Der Vermieter ist gegenüber dem Mieter verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewährleisten. Ihm obliegt eine Erhaltungspflicht (§ 535 BGB). Und diese Verpflichtung überhaupt erfüllen zu können, muss der Vermieter die Mietsache fortlaufend instandhalten und instandsetzen.
Demgemäß muss der Mieter zwangsläufig die zur Erhaltung der Mietsache notwendigen Maßnahmen des Vermieters dulden. Da Baumaßnahmen für den Mieter oft mit erheblichen Beeinträchtigungen einhergehen, versucht das Gesetz, den entstehenden Interessenkonflikt unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien zu lösen.
Inhalt: Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungen
1. Duldungspflicht: Auf die Art der Baumaßnahme kommt es an!
2. Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich dulden
3. Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen
a. Duldungspflicht bei ordnungsgemäßer Ankündigung
b. Fälle, in denen es auf Duldungspflicht nicht ankommt
4. Keine Duldungspflicht im Härtefall
1. Duldungspflicht: Auf die Art der Baumaßnahme kommt es an!
Vorab ist zu unterscheiden, ob der Vermieter eine reine Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB) oder eine über die Erhaltung hinausgehende Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) durchführt. Erhaltungsmaßnahmen dienen dem Erhalt der Mietsache, während Modernisierungsmaßnahmen eine Verbesserung der Mietsache nach sich ziehen. Beide Maßnahmen können auch gleichzeitig vorliegen (Beispiel: Austausch der veralteten und defekten Heizungsanlage gegen eine moderne Brennwertanlage).
Soweit der Modernisierungseffekt im Vordergrund steht, ist von einer Modernisierung (modernisierende Instandsetzung) auszugehen. Diese ist mit einer Ankündigungspflicht des Vermieters verbunden. Vor allem kann der Vermieter dann auch die Miete erhöhen.
Es liegt in der Entscheidungsfreiheit des Vermieters als Eigentümer des Gebäudes, welche Maßnahmen er realisiert. Er hat dabei einen weitgehenden Beurteilungsspielraum.
2. Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich dulden
„Dulden“ bedeutet, dass der Mieter die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen passiv hinnehmen muss. Gleichfalls muss er auch die damit verbundenen Folgewirkungen (Lärm, Dreck, Erschütterungen, Abschalten von Strom, Heizung oder Wasser, Handwerker im Haus) ertragen. Er darf die Arbeiten nicht behindern oder verhindern (LG Berlin GE 2002, 1567). Außerdem muss der dem Vermieter und den Handwerkern den Zutritt zu seinen Räumlichkeiten ermöglichen (LG Berlin GE 1997, 245).
Allerdings ist der Mieter nicht zur aktiven Unterstützung verpflichtet (BayObLG ZMR 1997, 74). Er braucht also sein Mobiliar in der Wohnung nicht beiseite zu räumen, um dem Vermieter den Zugang zu ermöglichen. Der Vermieter braucht die Erhaltungsmaßnahmen zumindest nach dem Gesetz nicht anzukündigen. Sinnvollerweise informiert er jedoch den Mieter vor, insbesondere wenn es sich um langfristig zu planende Maßnahmen handelt.
Bei Erhaltungsmaßnahmen spielen für den Mieter Härteaspekte keine Rolle. Auf Härteaspekte kann sich der Mieter erst bei Modernisierungsmaßnahmen berufen.
Grenzen der Duldungspflicht können sich dann ergeben, dass der Vermieter den Mieter schikaniert oder sich sonst treuwidrig verhält (BGH NJW 1972, 723).
Beispielfälle, in denen die Duldungspflicht verneint wurde:
- Mietvertrag ist gekündigt und der Mieter zieht kurzfristig aus (LG Berlin NZM 1999, 1138)
- Austausch der Fenster im Winter nebst erheblicher Beeinträchtigung des Mieters (LG Kassel WuM 1981, 36)
- Austausch der Badfliesen ohne Gefahr konkreter Schäden (AG Berlin-Mitte MM 2000, 280)
- Durchführung der Arbeiten zur Unzeit (sonn- und feiertags, spät abends, am Geburtagsfest des Mieters)
- Baumaßnahmen aus ästhetischen Gründen ohne Renovierungsbedarf (LG Berlin ZMR 1988, 180), (dann aber uU Modernisierung)
3. Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen
a. Duldungspflicht bei ordnungsgemäßer Ankündigung
Bei einer Modernisierungsmaßnahme regelt das Gesetz den Interessenausgleich etwas anders als bei der reinen Erhaltungsmaßnahmen. Hier bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass der Mieter verpflichtet ist, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Eine Modernisierungsmaßnahme liegt vor, wenn eine Baumaßnahme durchgeführt wird, ohne dass eine Reparaturnotwendigkeit besteht. Insoweit kommt es auch nicht auf die Zustimmung des Mieters an. Da er die Baumaßnahmen dulden muss, kann und braucht er nicht zuzustimmen.
