“ (BGH, Urteil vom 11.11.2009, Az.: VIII ZR 294/08).

In dem zu Grunde liegenden Fall vor dem BGH ging es darum, dass ein Mieter durch einen dreijährigen Kündigungsverzicht an eine Mietvertrag über ein Einfamilienhaus gebunden war. Nach zwei Jahren Mietzeit wollte er den Vertrag beenden, konnte sich aber mit dem Vermieter nicht über einen Aufhebungsvertrag einigen. Er bat den Vermieter daraufhin um Erlaubnis zur Untervermietung an seine Eltern — wohlwissend dass diese gar keine Absicht hatten einzuziehen und der Vermieter keinesfalls seine Erlaubnis geben würde. Wie geplant lehnt der Vermieter den Antrag zur Untervermietung ab und der Mieter berief sich auf sein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB.  Der Vermieter klagte dagegen und bekam vor dem BGH Recht.

Zwar hat der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis ohne hinreichenden Grund verweigert, aber das außerordentliche Kündigungsrecht besteht hier nicht, da der Mieter die Vorschrift zur Umgehung des Kündigungsverzichts missbraucht hat.  Der Mieter kann sich nicht auf die grundlose Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung berufen, wenn das aufgrund besonderer Umstände rechtsmissbräuchlich ist und daher gegen die Grundsätze von Treu und Glaube gem. § 242 BGB verstößt. Nach Ansicht des BGH ist das jedenfalls dann der Fall, wenn der Untermieter überhaupt kein Mietinteresse hatte und der Mieter das wusste. Der Mieter hat dann kein Recht sich auf das Sonderkündigungsrecht zu berufen, dass dazu dient den Hauptmieter vor einer willkürlichen Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung an einen wirklich interessierten Untermieter zu schützen.

III. Alternativen zur Umgehung des Kündigungsverzichts

Anstelle zu versuchen den Kündigungsverzicht zu umgehen, sollten Mieter immer zunächst prüfen, ob der Kündigungsverzicht nicht vielleicht unwirksam ist und daher doch noch Kündigungsmöglichkeiten bestehen. Hier wird gezeigt wann dass der Fall ist: Mietvertrag kündigen trotz Kündigungsverzicht – Ist das möglich?

Daneben gibt es eine Vielzahl an Sonderkündigungsrechten, die auch bei einem vertraglichen Kündigungsverzicht gelten, wie z.B.

• § 544 S.1 BGB bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren nach Ablauf von 30 Jahren.
• § 555e BGB nach Ankündigung erheblicher Modernisierungsmaßnahmen durch en Vermieter
• § 561 BGB bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder einer Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme
• § 563a Abs.1 BGB bzw. § 564 BGB im Falle des Todes eines Mieters
• § 570 BGB a.F. — für alte Mietverträge die bereits vor dem 1. 9. 2001 bestanden — im Falle der Versetzung eines Mieters (Militärpersonen, Beamte, Geistlichen und Lehrer)

Mehr zu den einzelnen Rechten lesen Sie in dem Artikel: Die Sonderkündigungsrechte des Mieters

Letztlich kann man auch immer versuchen einen Aufhebungsvertrag zu schließen.

Findet sich keine Lösung bleibt im Übrigen die Möglichkeit der ganzen oder teilweisen Untervermietung, wobei Sie als Mieter auf letzteres in vielen Fällen einen Anspruch haben.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Der Mieter kann trotz Kündigungsverzicht im Mietvertrag kündigen, wenn ihm der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung grundlos verweigert. Den Antrag zur Untervermietung aber nur zu stellen, um den Kündigungsverzicht zu umgehen, ist dann keine gute Idee, wenn man den Untermieter, dessen Untermietinteresse oder die eigene Untervermietungsabsicht nur fingiert. Solange man tatsächlich an einer Untervermietung interessiert ist, spricht aber nichts dagegen.