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Wohnung schlecht gedämmt – Welche Rechte haben Mieter?

Hohe Heizkosten und Schimmel: Eine schlechte Wärmedämmung oder Isolierung der Mietwohnung kann für den Mieter schnell zum Problem werden. Doch was kann man als Mieter tun, wenn die Wohnung schlecht gedämmt ist? Darf man bei einer schlecht gedämmten Wohnung die Miete mindern? Wenn ja, welche Minderungsquote ist bei einer schlechten Wärmedämmung oder fehlenden Isolierung zulässig?

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Rechte Mieter haben, wenn die Wohnung schlecht gedämmt ist.

I. Mietminderung bei schlechter Wärmedämmung?

Ist die Wohnung nachweislich schlecht gedämmt, kann ein Mieter die Miete mindern, wenn darin ein Minderungsgrund zu sehen ist.  Eine Mietminderung kommt nur dann in Betracht, wenn die schlechte Wärmedämmung einen Mangel im Sinne des § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darstellt.

Nach dem Gesetz ist ein Mangel einer Mietwohnung jede, für den Mieter nachteilige, Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache, vom vertraglich vorausgesetzten Zustand, die den vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt.

1. Gute Wärmedämmung als üblicher Wohnstandard vorausgesetzt?

Jein. Eine gute Isolierung und Wärmedämmung ist zwar üblicherweise etwas, dass ein Mieter bei einer Mietwohnung erwartet, allerdings nicht immer etwas, dass im rechtlichen Sinne ein vertraglich vorausgesetzter Zustand im Sinne von § 536 BGB ist.

Was als vorausgesetzter Zustand gilt, wird regelmäßig durch die mietvertraglichen Vereinbarungen bestimmt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06. Oktober 2004, Az.: VIII ZR 355/03). Fehlen mietvertragliche Vereinbarungen stellt die Rechtsprechung darauf ab, was üblicherweise von einem Mieter als „vorausgesetzter Zustand“ erwartet werden kann.  Nach dem BGH dürfen Mieter jedenfalls erwarten, dass die ihre angemieteten Räume den üblichen Wohnstandard aufweisen, der auch bei vergleichbaren Wohnungen erfüllt ist (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17).

Zum üblichen Wohnstandard entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall, bei dem es um das Thema „Wärmebrücken“ ging, dass ein Vermieter sich bei dem Thema „Wärmedämmung“ nur an die technischen Normen halten muss, die bei der Errichtung des Gebäudes bestanden (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17).

Eine schlecht gedämmte Wohnung kann daher zwar eine Mietminderung rechtfertigen, aber nur dann, wenn die schlechte Wärmeisolierung bereits zur Zeit der Errichtung nicht den bestehenden Vorschriften entspricht und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung dadurch nicht nur unerheblich eingeschränkt ist (z.B. durch Schimmel, Feuchtigkeit, erhöhte Heizkosten etc.).  Anderenfalls ist eine Mietminderung unzulässig (Landgericht (LG) Konstanz, Urteil vom 10.06.1988, Az.: 1 S 1/88; LG Dresden, Urteil vom 17. Juni 2014, Az.: 4 S 4/14).

Lesen Sie dazu auch die Spezialbeiträge: Feuchter Keller = Grund zur Mietminderung?

2. Keine Minderung wegen schlechter Wärmedämmung bei Altbau

Eine Mietminderung wegen einer schlecht gedämmten Altbauwohnung kommt nicht in Betracht, wenn die Wärmedämmung zum Zeitpunkt der Errichtung dem Stand der Technik entsprach. Gab es also z.B. zum Zeitpunkt des Baus des Wohnhauses keine Verpflichtung zu einer Wärmedämmung, ist eine solche nicht vom Vermieter geschuldet (BGH, Urteil vom 05.12.2018, Az.: VIII ZR 271/17). Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit führen daher nicht zu einem Recht des Mieters auf Mietminderung. Etwas anderes gilt in Einzelfällen nur dann, wenn nie dem Stand der Technik entsprechend isoliert wurde (LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013, Az.: 63 S 628/12; Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 14. Mai 2004, Az.: I-3 Wx 95/04).