Diese Duldungspflicht des Mieters besteht aber nur,
- wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten form- und fristgerecht ankündigt
- und der Mieter sich nicht auf eine Härtefallregelung berufen kann (siehe unten 4b).
Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Mieter nicht widersprechen und die Modernisierung nicht verweigern. Er braucht auch nicht zuzustimmen. Vielmehr kann der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnen. Der Mieter muss diese dulden.
b. Fälle, in denen es auf Duldungspflicht nicht ankommt
Auf die Duldung und Zustimmung des Mieters kommt es nicht an, wenn die Bauarbeiten nur unerhebliche Einwirkungen auf die Mieterwohnung nach sich ziehen oder die Miete nur unerheblich erhöht würde (Grenze: ci. 5 %, LG Berlin WuM 1991, 482).
Dann ist der Vermieter auch nicht zur Ankündigung verpflichtet (§ 555c IV BGB). Da die Grenzen subjektiv oft fließend sind, sollte der Vermieter die Arbeiten dennoch ordnungsgemäß ankündigen und Verständigungsprobleme mit dem Mieter ausschließen.
4. Keine Duldungspflicht im Härtefall
a. … bei Erhaltungsmaßnahmen
Härtefallregelungen spielen bei reinen Erhaltungsmaßnahmen keine Rolle (Ausnahmen siehe oben Ziffer 2).
b. … bei Modernisierungsmaßnahmen
Der Mieter kann der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung durch den Vermieter ausnahmsweise dann widersprechen und braucht die Arbeiten nicht zu dulden, wenn er sich auf einen Härtefall berufen kann (§ 555d II BGB). Von einem Härtefall ist auszugehen, wenn die Maßnahme für den Mieter oder seine Familie eine unzumutbare Beeinträchtigung nach sich ziehen würde.
Dazu sind die angekündigten Arbeiten, deren bauliche Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung gegen das Modernisierungsinteresse des Vermieters abzuwägen.
Da das Gesetz den Mieter zum Ausgleich seiner Duldungspflicht einen Aufwendungsersatzanspruch (§§ 555d VI, 555a III BGB) und ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB) einräumt, beschränkt sich die Annahme eines Härtefalles ebenfalls auf echte Ausnahmefälle.
5. Rechtsschutzmöglichkeiten
Geht es um eine Erhaltungsmaßnahme, muss der Vermieter beweisen, dass diese zur Erhaltung notwendig ist. Geht es um eine Modernisierungsmaßnahme, muss der Vermieter beweisen, dass diese eine Maßnahme im Sinne des § 555b BGB (z.B. energetische Modernisierung, Verbesserung der Wohnverhältnisse, Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache) ist.
Welche Art von Maßnahme im Einzelfall vorliegt, muss im Streitfall letztlich ein Richter entscheiden (BGH ZMR 2008, 519). Gleiches gilt für die Interessenabwägung im Härtefall (BGH NJW 2008, 3630).
Will sich der Mieter auf einen Härtefall berufen, muss er die dafür maßgeblichen Tatsachen beweisen (BGH ZMR 2008, 519). Soll nur ein allgemein üblicher Zustand (§ 559 IV S. 2 BGB) hergestellt werden, der die Berufung des Mieters auf einen Härtefall ausschließt, ist wiederum der Vermieter beweispflichtig (AG Berlin GE 2004, 1235).
a. .. des Mieters
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt, ist zwischen Bauarbeiten im Außenbereich und in der Wohnung des Mieters zu unterscheiden.
Arbeiten im Außenbereich wird der Mieter kaum aufhalten können. Wird das Dach saniert, ist er nur indirekt betroffen. Eine Beeinträchtigung kann sich daraus ergeben, dass das Baugerüst den Zutritt von Licht und Luft einschränkt. In diesem Fall müsste der Mieter eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs glaubhaft machen, die im Verhältnis zur Notwendigkeit der Baumaßnahme höherrangig einzuordnen ist (LG Hamburg ZMR 2009, 208).
Muss der Vermieter die Wohnung des Mieters betreten, kann sich der Mieter notfalls mit Hilfe einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung gegen vertragswidrige erhebliche Beeinträchtigungen zur Wehr setzen (LG Berlin GE 2004, 1233; OLG München WuM 1991, 481). Eine solche kann vorliegen, wenn der Vermieter die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat.
Da das Gesetz den Vermieter verpflichtet, die Baumaßnahmen formell detailliert anzukündigen und dem Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch zugesteht, beschränkt sich die Gegenwehr des Mieters auf eher extreme Fälle. Ein Aufwendungsersatzanspruch entsteht, wenn der Vermieter neue elektrische Leitungen verlegt und dazu die neu tapezierten Wände des Mieters aufreißt. Dann hat der Mieter Anspruch auf Kostenerstattung für neue Tapeten (§§ 555a III, 555d VI BGB).
b. … des Vermieters
Aus der Sichtweise des Vermieters ergeben sich folgende Aspekte. Hat der Vermieter den Mieter ordnungsgemäß informiert, kann er modernisieren. Dabei kommt es im Hinblick auf die Duldungspflicht des Mieters darauf an, ob der Vermieter zur Durchführung der Baumaßnahme die Wohnung des Mieters betreten muss (Innenmodernisierung / Außenmodernisierung).
Bei Bauarbeiten außerhalb der Wohnung des Mieters kann der Vermieter die Arbeiten faktisch sofort durchführen. Es läge dann am Mieter, gerichtlich einen Baustopp zu erreichen. Die Erfolgsaussichten dafür sind regelmäßig sehr gering. Insoweit benötigt der Vermieter keinen Duldungstitel (LG Hamburg ZMR 2009, 208).
Da der Mieter die Arbeiten dulden muss, braucht der Vermieter eigentlich nur zu klagen, wenn er die Wohnung des Mieters betreten muss. Fordert der Vermieter den Mieter konkret auf, ihm mitzuteilen, ob er die Arbeiten dulden werde, soll der Mieter verpflichtet sein, zu antworten. Andernfalls gibt er dem Vermieter Anlass für eine Duldungsklage (KG Berlin WuM 2009, 669). Mit einer Duldungsklage will der Vermieter sichergehen, dass der Mieter zur Duldung der Modernisierungsarbeiten verpflichtet ist. Eine Duldungsklage kommt auch in Betracht, wenn der Mieter seine Duldungspflicht nachhaltig bestreitet und der Vermieter sein damit verbundenes Risiko eingrenzen möchte.
Will der Vermieter auf Duldung klagen, muss er den Antrag sehr präzise formulieren. Beispielsweise muss er bei der Verlegung von Rohrleitungen den genauen vertikalen und horizontalen Verlauf darstellen und Bauzeichnungen vorliegen (KG Berlin GE 2004, 1231).
6. Idealfall: Modernisierungsvereinbarung treffen!
Die Problematik der Duldungspflicht lässt sich umgehen. Im Idealfall verhandelt der Vermieter im Vorfeld mit dem Mieter eine Vereinbarung über die Details der Maßnahme. Das Gesetz sieht diese Möglichkeit ausdrücklich vor (§ 555f BGB).
Der Vermieter kann die Maßnahme gemeinsam mit allen Mietern planen und durchführen. Die dafür notwendige und vielleicht komplexe Überzeugungsarbeit kann sich im Vergleich zu potentiellen Streitfällen langfristig lohnen. Gerade wenn der Mieter einbezogen wird und ausdrücklich zustimmt, dürfte er wesentlich aufgeschlossener sein, als wenn ihm eine Modernisierungsmaßnahme faktisch aufgedrängt wird.
19.11.2016 - 15:14
Vielen Dank für die gute Darstellung.
Insbesondere die Möglichkeit zur Modernisierungs”vereinbarung” mit dem Mieter hat mir sehr gut gefallen, das hilft mit bei meinem aktuellen Vorhaben weiter.
21.11.2016 - 13:02
Danke. Es freut mich, dass Ihnen der Artikel weitergeholfen hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.04.2017 - 08:35
Erhaltungsmaßnahmen kann der Mieter nicht stoppen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sie aus akutem Anlass dringend durchgeführt werden müssen (Wasserrohrbruch, Schimmelbildung). Seine Duldungspflicht entfällt nur in extremen Fällen (siehe dazu oben).
In unserem Fall liegt angeblich im gesamten Haus in der oberen und auch unteren Wohnung ein Wasserschaden vor und die Mieter haben den Handwerkern den Eintritt verwehrt, trotz schriftlicher vorheriger Ankündigung und ihrer Bestätigung des Termines. Wer trägt die Kosten für die Handwerker?
30.09.2017 - 17:18
Wir haben gestern eine Mitteilung über Duldung von Erhaltungsmaßnahmen bekommen. Sämtliche Wasserleitungen in unserem Haus (ca. 50 Wohnungen) sollen gewechselt werden. Soweit geht das in Ordnung.Um Baufreiheit zu schaffen müssen einigeTeile meiner Rollstuhleinbauküche demontiert werden. Wer kommt für die Kosten auf?