II. Minderung nur bei Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit

Weitere Voraussetzung für ein Minderungsrecht ist, dass durch die schlechte Dämmung eine nicht unerhebliche Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs gegeben ist.

1. Fehlende Isolierung als Minderungsgrund

Eine fehlende Isolierung allein berechtigt daher nicht zu Mietminderung, wenn sich keinerlei Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit ergeben. Sind die Heizkosten normal, zieht es nicht und gibt es keine Schimmel oder Feuchtigkeitsschäden, dann kann der Mieter nicht mindern. Eine bloße Mangelgefahr reicht nicht als Minderungsgrund. Mehr dazu lesen Sie in: Schimmelpilzgefahr in der Mietwohnung: Miete mindern?

2. Erhöhte Heizkosten wegen schlecht gedämmter Wohnung als Minderungsgrund?

Eine schlechte Isolierung der Mietwohnung, die bei dem Mieter zu höheren als den durchschnittlich üblichen Heizkosten führt, ist ebenfalls nicht immer als Mangel der Mietwohnung einzustufen (LG Hamburg, Urteil vom 05.05.1988, Az.: 7 S 166/87).

Hier kommt es darauf an, ob das Mietshaus bzw. die Wohnung grds. dem Stand der Technik entspricht und die Heizkosten in der entsprechenden Höhe vom Mieter zu erwarten waren. Der Vermieter ist nur verpflichtet, für eine Wärmeisolierung nach dem Stand der Technik zu sorgen (Amtsgericht (AG) Bensheim, Urteil vom 10.06.1987, Az. 6 C 795/86). Vermieter sind nicht verpflichtet den neuesten technischen Standard zu gewährleisten oder die Wohnung zu modernisieren. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters bezieht sich nur auf die bestehende Bausubstanz.

Mieter müssen einen erhöhten Energieverbrauch in Kauf nehmen, wenn der Vermieter seine Pflicht erfüllt.

Eine Ausnahme besteht, wenn die mangelhafte Wärmeisolierung für den Mieter bei Vertragsschluss nicht erkennbar war. So z.B. in einem Fall des AG Bensheim, bei dem den Mietern eine Mietminderung in Höhe von 25 % zugesprochen wurde (AG Bensheim, Urteil vom 10.06.1987, Az. 6 C 795/86). Entsprechendes gilt auch, wenn die Werte des Energieausweises nicht stimmen.

Ist bereits der Stand der Technik bei der schlechten Wärmedämmung nicht beachtet, ist der Mieter berechtigt, die zu viel auf ihn umgelegten Heizkosten zu kürzen bzw. die Miete entsprechend zu mindern.  Das LG Frankfurt (Urteil vom 16.12.1986, Az.: 2/10 S 387/84) hielt in einem entsprechenden Fall, in dem nicht isolierte Heizungsrohre und eine schadhafte Isolierung der Außenwände zu unüblich hohen Wärmeverlusten führten, eine Minderungsquote von 25 % gerechtfertigt.

III. Kein Minderungsrecht bei schlechter Dämmung während Modernisierung

Ist die Wohnung schlecht gedämmt, weil die Wärmedämmung vom Vermieter entfernt wurde, — z.B. im Rahmen einer Modernisierung — besteht gemäß § 536 Abs. 1a BGB für drei Monate kein Minderungsrecht, wenn es sich um eine energetische Modernisierung im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB handelt. Vorausgesetzt ist allerdings eine ordnungsgemäße Ankündigung der geplanten Modernisierungsmaßnahme nach § 555 c BGB, denn nur dann besteht auch eine Duldungspflicht des Mieters nach § 555 d Abs. 1 BGB. Alle Einzelheiten zu dem Thema Duldungspflicht und Modernisierung finden sie hier: Modernisierung: Duldung(spflicht) durch Mieter und die Ausnahmen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Eine schlecht gedämmte Wohnung kann zu Minderungsansprüchen des Mieters führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung dadurch erheblich eingeschränkt ist. Zu hohe Heizkosten können ebenfalls einen Mangel darstellen. Wichtig ist, dass eine schlechte Dämmung oder Isolierung allein keine Minderungsrechte begründet. Mängel, die aufgrund der schlecht gedämmten Wohnung bestehen, können überdies von Mietern hinzunehmen sein, wenn die Wohnung dem technischen Standard entspricht und diese Mängel bereits bei Vertragsschluss bekannt waren. Ob eine Minderung bei einer schlecht gedämmten Wohnung möglich ist, hängt daher immer von den Umständen im Einzelfall ab.