22.01.2018 - 19:08
Hallo,
mein Vermieter hat mir gekündigt (seine Tochter möchte in das EFH). Daraufhin habe ich Widerspruch eingelegt da ich so schnell voraussichtlich keine neue Bleibe finde. Diesen Widerspruch erkennt mein Vermieter jedoch nicht an. In dem Schreiben in dem mir mein Vermeiter diese Nichtanerkennung eröffnet hat, hat er zeitlich angekündigt, dass ich ggf. länger im Haus bleiben kann. Allerdings hat er dabei auch (frist und formgerecht) eine Sanierung (neue Fenster) angekündgt. Da diese Sanierung ggf. noch während meines Verbleibs im Haus stattfindet (das hängt von unserer Einigung hinischtlich der verlängerten Bleibefrist ab) würde ich gerne Widerspruch einlegen. Wie stehen in diesem Fall meine Chancen dass der Widerspruch gegen die Sanierung stand hält?
Viele Grüße
JohnDoe3000
23.01.2018 - 09:12
Hallo JohnDoe3000,
bitte lassen Sie zuerst die Eigenbedarfskündigung rechtlich prüfen.
Auf die Modernisierungsankündigng können Sie dann reagieren, wenn Ihnen diese zugeht. Wenn Sie mit dem Vermieter die Mietvertragsaufhebung zu einem bestimmten Termin festhalten wollen, wäre ein solcher Mietaufhebungsvertrag eine Idee.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.08.2018 - 13:41
Recht oder nicht Recht, als Mieter ist man monatelang psychischer Belastung ausgesetzt, wenn man sich gegen den Vermieter auflehnt.
In den großen Unternehmen beschäftigen sich damit gefühllose – weil nicht persönlich betroffen – Mitarbeiter, während der Mieter seine Freizeit dafür opfert.
Während der Arbeiten wurde mein Eigentum beschädigt und der Vermieter will nicht dafür aufkommen. Hier wurden einmal vor einem Jahr und acht Monaten Modernisierungsarbeiten angekündigt, die vor Monaten hätten abgeschlossen sein sollen.
Ich habe nie wieder eine Information zu Verlängerungen oder Arbeiten, die mich betreffen, aber eben nicht unmittelbar in der Wohnung stattfinden erhalten. Egal, ob uns Mietern einfach mal für Wochen die Klingel oder der Strom stundenweise abgestellt wurde oder der Briefkasten zwei Wochen nicht vorhanden war, die Klingelbeschriftung zeitgleich fehlte, wir Mieter wurden über nichts informiert. Auch nicht auf Nachfragen hin.
Wer also von einem großen Wohnungsunternehmen eine Modernisierungsmitteilung erhält, sollte auch Monate nach eigentlichem Abschluss der Arbeiten täglich damit rechnen, dass Besucher nicht klingeln können, Post nicht zugestellt werden kann oder auch einfach mal der Strom weg ist und das Gefrierfach abtaut. Monatelanger nicht entfernter Staub und Dreck natürlich gratis dazu. Hier sollten zum Schutze der psychischen Gesundheit der Mieter endlich Grundsatzurteile gefällt werden.
07.08.2018 - 10:07
Hallo Mieter,
danke für das Teilen Ihrer Erfahrung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.09.2019 - 18:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
um die Länge des Beitrags in Grenzen zu halten fasse ich die Fakten kompakt zusammen:
– Modernisierung des Badezimmers begann im März dieses Jahres
– Die Arbeiten verzögerten sich durch die Handwerker
– Mitte Mai wurden die Arbeiten seitens des Mieters wegen schwerer Krankheit unterbunden
– Anfang September starb der Mieter und der Sohn ist Alleinerbe
– Der Erbe kündigt die Wohnung fristgemäß
– Der Vermieter forderte Zugang zur Wohnung zur Vollendung der Modernisierung, der Erbe
verweigerte daraufhin dem Vermieter und den Handwerkern den Zugang ohne seine Anwesenheit
– Der Erbe bietet an, Zugang zur Wohnung wochentags nach Arbeitszeit (ca. 16-17h) bzw. samstags
ab 10h zu gewähren und nennt 10 mögliche Termine, was den Handwerkern nicht passt und der
Vermieter auch nicht bereit ist Zuschläge für Samstagarbeit zu tragen
– Der Erbe bietet an, die Wohnung nach Räumung vorzeitig per Aufhebungsvertrags an den
Vermieter zu übergeben, damit die Modernisierungsarbeiten beendet werden können, was der
Vermieter verweigert, weil er darauf besteht, dass der Erbe die Miete bis zum Vertragsende zu
zahlen hat und somit auch die Zeit für die – aus Sicht des Erbens – aufschiebbaren
Modernisierungsarbeiten (da dieser das Bad nicht nutzt)
Nun meine Fragen:
Muss ich als Erbe den unbeaufsichtigten Zugang der Handwerker in die geräumte Wohnung dulden bzw. ist er oder eines der Familienmitglieder für die Zeit der Modernisierung (ca. 1 Woche) gezwungen bezahlten Urlaub nehmen? Oder kann ich dem Vermieter (bzw. den Handwerkern) den Zugang aufgrund des Härteeinwands der kurz bevorstehenden Beendigung der Vertragslaufzeit verwehren und darauf bestehen, dass diese nach Vertragende – entweder nach Ablauf der Vertragslaufzeit oder früher durch Verkürzung der Vertragslaufzeit mittels Aufhebungsvertrags – durchgeführt werden, ohne das der Vermieter mich auf Schadensersatz verklagen kann?
Vielen Dank und viele Grüße,
der Erbe
08.10.2019 - 09:04
Hallo Der Erbe,
danke für Ihren Beitrag. Als Mieter könnten Sie auch keine Abend- oder Wochenendtermine vorschlagen. Die Modernisierung ist m.E. zu dulden – mit allen Unannehmlichkeiten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.02.2020 - 14:30
Sehr geehrter Herr Hundt,
besteht trotzt Duldungsanspruch ein Recht auf Mietminderung wegen Baulärm, wenn es sich um eine notwendige Sanierung (Dachreparatur wegen Schwammbefall) handelt? Arbeiten erfolgten nur werktags und nur tagsüber über eien Zeitraum von ca. 3 Monaten.
13.02.2020 - 15:41
Hallo Kai,
eine Duldung steht einer Mietminderung nicht im Weg.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.06.2020 - 16:01
Wenn der Vermieter die Ankündigung zu spät zugestellt hat, entfällt dann die Duldungspflicht für den Mieter komplett (kann er die Maßnahme also u. U. bis zum Vorliegen einer ordnungsgemäßen Ankündigung gerichtlich verhindern) oder nur solange bis die 3 Monate vom Zeitpunkt der Zustellung des verspäteten Ankündigungsschreibens vergangen sind? Verschiebt sich im zweiten Fall die Duldungspflicht als nur um den Verspätungszeitraum nach hinten?
11.06.2020 - 16:16
Hallo Mieter,
wenn Sie das ernsthaft planen, würde ich Ihr Vorgehen immer vorab rechtlich durch eine individuelle Beratung prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.06.2020 - 11:34
Vermieter:
In unserem Haus regnet es immer wieder in die Dachgeschosswohnung, welche vermietet ist. Eine Fachfirma reinigte das Dach von Moos. Dies hält jedoch immer nur einige Monate dicht. Wir müssten jetzt das Dach komplett neu decken und auch energetisch sanieren. Welche Rechte haben wir. Müssen die Mieter dies dulden auch wenn evtl. Härtefall (Schwangerschaft) vorliegt. Können wir eine Kündigung wegen notwendiger Reparaturarbeiten aussprechen?
16.06.2020 - 19:14
Hallo Sabine,
kündigen Sie deie Arbeiten an und bitte die Sie Mieter um Duldung. Wenn dann ein Härtefall vorliegen sollte, werden die Mieter sich melden.
Eine Kündigung ist der letzte Schritt. Vorher müssen Sie erstmal alles andere versuchen, damit die Mieter nicht ausziehen müssen (z.B. Ersatzwohnung).
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.07.2020 - 01:36
Hallo,
habe meine Zimmer in einer WG gekündigt (fristlos würde nicht greifen sagt Vermieter), daher ordentlich zu Ende September. Nun wollte er mit mir eine Wohnungsübergabe machen, falls ich im August bereits ausziehen möchte (er wusste, dass ich schon woanders zur Zwischenmiete wohne) und sich selbst ohne mein Zutun um Nachmieter bekümmern und Besichtigen durchführen (deshalb meinte er Wohnungsübergabe). Das alles hat er erst schriftlich geäußert, nachdem er bereits eine Anzeige online geschaltet hatte ohne mein Wissen (als eine von mehreren für Zimmer im Haus).
In meinem Mietvertrag steht nicht die qm-Zahl der gemieteten Zimmer. Er hat die “Wohneinheiten” durchnummeriert. Bei mir ist es Zimmer 4 in der WG-Wohnung auf der Etage. In der damaligen Wohnungsanzeige standen allerdings 42 qm. Die haben ich noch als Screenshot. 42 qm ergeben sich aus meinen beiden Zimmern die hintereinander liegen und dem EndRaum dahinter, unausgebaut, ein Abstellraum mit Fenstern und Elektroleitung die lose hängen, Steinwand, nicht verputzte holzgedämmte Wände und Decke.
Nun hat mir heute ein ehemaliger Mitbewohner von mir aus dieser WG berichtet, dass er dem Vermieter zugesagt hat die beiden Zimmer zu nehmen plus den Abstellraum, wenn er diesen ausbaut (mit seiner Beteiligung), damit seine Möbel alle reinpassen.
Seine Einzugszeit sind die Ferien im Oktober (Lehrer).