12 Antworten auf "Wohnung schlecht gedämmt – Welche Rechte haben Mieter?"

  • Jens Clausen
    01.01.2023 - 09:59 Antworten

    Es besteht nach GEG eine bundesweite Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke. Kann der Mieter einer Wohnung direkt unter dem Dachgeschoss bei Nichterfüllung dieser Pflicht die Miete mindern? Und bei welche staaliche Stelle kann der Mieter Beschwerde einlegen, um den Vermieter zur Pflichterfüllung zu drängen: sprich, welche Behörde vollzieht das GEG?

    • Wolfgang Trott
      26.02.2023 - 08:48 Antworten

      Guten Tag,

      wir haben genau die gleiche Frage !

      Es wäre schön, wenn wir die Antwort eines Rechtsanwaltes für Mietrecht hier lesen dürften.

      Vielen Dank !

  • Roy Kvin
    12.03.2023 - 13:51 Antworten

    Hallo,
    ich bin Februar 23 in eine Dachgeschosswohnung (zur Miete) gezogen, und habe hier wohl gutgläubig die Katze im Sack gekauft. Die Wohnung ist so schlecht isoliert, dass ich selbst bei nicht all so niedrigen Außentemperaturen in der Nähe des Heizkörpers schlafe. Das Haus wurde in den Anfang 70er gebaut, und es befinden sich außer Styroporplatten unter den Dachziegeln keine weiteren Isolierungen.
    Dies bedeutet für mich eine Menge an unnötigen Heizkosten, um es wohnlich zu haben. Vom kommenden Sommer möchte ich erst gar nicht anfangen.
    Das eigentliche Problem, dass ich derzeit habe, ist meine Mindest-Mietdauer bis zum 01.01.2024. Diese wurde Vertraglich im Mietvertrag festgehalten !
    Gibt es hierbei eine Möglichkeit, vorzeitig aus dem Mietvertrag zu kommen ?
    Auf eine Antwort würde ich mich freuen. Mit freundlichen Grüßen, Roy Kvin

    • Mietrecht.org
      12.03.2023 - 19:43 Antworten

      Hallo Roy,

      Sie sollten recherchieren, welche Mindesttemperaturen in den Räumen durch die Beheizung erreicht werden müssen und ggf. die Möglichkeit der Mietminderung prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra
    21.03.2023 - 23:12 Antworten

    Hallo,
    ich wohne seit 1997 in einer Altbauwohnung im Hochparterre. Die 43m2 große Wohnung ist ein typischer “Hamburger Knochen” d.h. Schlafzimmer, Wohnzimmer und Flur sind Außenwände. Ich habe schon immer überdurchschnittlich hohe Heizkosten. Geheizt wird hier mit einer Gastherme, die ca. 25 – 30 Jahre alt ist. Meine jährliche Verbrauchsprognose beläuft sich derzeit auf 18190 kWh/Jahr (2023) und im Januar und Februar diesen Jahres habe ich jeweils 346 Euro für Gas bezahlt. Dazu kamen jeweils noch 95 Euro für Strom. Die Preisbremse wird sich diesen Monat März hoffentlich noch bemerkbar machen und der Preis wird runtergehen. Aber nichtsdestotrotz stehen die Nebenkosten grundsätzlich überhaupt nicht im Verhältnis zu der Größe der Wohnung. Trotz dieser hohen Heizkosten ist sie leider auch nicht wirklich warm. Ich habe gemessen (in Raummitte und 1 Meter Höhe), die Temperatur steigt dort niemals über 19/20 Grad und erreicht diese Temperatur überhaupt nur, wenn ich 24 Stunden lang maximal durchheize.

    Meine bisherige Recherche hat ergeben, daß eine neue Therme auf jeden Fall weniger Strom verbrauchen würde (statt 80 kWh nur 7 kWh), sie würde auch weniger Gas verbrauchen. Die Wohnung ist durch eine schlechte Dämmung und die vielen Aussenwände jedoch grundsätzlich beeinträchtigt und wird wahrscheinlich immer mehr kosten.

    Welche Möglichkeit habe ich als Mieter an diesem Zustand etwas zu ändern bzw. ändern zu lassen? Ist hier ggf. eine Mietminderung möglich? Müsste der Vermieter die Dämmung der Wohnung nicht verbessern? Oder eine neue Gastherme installieren?

    Ich freue mich sehr über ein Feedback.
    Viele Grüße Sandra

    • Mietrecht.org
      22.03.2023 - 06:58 Antworten

      Hallo Sandra,

      schildern Sie die Problem Ihrem Vermieter. Die einfachste Lösung wäre wohl eine neue Therme. Beachten Sie das Thema Modernisierung und eine mögliche Mieterhöhung. Eine Mietminderung nach 25 Jahren Wohndauer ist nicht unmöglich, vielleicht aber eher unglaubwürdig aus Vermietersicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sandra
        22.03.2023 - 12:10 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        vielen Dank für die schnelle Rückmeldung. Stimmt, eine Modernisierung würde sicherlich dann auch wieder höhere Mietkosten nach sich ziehen. Das wäre dann die nächste Problematik. Also vom Regen in die Traufe…
        dann werde ich das mal anvisieren, die Therme austauschen zu lassen. Vielen Dank und viele Grüße, Sandra

  • Huuk-Meier Nicole
    05.11.2023 - 07:15 Antworten

    Hallo, ich habe ein kleines Haus, 69 qm bezogen. In dem Haus befindet sich ein Holzofen mit 6,2 kW. Es ist ein Altbau und wie sich jetzt heraus gestellt hat, befindet sich am kompletten Haus auch nicht unter dem Dach, keine Wärmeisolierung.Mit Mit diesem kleinen Werkstattifen kann ich nur die Hälfte des Wohnzimmers beheizen. Alle anderen Räume, Schlafzimmer, Bad und Küche sind nicht beheizbar. Muss mein Vermieter mir einen Ofen mit mehr kW zur Verfügung stellen, damit ich wenigstens etwas mehr Wärme erreiche?

    • Mietrecht.org
      05.11.2023 - 15:52 Antworten

      Hallo Nicole,

      Sie sollten genau im Mietvertrag nachlesen, was dort vereinbart wurde. Grundsätzlich besteht das Problem, das Sie die Situation bei Einzug kannten. Auf der anderen Seite muss ein Wohnhaus auch zum Wohnen geeignet sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Habicht
    19.12.2023 - 19:47 Antworten

    Hallo, ich bin in eine umfassend modernisierte Wohnung gezogen. Nun ist es so dass die Wohnung sich nicht auf angenehme Temperaturen aufwärmen lässt. Selbst auf Stufe 5 ist es kalt. Und es zieht aus den Fenstern. Steht mir in diesem Fall eine Mietminderung zu?
    Lg

  • Richard Loher
    26.03.2024 - 09:44 Antworten

    Hallo, wir bewohnen seit 9 Jahren eine alte Wohnung (BJ 1970) zur Miete. die Wasserrohre in den Wänden sind nicht isoliert. man hört also die Geräusche wenn jemand in dem Mehrparteienhaus die das Wasser aufdreht bzw. Toilette benutzt oder duscht. Beim Einzug und bis jetzt war das kein problem da wir in dem Zimmer Möbel vor dieser wand stehen hatten und Kleider hingen. war also eher eine Bagatelle . nun möchten wir aber das Mobiliar umstellen und an dieser wand steht ein Bett. wir haben nun festgestellt dass es ohne Ohrstöpsel definitiv nicht möglich ist zu schlafen. kann man eine nachträgliche Isolierung verlangen? wer würde das bezahlen (Mieterhöhung wegen Modernisierung?) ist eine Mietminderung möglich?

    schöne grüsse und vorab schon mal vielen dank für die auskunft

    • Mietrecht.org
      26.03.2024 - 13:34 Antworten

      Hallo Richard,

      Sie wohnen in einem älteren Haus mit allen Vor- und Nachteilen. Ich würde es pragmatisch angehen, die Wand von Ihnen dämmen und den Vermieter um Kostenbeteiligung bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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