Für heute ist die Wohnungsübergabe zwischen mir und Vermieter eigentlich angedacht nachmittags, abgemacht vor einigen Tagen schon, da war das mit ehemaligem Mitbewohner noch nicht bekannt (gefragt hatte ihn der Vermieter lediglich, ohne mein Wissen). Die Wohnungsübergabe wäre ja nun jetzt nicht nötig, da kein Nachmieter mehr gesucht werden muss, meine ehemaliger Mitbewohner die Zimmer gestern gesehen und vermessen hat. Der Zweck der Wohnungsübergabe benannte der Mieter ja mit Nachmietersuche und Besichtigungen ohne mein Zutun (er arbeitet nahe der Wohnung).
Der Folgemieter nach meinem Mietverhältnis ist gefunden und auch noch ein Wunschkandidat (er hat probiert wie alleine wohnen ist und in Zeiten von Corona wurde ihm bewusst, dass ihm das zu einsam ist).
Was ich denke, ist, dass der Vermieter mich sehr wohl die volle Miete incl der Nebenkosten zahlen lassen möchte, aber versuchen wird sich zusichern zu lassen, dass er außer Besichtigungen die Räume durchqueren lassen und betreten lassen darf um den letzten Raum dahinter auszubauen (den ich ja wohl auch mitgemietet hatte, sonst sind es nur 36 qm).
Könnte oder sollte ich die Wohnungsübergabe verschieben um mich darauf vorzubereiten, was er da vor hat? Schließlich scheint ja jetzt nun doch niemand zu Anfang August einziehen zu wollen.
Wenn mein ehemaliger Mitbewohner sowieso frühestens im Oktober einziehen möchte (Ferien), dann wäre mein Mietverhältnis eh vorbei. Mein ehemaliger Mitbewohner müsste wohl zum 4. oder 5. August seine bisherige Wohnung kündigen um zuviele doppelt zu zahlende Monate zu vermeiden. Offiziell weiß ich nur von ihm, dass er unserem Vermieter zugesagt hat, weil ich nachfragte, er hat zuvor meine Zimmer detailliert ausgemessen und sie sind bereits leergeräumt.
Mein Vermieter ist in der Immobilienbranche tätig. Das ist sein privat gekauftes Haus. Meine fristlose Kündigung hat er nicht anerkannt, weil er wahrscheinlich weiß, dass ich beweispflichtig wäre bzgl Schikanen und Mobbing von einem neuen Mitbewohner und alles offenlegen müsste was die gesundheitliche Seite betrifft und das vielleicht nicht gerichtlich durchstehen würde ohne weiteres und keine Zeugen von meiner Seite aus bei einem heftigen Gespräch dabei waren mit 2 Mitbewohnern und ihm. Der Vermieter hat mich zittern gesehen und das fand er nicht gut, das sagte er. Ursprünglich war angedacht, dass keiner dabei sein Gesicht verlieren sollte. Ich wohne schon 2,5 Monate nicht mehr in den Zimmern, wegen einem der Mitbewohner, dafür auf 20 qm woanders.
Oder ist es angebracht oder aussichtsreich nach einer Verringerung der Mietzahlung für diese 2 Monate die noch verbleiben zu fragen ?
Weil, eigentlich müssten Handwerker durch die Zimmer, will man den Abstellraum ausbauen bevor mein ehemaliger Mitbewohner einzieht. Im Vergleich zum Vermieter und zu meinem ehemaligen Mitbewohner der jetzt wieder einziehen wird bin ich der finanztechnisch wesentlich schwächere Teil, weder Prokurist noch Beamter, beziehe EM-Rente und reduziere nun auch meinen Minijob aus gesundheitlichen Gründen für einige Monate. Aus komplett eigenen Mitteln wäre doppelte Miete über 4,5 Monate auch nicht möglich, weil ich in der WG nicht mehr wohnen kann. Für meinen ehemaligen Mitbewohner habe ich seinerzeit mehrere Zimmeranzeigen geschaltet gehabt wegen Nachmietern und über 2 Monate mich drum gekümmert, während er seine neue Wohnung einrichten musste (Küche), war wichtiger. Jeder WGler hat eigenen Mietvertrag mit Vermieter.
Ich vermute nämlich, dass der Vermiete mir mit einem vorgefertigten Übergabeprotokoll daherkommt und versucht alles so gut wie es geht für ihn zu arrangieren.
Viele Grüße
Christine
30.07.2020 - 06:46
Hallo Christine,
Sie haben das Recht die Räume bis zum Ende Ihrer Kündigungsfrist zu nutzen. Sie müssen Besichtigungen zulassen, aber die Schlüssel nicht vorher übergeben.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.07.2020 - 07:52
Hallo Herr Hundt,
falls der Vermieter aber noch in meiner Mietverhältniszeit den Abstellraum zu Wohnraum ausbauen lassen will, müsste ich ihn gewähren lassen und einen Schlüssel übergeben?
Für mich ist das Wohnen in dieser WG nicht mehr durchhaltbar, sonst wäre ich geblieben.
Viele Grüße
Christine
30.07.2020 - 08:26
Hallo Christine,
wenn der Raum zu Ihrer Mietsache gehört m.E. nein. Wenn Sie den raum nicht gemietet haben, müssten Sie vermutlich Zugang gewähren. Ggf. käme dann wegen der Einschränkungen eine Mietminderung in Frage.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.07.2020 - 12:00
Hallo Herr Hundt,
der Raum müsste zu meiner Mietsache gehören. Die Online-Anzeige von letztem Jahr ist genau dieselbe wie dies Jahr, sie wurde deaktiviert und wieder aktiviert auf dem Portal. Die Angabe der qm müsste ich noch als Screenshot haben mit dem restlichen Text. Meines Erachtens müssten die jedenfalls nicht adhoc die nächsten 1-2 Wochen in den Raum. Es stehen leere Kartons von TVs, etc darin und 3 Möbelstücke von meinen Vor- und Vorvorrmietern.
Ich wohne nicht dort, also schränkt es mich nicht ein, außer, dass ich nicht mitbekomme, was geschieht, weil ich ja nicht zugegen sein würde üblicherweise.
Viele Grüße
Christine
10.01.2021 - 14:10
Hallo und guten Tag,
in meiner Mietwohnung soll in 3 Zimmern(Wohn-,Schlaf-,Kinderzimmer) während der Nutzung durch mich die Elektroanlage saniert werden. Angeblich wegen Brandgefahr o.s.ä., obwohl ich schon Jahrzehnte darin wohne,keine “Stromfresser” nutze und noch keine Probleme mit der E-Anlage noch aus DDR Zeiten, außer einer ausgefallenen Steckdose hatte.Jeder weiß was für Belästigungen und Schäden grade bei Neuinstallationen entstehen. U.a. müßten alle Wände von Regalen, Möbeln freigeräumt, alles abgedeckt werden und gewohnt werden müßte auch noch. Alle anderen Mietwohnungen in der Genossenschaft wurden immer nach Auszug der Mieter komplett saniert,wenn es niemanden beeinträchtigt hat. Da ich u.a. auch Schwerbehindert bin, empfinde ich das als eine unzumutbare Maßnahme bei fortlaufender Nutzung.
Muß ich das dulden, da ich keine Gefahr im Verzug erkennen kann? Ich vermute eher eine Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für eine “bekannte” Elektrofirma zu Corona Zeiten.
Für eine Rückantwort wäre ich sehr dankbar. Mit freundlichen Grüßen.
17.02.2021 - 12:46
Hallo und guten Tag !
Sanierung — Abfluß und Zuleitung ,Keller und Balkon
Wohnen in der 3. Etage, haben Kellerinventar nach oben eingelagert, Balkon 5.50m x 2,50 m, alle Pflanzen
kübel und ect. in die Wohnung eingelagert.
Demnächst erfolgt im Bad und WC (getrennt) Sanierung der ZU und Ableitungen.
Sind beide über 80 Jahre, mein Mann COPD und Luftnot, ich gebehindert.
Sind wir verpflichtet WC, Bad und Küche zu beräumen.
Vielen Dank
Helga und Wolfgang Kühn
17.02.2021 - 13:19
Hallo Wolfgang,
bitten Sie Ihren Vermieter, Inventar aus Küche und Bad zu entfernen. Verweisen Sie auf Ihr Alter und Ihre Einschränkungen. In wie weit Sie als Härtefall gelten und die Sanierung blockieren können, sollten Sie in einer individuellen rechtlichen Beratung klären.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.05.2022 - 21:28
„Erhaltungsmaßnahmen kann der Mieter nicht stoppen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sie aus akutem Anlass dringend durchgeführt werden müssen (Wasserrohrbruch, Schimmelbildung). Seine Duldungspflicht entfällt nur in extremen Fällen (siehe dazu oben).“
Ich habe am 02.05. einen Mangel an der Dusche gemeldet. Bis jetzt waren Sachverständige da und es soll nun eine Terminabsprache erfolgen. Ergebnis war eine leckende Mischbatterie und demzufolge eine feuchte Wand. Mittweile sind 3 Wochen vergangen und ich habe in 2 Wochen Entbindungstermin, somit würde die Reparatur, die definitiv mehr als 4 Wochen dauert in mein Wochenbett fallen. Würde dies zu so einem Härtefall gehören, in dem wir die Reparatur verweigern bzw. aufschieben können ?
Da es sich um unser einziges Bad und einzige Dusche handelt, halte ich das zu diesem Zeitpunkt für unzumutbar. Dazu kommt, dass wir zum 01.09. die Wohnung gekündigt haben.
Wir wollen die Maßnahmen gar nicht verhindern, sonder einen Aufschub, dass ich zumindest 2-3 Wochen nach der Geburt habe, um mich zu erholen. Bzw ist für ein Neugeborenes so eine Lärmbelastung nicht tragbar.
Haben wir als Mieter irgendwelche Möglichkeiten?
22.05.2022 - 11:36
Hallo Mieter,
es ist immer schwer, solche Einzelfälle zu Beurteilen. Machen Sie Ihre Situation rechtzeitig bekannt und bieten Sie Termine an. Wenn Sie keine Handwerker in die Wohnung lassen, dann ist es so und der Vermieter muss neu planen. Wenn es unter Ihnen durch die Decke tropft ist die Situation sicher anders, als wenn es sich um einen leichten Schaden bei Ihnen in der Wohnung handelt.
Mehr dazu hier: Mieter lässt Handwerker nicht rein – Was tun?
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.09.2022 - 13:52
Frage: Wohnung wird komplett modernisiert. Decken werden herabgelassen. Danach passt mein begehbarer Kleiderschrank wohlnicht mehr in dasSchlafzimmer rein. Da er sehr teuer war, wer haftet im Falle dass der Schrank nicht merh in das Zimmer passt?
22.09.2022 - 14:42
Hallo Brigitte,
oben Sie einen Schadenersatzanspruch haben, sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Ich würde allerdings mit dem Vermieter ins Gespräch gehen und versuchen eine Lösung zu finden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.09.2022 - 16:15
Hallo Herr Hundt,
bin bereits im Gespräch mit allen Beteiligten und hoffe das die Möbel angepasst werden.
An wen wende ich mich rechtlich am besten?
viele Grüße
Brigitte
22.09.2022 - 19:27
Hallo Brigitte,
sprechen Sie mir Ihrem Vermieter. Wenn Sie mögliche Kosten hart einfordern wollen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen (Anwalt).
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2023 - 04:16
Hallo, das war hier alles sehr informativ, da ich jetzt auch so ein Problem habe als Mischform von Sanierung/Modernisierung Außen und Innen des Hauses mit 12 Parteien und 04-11/23 ohne feste Termine der Arbeiter. Ich selbst bin
56 J., 60 % Schwerbehindert und soll außer Duldung, keiner Entschädi-gung, gleicher Mietzahlung mit Asthma noch Möbelrücken spielen. Es kam sogar seitens des Vermiet-ers mich fortan betreuen zu lassen, wenn mir das zuviel wäre und ich sollte mich von Möbeln trennen (hatte gestern Sperrmüll), weil logistisch die Kosten nicht gezahlt werden könnten, das die Arbeiter die Möbel abrücken/verschieben könnten. Also vielen Dank für die Infos.
25.04.2023 - 01:04
Fantastischer Artikel!
Komplettesanierung eines Hauses mit Ausnahme der Wohnung, in der ein Mieter ein lebenslanges Wohnrecht hat:
Kann die über 90-Jahre alte Person die Sanierung stoppen? Härtefall wegen Lärm? Zugang zur Wohnung, Wohnung des Mieters selbst sind nicht direkt betroffen und bleiben vollkommen autark.
25.04.2023 - 05:42
Hallo Leandra,
es kommt immer auf den Einzelfall an. Zum Beispiel auf die Intensität und Dauer des Lärms. Ich gehe aber grundsätzlich nicht davon aus, dass diese Konstruktion dazu führt, dass die Sanierung nicht möglich ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2024 - 17:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
am vermieteten Reihenendhaus (alleinstehender selbständiger Mieter über 80 Jahre) muss eine Instandsetzungsmaßnahme (Kaltdachdämmung defekt durch Alter, von 1996) mit einer Fassadenerneuerung (Kletterpflanzen entfernt, Putz z.T. beschädigt) durchgeführt werden. Dies ist geplant, besprochen, schriftlich festgehalten.
Das Problem für den Mieter ist, dass durch das aufgestellte Außengerüst seine Satellitenschüssel (von ihm selbst finanziert) momentan nicht nutzbar ist, da sie abgenommen werden musste, und er nun für voraussichtlich 5 Wochen kein Fernsehen darüber schauen kann.
Sind wir als Vermieter verpflichtet, ihm für diese Zeitspanne einen Ersatz zu stellen, den Spiegel an einer anderen Stelle auf unsere Kosten anbringen zu lassen, oder ist es zumutbar, dass der Mieter z.B. über seinen Internetzugang über seinen Rechner online schaut? Denn dass es nach der Baumaßnahme wieder in den Ausgangszustand gebracht wird, haben wir ihm bereits zugesichert.
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
K. Schauer
12.03.2024 - 19:15
Hallo K. Schauer,
ich kann hier leider nicht mit Ja oder Nein antworten, sehe aber grundsätzlich kein großes Problem, die Sat-Schlüssl vorübergehend an anderer Stelle zu montieren und sich die Kosten ggf. zu teilen.
Es sollte hoffentlich ein einvernehmlich lösbares Problem sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt